洛南县房地产业发展情况调研分析报告.docx
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洛南县房地产业发展情况调研分析报告
洛南县房地产业发展情况调研汇报
多年来,我县房地产业快速发展,拉动了经济增加,提升了人居质量,提升了县城品位,成为县域最有活力、最具影响力和从业人员最多支柱产业。
伴随我县经济连续、高速、健康增加良好态势,河洛文件独有人文和生态优势,正在释放出其拉动洛南经济发展渐趋活跃巨大潜能。
以融入关中---天水经济区为契机,大力发展房地产业,对于提升我县城市化率,提升县城城市品位,促进洛南经济社会率先突破发展含有十分关键意义。
伴随城镇住房制度改革深入推进,城镇职员住房商品化、社会化进程、商品房建设步伐显著加紧,住房消费走上了市场化道路。
房地产业是国民经济中带动性较强产业,它包含并影响到建材、轻工、电子等五十余种行业发展,关系到广大老百姓“安居乐业”,关系到地方政府财政收入和社会友好和稳定。
房地产业作为一个关键支柱产业,它已成为反应县域经济发展“晴雨表”,在我县经济发展中作用也是十分突出。
房地产开发投资作为一个新经济增加点,已成为我县投资增加关键原因,成为财政增收关键起源。
依据县政府关键领导指示,近期我们对我县房地产业发展情况进行了调研,并依据发展实际和存在问题,提出相关对策和提议,供参考。
一、发展现实状况和特点
多年来,因为我县经济发展滞后,房地产业起步较晚。
1998年实施住房制度改革后,我县房地产业逐步开启;尤其是商洛撤地设市以来,我县房地产开发进入快速发展新阶段。
现在在我县从事房地产开发企业共有10家,其中含有二级开发资质1家、三级开发资质9家,注册资本10917万元。
近三年以来,累计完成投资3.13亿元,分别在县城西石嘴大桥南侧、尤河桥东侧、县交警大队南侧、原县纸厂、酒厂、面粉厂、原县挂面厂等处建成商品住宅小区(包含头雁新城廉租住房小区)11个,住房17.4万平方米、1450套,加上城区原有住房,城镇居民人均住房面积达成23平方米,城市面貌和居民住房条件得到较大改善,有力拉动了县域经济发展。
概括地讲,关键展现以下特点:
(一)开发规模逐年扩大。
以来,在县委、县政府大力推进下,我县房地产业发展较快。
统计数据表明,---市区房地产业发展3年间,表现为快速上升良好态势,投资规模、开发面积、完工面积每十二个月以16%、20%和25%速度递增,住房供给量大幅提升,住房保障水平稳步提升。
如表所表示:
—我县房地产开发情况统计表
单位:
万平方米/套/万元
年度
开发面积
完工面积
总套数
总投资额
3.2
0
260
3520
5
3.2
190
5500
9.2
1.8
440
10120
合计
17.4
5.0
1581
19140
(二)存量市场仍然不足。
调查表明,截至12月底,城镇居民成套住房总量累计达成427.8万平方米、35650套(含已售公房、集资房和住宅小区房及居民自建房),不过相对于居民日益增加住房需求,存量仍然不足,供需矛盾突出。
据统计调查,现在城镇居住总人口18.6万人,按城镇居民(含农民)平均3.5人一套住房量计算,共需成套住房5.31万套。
剔除存量住房、自建房和在建住房,缺口达2.41万套。
现在城区成套住房拥有率仅30%左右,人均住房面积低于全国、全省平均水平。
(三)市场增量相对缓慢。
根据“十一五”住房建设年度计划,应建各类住房面积25万平方米、2083套,总投资4.5亿元,但实际列入年度开发计划只有15万平方米、完成投资2.7亿元。
至12月底,实际开工面积9万平方米,完工7.5万平方米、625套,完成投资1.35亿元。
现在在建5个住宅小区(含保障性住房)施工面积10.5万平方米、875套,年底前均不能完工。
按住房建设计划进度要求,开发总量不足,投资规模、建设进度趋缓。
(四)房产价格增加过快。
伴随经济发展和居民收入提升,和市场供给不足、原材料价格上涨等多个原因影响,商品房价格连续上涨。
据统计,现在城区一般商品房销售价多层1800元/平方米,比上涨近2倍;高层已达2400元/平方米,最高3200元/平方米。
尽管和本省其它地市相比房价较低,但相对于居民收入水平,房价收入比偏高,住房消费压力大,已超出城镇居民承受能力。
(五)市场需求量大,但大家购置力偏低,开发商盲目开发,大量商品房滞销。
因为存量大,增量过快,和房价连续上涨带来消费压力,提前了大家购房预期。
但现在住房市场开发数量过大,空置率高,住宅销售市场连续疲软。
今年以来,城区新开工及已完整天之骄子小区、福景苑小区等多个楼盘预售,销售迟缓,没有出现火爆销售情况,和开发前预期情况不协调。
二、存在问题及原因:
多年来,尽管房地产业保持了快速发展良好态势,不过市场发育不足,房地产业总体处于不健康发展阶段。
现在住房市场供需矛盾仍然突出,发展中存在问题,需引发高度重视。
(一)发展规模和城市化、工业化进程不相适应。
《十一五住房建设计划》确定,-应建各类住房50万平方米,完成投资9亿元,但截止12月底,实际开发面积25万平方米,完工面积15万平方米,完成投资2.7亿元,分别仅占计划65%、52%和70%。
伴随工业化、城市化进程加紧,城区人口将急剧增加。
据统计估计,底市区总人口达18.3万人,至将达21万人,必将对住房市场提出新要求,根据现在发展速度和规模,远远适应不了未来撤县设市发展目标需要。
(二)城市总体计划和住房建设计划相对滞后。
伴随我县融入关中-天水经济区,为加紧城市化率,城镇总体计划和住房建设计划已不适应新发展需要,计划布局不合理、功效分区不明、新旧城区发展不平衡问题日显突出。
片区具体计划覆盖率低,往往是因建设需要再行计划,缺乏前瞻性、科学性和严厉性。
现在商品房开发多以多层为主,高层住宅较少,容积率不高,土地资源利用率较低。
部分区域因为计划滞后、控制不力,造成私人违规建设散乱不堪,严重影响城市形象和长远发展。
(三)保障性住房占百分比小,市场供给不足。
现在只建成廉租住房一处8700平方米、158套,远不能满足我县城镇中低收入家庭住房需要。
在经济适用房建设上,我县至今仍然是空白。
城区机关、企机关干部职员及基层干部职员住房困难且购置力低下者,仍然没有适宜选择。
加紧经济适用住房计划及建设步伐,是目前迫在眉睫任务。
(四)房地产业开发梯次结构、户型结构不合理。
房地产开发关键集中在住房领域,商业用房开发显著不足,开发结构失衡,不利于带动第三产业发展。
在商品房开发中,多以大户型为主,中小户型、中低价位一般商品房偏少,难以满足不一样层次住房需求。
据统计,现在城区10处商品房开发小区中,90平方米以下户型只有12124平方米、160套,占已建成商品住宅套数7.68%,且展现供不应求局面。
居民“买涨不买落”消费心理是现在商品住房销售疲软关键原因。
(五)物业管理服务跟不上、配套设施不完善。
户型不合理,大户型多,和期待购房对象实际购置力存在一定偏差,对销售率影响最大;二是没有正规物业管理企业,小区物业服务、供气、供暖等配套设施不完善。
(六)土地供给不足,出让价格过高。
因为洛南县城区可连片利用土地短缺,集中供地困难,国有企业闲置土地稀少,大量商品房开发处于分散型建设状态,公共设施难以配套,资源综合利用效率不高,房产开发区域性结构矛盾较为突出。
同时,土地出让价格偏高,通常每亩50万元左右。
过高地价首先造成房价上升,中低收入阶层难以承受,其次使开发商利润空间缩小,难以吸引外商投资。
另外,部分企业囤积土地、占而不建、有意延缓开发进度,还未形成实际供给,一定程度影响了房地产业快速发展。
(七)房地产市场管理不规范,抗风险能力较差。
一是房地产行政管理部门---县房管所设置、编制及管理职能已经和目前房地产业快速发展不相协调适应,无法利用国家房地产业相关政策法规实施对房地产业正常调控、指导及管理,使其走向健康发展道路。
现在本省除商洛市以外,周围其它各市县均已由原房管所改为房地产管理局,本市商州区房管所也已并入商洛市房管局,对商州区城区房地产业指导、调控职能深入增加;二是现在在城区从事开发10家房地产开发企业中,含有三级以上资质5家,仅占总数50%。
因为行业利润相对较高而进入门槛较低,受利益驱动,众多企业、私人企业主竞相涌入房地产领域,以少许资金注册成立企业,经过多种方法取得土地,再以土地抵押贷款、建筑企业垫资、预售等方法获取资金,一旦资金链断裂或恶意抽逃资金,将会引发严重后果;三是因为房屋销售价格放开以后,开发企业追求最大利益,存在销售价格过高,房屋销售方案不透明,销售承诺不落实等问题,甚至部分开发企业还存在提升房屋建筑容积率,工程质量差等问题,给购房者造成了购房如受骗感觉。
需要建设主管部门加大房地产开发项目标质量管理,从开发项目审批、放线、质量验收、售后管理等步骤进行跟踪监督管理,确保开发项目符合城镇计划,房屋质量符合国家标准,售后管理落实到位。
三、房地产开发发展思绪和方法
大力培育和发展房地产业,事关城镇经济发展和居民住房条件改善。
针对存在问题,必需以科学发展观为指导,把房地产业发展作为保障和改善民生、拉动经济发展关键举措来抓。
围绕实现洛南经济社会率先突破发展和洛南撤县建市宏伟发展目标,加强宏观指导,完善发展计划,落实调控方法,确保市场供需大致平衡,城镇居民住房得到有效保障,城市化率及县城品位得到深入提升。
(一)加强房地产市场宏观调控。
认真落实《国务院办公厅相关促进房地产市场健康发展若干意见》,坚持政府调控和市场调整相结合标准,推进房地产业快速健康发展。
一要规范管理机构、健全管理机能。
现在房地产管理机构和目前房地产业飞速发展市场情况不相匹配,已经不能发挥其监督管理和指导房地产行业健康发展,必需经过机构改革,使之和以后房地产市场健康快速发展相协调、相适应。
二要合理调控开发规模。
紧密结合提升县城城市化率发展实际,在深入分析研究市场需求基础上,主动调整房地产开发结构,合理确定开发规模,落实相关优惠政策,引导企业实施规模开展、梯度开发,确保房地产市场结构合理,供给充足,商业价值大幅提升,对经济增加拉动作用显著增强。
三要完善土地供给结构。
结合城市总体计划和住房建设计划,立即调整住房土地供给计划,加强土地有形市场建设,完善土地收储制度,盘活存量用地,以控制用地结构调控开发结构,调整供地类型引导集约用地,严格控制土地总量供给,确保房地产用地需求。
四要健全市场调控机制。
充足发挥税收金融对房地产市场调控作用,落实国家扩大内需房地产金融税收优惠政策,提升投资性购房门槛,抑制投机性炒房行为。
加强银企合作,建立房地产和金融信息共享机制,加强市场预警监测,防范房地产金融风险。
(二)制订房地产业发展计划。
把房地产业发展纳入经济社会发展总体计划,作为保障和改善民生、推进经济发展支柱产业来抓。
围绕经济社会发展目标总体建设布局,制订城区房地产业发展计划,落实建设项目和年度计划,确保房地产业有序推进。
健全房地产开发投资机制,引导外来企业和资本投资开发,不停提升房地产业对经济增加贡献率。
结合修编全县总体计划,立即制订“十二五”住房建设计划,调整和优化全县城镇住房建设功效布局,拓展房地产业发展空间。
健全和完善住房建设片区具体计划,加强计划控制,维护计划严厉性和权威性,为打造最好人居环境、改善居民住房条件、提升洛南形象提供有效保障。
(三)优化房地产开发梯次结构。
一是完善房产开公布局结构。
以保障性住房建设为关键,加紧经济适用房、廉租房和一般商品住房建设步伐,适时计划建设一批现代化高层住宅小区,完善服务功效,提升城区住宅档次和现代化水准,努力构建相互促进、互为补充住房供给体系,满足不一样层次住房需求。
二是控制住房建设户型结构。
认真落实国家相关“90平方米以下商品房面积所占比重必需达成总面积70%以上”要求,把小户型开发作为房地产开发审批和土地出让前置条件,控制一般商品房开发套型面积和价格,保持中低价位住房市场适度供给量。
坚持租售并举标准,引导城镇居民树立差异化、多形式梯度住房消费观念,采取先小后大、先租后买等形式处理住房问题,
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