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所以在前期介入阶段,物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案,否则亏本经营,将会使会所功能下降,甚至形同虚设,最终导致业主的物业水准大跌。
2.有利于提高房屋建造质量
由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料,对于楼宇在长期使用过程中所暴露的各种质量问题十分了解,通过参与物业施工建设阶段监理,强化了施工过程中的质量管理和监控,并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中,从而提高房屋的建造质量。
另外在施工管理时候,开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理,但是由于人员少,而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面,所以工程质量还会存在一定问题,但是物业公司维修人员介入施工现场管理,绝不会通融,会要求施工单位严格按照设计图纸施工,因为日后出现的任何建筑质量问题,首先业主找的是物业公司,所以可以提高房屋建筑质量。
3.有利于保证物业的使用功能
物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收,按有关标准严格验收,能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加强对所管物业的全面了解
物业管理公司要想做好物业及其附属设施维修养护工作,必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌,对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。
管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一点差距,如布置管线时不在现场作记录,在后期管理中,可能就会出现脱节的现象。
相对来说,物业管理人员对土建结构部分了解的不用太深,而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握,便于后期管理。
由于加强了对所管物业的全面了解,就为竣工验收、接管验收打下了坚实的基础,可提高验收质量,缩短验收时间,对验收中发现的仍需改进之处,也比较清楚,容易交涉和协调。
5.前期介入有利于后期管理工作的进行
物业管理公司通过前期介入,保证了设计、建造质量和对物业的全面了解,对后期的物业管理就带来了很多便利,既便于维修保养计划的安排与实施,又能保证维修质量,从而提高了维修质量和工作质量。
同时,在前期管理中,经过一段时间的磨合,便于顺通环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系。
建立畅顺的服务渠道。
有利于管理工作的进行。
6.有利于树立物业管理公司的形象
如果接管与入住同步进行,物业管理公司即使再努力,也会被各项繁杂事物搞的焦头烂额,折腾不出头绪,并且容易忙中出错,以致严重影响物业管理企业的专业形象。
第二篇前期介入的工作内容
1.前期介入的一般程序:
由地产、物业双方确定工作内容要求,并由物业组成前期工作小组,制定工作计划并按照计划实施。
2.前期介入的工作内容:
前期介入主要分五个阶段实现:
规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段、验收阶段,项目入伙交付业主使用。
第一节:
规划设计阶段介入
规划设计阶段包括:
物业对项目的总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、等方面应注意的内容提出合理化建议。
规划设计评估的程序:
1.地产提前1个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。
2.物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料目录。
3.开发资料包括:
企划文件(市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料),设计文件(规划图、建筑、结构设计说明书、电器设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等)。
4.地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。
5、物业接到开发资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。
6.评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。
7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
8.评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。
10.物业公司总经理签发后,评估报告提交公司。
11.项目规划设计总体评估要点:
住宅区规划功能区分合理,居住秘密性和社区交流协调。
住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。
建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。
生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。
设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。
安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化大厦建设。
便于物业组织管理,节约管理成本。
项目规划设计分类评估要点:
1.安全布局
①便于安保管理区域分割,消除管理死角。
②便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。
③人员及车辆各出入口设置清晰,便于动态管理。
④安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。
⑤安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反映快速。
2.消防布局
①消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、温感、自动喷淋灭火)等充分合理,使用可靠。
②消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。
③消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。
3.交通布局
①各级道路的功能分配充分合理,有层次感、线路清晰,便于分流管理。
②主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
4.生活配置
①根据公寓周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
②一般应考虑超市、医疗、教育、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
③如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。
如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯需与住宅分开。
④如住宅区设置会所,宜独立设计,会所面积、活动项目宜根据住宅面积、档次、经营方式合理配置。
5.设备配套
①水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当的扩展余地。
②配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
③沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。
④公共照明、楼道照明配置合理。
公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用节能装置。
楼道照明宜采用节能自熄开关,可楼层需设疏散导向照明和灯光疏散指示标识。
⑤配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。
水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧室,紧邻书房或起住室,应采取隔音措施。
6.智能化配能
①安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、公寓巡更系统、电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安放系统,并与中央控制中心联网。
②网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系统。
③设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。
④中央控制中心位置宜服务中心相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
⑤智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。
7.房屋单体
①屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶满足其特殊要求。
②墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
③楼板厚度与隔音符合国家规范。
④分户门宜采用统一制作的安全防盗门。
⑤外窗应考虑开启方便,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
⑥管道、管线布局合理,互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。
⑦宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。
出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。
⑧底层地平应充分考虑防潮措施。
⑨房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。
⑩阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10M),宜采用垂直杆件,杆件距小于0.10M,防止儿童攀爬。
8.室内配置
①室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑,卧室内宜避免对床直吹。
②室外空调机位应考虑外墙美观,设置统一机座,安全隐蔽。
③室外空调机位应考虑安全及维修便利,距离过近而对吹的室外机应相互错开与邻套住宅机座想邻时,应采取安全隔离措施。
④空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。
⑤室内空调洞设置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。
⑥当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。
如使用小型中央空调,层高应大于3.3米,并留有室外机位置。
⑦室内各类插座、开关位置合理,应与家俱和使用习惯一并考虑。
配电箱配出回路设计分配合理。
⑧电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。
⑨高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
9.绿化配置
①绿化布置合理,乔木、灌木、花、草的配置层次布置丰富,数量品种充足,造型优美。
②绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。
③绿化品种适合当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长、成活率高、抗病虫性好。
④绿化品种便于养护,养护成本节约。
⑤绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。
⑥绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。
10.景观配置
①景观装饰布局合理,宜处于相
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