基准地价系数修正法Word文档下载推荐.docx

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宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；

（7）郑州市市区土地基准地价成果。

郑州市市区土地基准地价表单位：

元/平方米

类型

商服用地

住宅用地

工矿仓储用地

公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）

公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）

交通运输用地

特殊用地

水域及水利设施用地

一级

9000

8400

1125

3000

5100

2700

1650

1050

二级

7500

6750

915

2325

3750

1800

975

675

三级

6300

5550

720

1725

1200

450

420

四级

5250

4650

540

1950

825

五级

4350

3900

384

750

1275

525

六级

3525

3300

七级

2850

八级

2175

2100

九级

1500

3、测算过程

（1）确定估价对象土地级别及基准地价

待估宗地位于天轩街东、绿城路南,规划用途为二类居住用地（R2）。

根据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价图》，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内，本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元/平方米。

根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下：

郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表

影响因素

影响因子

优

较优

一般

较劣

劣

商服繁华条件

距商服中心距离

距小区级商服中心小于500m

距小区级商服中心小于500～1000m

距小区级商服中心小于1000～1500m

距小区级商服中心小于1500～2000m

距小区级商服中心大于2000m

街道等级

生活型主干道

混合型主干道

交通主干道

生活次干道

支路

交通条件

距主干道距离

>

2000m

1500～2000m

1200～1500m

800～1200m

<

1000m

距公共交通设施距离

有4路以上路公交车通

有3-4路公交车通

有2-3路公交车通

有1-2路公交车通

有1路以下公交车通

距汽车站距离

2500m

2500～3000m

3000～3500m

3500～4000m

4000m

基础设施条件

供水条件

保证率高

保证率较高

保证率一般

保证率较低

保证率低

排水条件

排水畅通

排水较畅

排水一般

排水较差

排水不畅

供气

供暖

公用设施条件

距中学距离

1000～1500m

2000～2500m

距小学距离

距幼儿园距离

300m

300～600m

600～900m

900～1300m

1300m

距医院距离

距菜市场距离

800m

800～1300m

1300～1800m

1800～2500m

距公园距离

距文化设施距离

1500m

3000m

自然环境优劣度

工程地质条件优越无灾害影响

工程地质条件较好无灾害影响

工程地质条件一般，无灾害影响

临近存在地质灾害隐患的区域，工程地质较差

位于地质灾害易发区，工程地质条件差

环境质量条件

大气环境

好

较好

较差

差

声环境

无污染

轻微污染

一般污染

较重污染

严重污染

绿地覆盖度

绿地率高，环境好

绿地率较高，环境较好

绿地率一般，环境一般

绿地率较低，环境较差

绿地率低，环境差

宗地自身条件

临近道路类型

生活型次干道

交通型主干道

临街状况

十字路口

丁字路口

临主街

临次街

临支路

宗地形状

矩形

规则多边形

较规则

不规则

极不规则

宗地面积

无影响

略有影响

有一定影响

影响较重

严重影响

规划限制条件

对土地的利用类型利用强度无限制

对土地的利用类型无限制，但对利用强度略有限制

对利用类型无限制，利用强度有一定限制

对利用类型基本无限制，利用强度限制较大

改变了利用类型

郑州市城区九级住宅用地基准地价修正系数表

影响因素

0.0217

0.0108

-0.0158

-0.0317

0.0087

0.0043

-0.0063

-0.0127

交通条件

0.0065

0.0033

-0.0048

-0.0095

0.0152

0.0076

-0.0111

-0.0222

0.0054

-0.0079

0.0022

-0.0032

0.013

-0.019

0.0173

-0.0253

（2）综合修正系数的确定

根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表，针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析，并对其影响幅度进行评估，编制待估宗地地价修正系数表。

最终确定待估价宗地综合修正系数如下表：

待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表（住宅）

条件描述

评定等级

修正系数

0.0108

-0.0063

-0.0095

-0.0222

-0.0158

0.0043

-0.0127

0.0065