保利地产财务分析综合报告Word文档下载推荐.docx
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二、公司报表解读
(一)利润质量分析
(二)资产质量分析
(三)现金流量质量分析
(四)利润分配分析
三、主要财务比率计算
(一)盈利能力比率
(二)偿债能力比率
(三)营运能力比率
四、市场竞争分析
(一)产品市场分析(分产品和区域)
(二)竞争战略分析
(三)核心竞争力分析
五、公司治理与内部控制
(一)股权结构与控制人
(二)董事会和高管
(三)内部控制评价
(四)企业社会责任履行
六、股票投资建议
(一)股票估值
(二)投资风险
(三)投资建议
七、分析结论
(一)基本结论
(二)建议和启示
保利房地产(集团)股份有限公司简称保利地产,成立于1992年9月14,是中国保利集团控股的大型国有房地产企业,是中国保利集团房地产业务的运作平台,国家一级房地产开发资质企业,总部位于广州。
2006年7月19日于上海证券交易所上市(证券代码600048)成为在股权分置改革后,重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业,属于流通中的A股。
经营范围有出租本公司开发商品房,房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工;
室内装修,冷气工程及管理安装,物业管理及酒店管理。
批发和零售贸易(国家专营专控商品除外)。
公司经原国家经济贸易委员会2002年8月20日"
国经贸企改(2002)616号"
文批准,保利南方集团有限公司作为主发起人,联合广东华美教育投资集团有限公司和张克强等16位自然人共同发起设立保利房地产股份有限公司。
2006年3月23日,公司名称由保利房地产股份有限公司更名为保利房地产(集团)股份有限公司。
本公司的发起人为保利南方集团、广东华美及单亦和、贺平、王小朝、王旭、韩清涛、张克强、李彬海、宋广菊、张玲、陈凯、罗卫民、杨小虎、官集保、刘平、张万顺、谭艳16名自然人。
2012年行业总结
1.政策环境:
调控方向不变,保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓
2012年,中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。
一方面,多个地方政府为支持合理自住需求,调整公积金制度,提高购置首套房贷款额度,信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好;
另一方面,严格执行差异化信贷政策和限购政策,抑制投资投机性需求,通过督查等方式确保政策落实到位。
此外,继续推进土地市场管理和改革,加大土地供应,特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度,以增加市场有效供给。
2.新房:
价格止跌反弹,成交为近三年最高,一线和长三角回暖快力度大
价格:
百城价格指数连续6个月环比上涨,十大城市同比也已止跌;
需求:
全年成交量为近三年同期最高,11月达2010年调控以来高点;
供应:
新增供应低于过去两年,仅深圳、杭州、广州、东莞等东部城市有所增长;
供求对比:
新增供应总体低于同期需求,库存高位盘整,出清周期大幅缩短;
全国整体情况:
销售指标持续向好,投资增速企稳回升,新开工降幅趋缓。
3.二手房:
价格领先上涨创历史新高,成交回升但力度不及新房
3月以来连续9个月环比上涨,9月起同比转为上涨,年末价格创历史新高;
成交:
回升趋势显著,11月达到两年来单月最高,总体也已高于2011年;
二手房与新房对比:
新房成交好于二手房,但年末二手房成交增速更快。
4.土地:
全年供求不及去年,但下半年一二线城市明显升温
供求:
成交量同比降幅大于推出量,4月以后环比逐渐向好;
住宅用地楼面均价、溢价率稳步回升,但各类用地整体水平仍低于去年同期;
出让金:
总额逐渐回升,住宅用地贡献较大。
5.企业:
销售业绩明显好于往年,资金状况好转,经营更趋稳健
销售方面,1-11月,十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长20%和25%,销售额在6月达到全年峰值,下半年稳定在较高水平,中海、保利、世茂等6家企业已提前实现全年目标,其余也接近或完成九成以上。
资金方面,受销售好转带动,同时拿地更趋谨慎,龙头企业资金状况明显改善。
拿地方面,企业拿地主要集中于下半年,更多集中在地价高的一二线城市,全年拿地金额同比小幅增长6%,但拿地面积为近三年最低,企业经营更趋稳健。
2013年趋势预测
1.宏观环境:
经济形势好于2012年,政策调控坚持从紧取向
宏观经济:
“稳增长”政策效果已显,政府换届效应释放,经济企稳向好;
货币环境:
稳健取向不变,新增货币供应量和贷款有所增长;
房地产调控:
继续坚持从紧取向,房价走向仍将是新一届政府关注点。
2.市场展望:
整体市场好于2012年,全年增速前高后低
总体预判:
总体向好,投资增速企稳,新开工转为增长,销售增速略有提高;
全年商品房销售面积增速略有提高,上下半年增速前高后低;
销售好转促进投资开工企稳回升,新批上市量好于今年,但幅度有限;
货币经济环境稳定和供求关系转变共同促使房价总体向上。
3.关注点:
不同城市、不同企业分化进一步加剧
城市分化:
各类城市的分化进一步加剧,市场热度的转移更加频繁少数热点一二线城市:
潜在需求强烈但供应不足,成交量在2012年高基数上难以大幅增长,价格上涨空间大;
多数二线城市:
供需基本平衡,推盘加大有望扩大,价格平稳,经济和人口辐射力决定未来发展空间;
广大三四线城市:
供应充足但潜在需求相对较弱,部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。
企业分化:
龙头企业继续跑赢大市,集中度进一步提高,企业应顺势而为、合理布局、提供适销产品;
布局:
一二线城市业绩贡献更大且风险更小,但拿地门槛逐年上升;
产品:
中低端项目跑量为主,中高端项目销售金额更加突出;
策略建议:
踩准市场和政策节奏,随行就市以合理价格提供适销产品。
综合以上两方面的分析,2013年的行业发展趋势对保利地产是有利的。
2013年初,新国五条进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策,而城镇化被新一届政府定位为中国未来经济发展最重要的推动力之一,城镇化率提升带来的大量新增城市人口及旧城改造等都将催生大量的住房需求,这些与保利的以普通住宅为主的发展战略契合,保利可以利用长期发展积累的经验有效利用对自身有利的行业趋势,大力拓展二三线城市的市场份额。
图1保利地产2010—2012年利润概况
由图1可以看出保利地产2010—2012年的营业利润,利润总额和净利润均为逐年持续增长的,且增幅较大均匀增长。
表1保利地产2010—2012年利润及利润增长率概况表
保利地产
2010
2011
增长率
(11/10)
2012
增长率(12/11)
营业利润
7,424,461,491.66
9,964,091,046.45
0.34
13,393,574,322.00
利润总额
7,404,574,649.86
10,074,092,101.61
0.36
13,532,126,960.01
净利润
5,505,278,120.39
7,367,200,495.85
0.338
9,978,598,275.36
0.35
由表1又可知2012年较2011年的增长率分别为34%,34%和35%,和2011年较2010年的增长率相差不大,那么关于保利地产是如何保持如此稳定且高效的利润增长的,我们进行分析。
1营业利润:
营业利润=营业收入-营业成本-三项期间费用及损益类项目
影响营业利润的因素有三:
营业收入,营业成本和期间费用(销售费用,管理费用和财务费用)所以营业利润持续增长的可能原因为:
1营业收入增长较快;
2营业成本增长减慢;
3期间费用的减少。
图2保利地产2010—2012年营业收入和成本对比
由图二,保利地产营业收入总量持续增长,且增幅有放大的趋势。
报告期内,公司实现营业收入689.06亿元,同比增长46.50%,其中房地产业务结转收入663.14亿元,同比增长46.94%,主要是由于本年竣工交楼面积同比大幅增长。
2012年各月份详细营业收入对比图如下:
数据资料来源:
2012年1--12月销售情况简报
对比公司签约金额和签约面积我们发现,除2012年1月公司实现签约面积同比下降74.69%;
实现签约金额同比下降69.35%之外,其他从2月—12月的签约面积和签约金额都有从30%--79%的不同比率的大幅增长,其中又以7,11,12月的增幅最为显著,但占了最大比例的6月增幅却不是最显著的,说明3,4,5,6月原本就是房地产企业盈利的高峰期。
对于保利地产12年整体的营业利润高增长和其中的1,2月份的营业利润低增长甚至是大幅度下降我们结合了具体政策和行业趋势分析原因有二:
2012年,政府继续调控房地产行业,抑制投机投资需求的“限购、限贷、限价”等基本调控政策没有松动,但在差别化信贷政策支持普通商品住宅消费、房地产企业纷纷加大营销推广力度的影响下,首置、首改等刚性需求得以释放,一二线城市的中小户型普通住宅成交率先回暖,并带动市场整体成交的逐步活跃,全年商品房销量实现了平稳增长,销售价格基本保持稳定,市场集中度进一步提升。
央行2次下调存款准备金率及存贷款基准利率,且明确要求满足首次购房家庭的贷款需求,房地产开发商积极应对市场调控,加大产品推售及营销力度。
商品房销售在充足的货量供应及相对宽松的按揭贷款政策支持下,从3月份开始逐月回暖。
公司坚持普通住宅产品定位,加大中小户型产品的推售力度,全年累计新推货约900万平方米,新推住宅产品中,144平米以下中小户型产品占比达92%。
结合市场窗口期,公司启动“喜春行动”、“幸福扬帆”、“金牌置业计划”、“20周年感恩回馈”等四大系列活动,有效抓住市场机会,才获得了高额利润回报。
注:
二、经营业绩和财务状况情况说明
公司报告期内收入与利润均取得较大幅度增长,主要源于公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入。
公司报告期内实现签约金额1017.39亿元,同比增长38.91%,为以后年度的业绩增长奠定基础。
资料来源:
保利地产2012年度业绩快报公告
表2保利地产2010—2012年营业收入和成本对比及增长率比较
营业收入
35,894,117,625.86
47,036,222,186.18
68,905,756,710.27
0.464951
营业成本
28,511,658,213.57
37,053,942,947.98
55,923,551,361.24
0.509247
表2.12012年成本明细表
分行业
成本构成项目
本期金额
本期占总成本比例(%)
上年同期金额
上年同期占总成本比例(%)
本期金额较上年同期变动比例(%)
情况说明
房地产
土地成本
1,640,075.28
37.31
932,122.32
31.56
75.95
结转规模扩大,相应地结转成本增加
开发建设及其他成本
2,654,140.00
60.38
1,948,723.98
65.98
36.2
其他
其他成本
101,405.42
2.31
72,771.48
2.46
39.35
合计
4,395,620.7
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