工程部操作规程文档格式.docx
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1.0目的
保证管理项目所有的公共设备安全、稳定运行、满足服务要求。
2.0适用范围
本公司管辖的供配电系统、给排水系统、空调系统、消防系统、安防系统及其它公共设施系统。
3.0定义
3.1日常运行
指保证所有设备处于正常运行状态或待运行状态,保证管理项目的供水、供电及消防、安防等正常。
3.2日常维护保养
指经常性的保养工作。
包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑,对不经常运行的机械进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机、)发现小故障及时排除,作好记录。
3.3I级保养
对机械设备进行检查、检测、根据实际需要局部解体,进行清洗、调整、维修更换;
对电机进行绝缘遥测;
对电气设备清扫、检查仪表、电器(断路器等);
对电气设备除尘、触头研磨、更换,功能检查、软件检查;
对管道、风道部除锈防腐、刷漆;
对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。
3.4II级保养
对机械设备进行全面清洗、调整,部分解体检查和局部修理,更换易损件,噪音、震动、泄漏检测,发电机带负荷试车;
对电机进行绝缘遥测,抽芯检查,清扫、轴承上油;
对电气设备全面清扫,母线、导线、电器端子压接面除氧化,电子参数整定,耐定绝缘测试;
电子设备除尘、插接件接口清洗,系统功能、参数测试,工作点调整,软件维护;
对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆;
对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。
3.5中修工程
是指对设备进行正常和定期的全面检修,对设备部分解体修理和更换少量磨损零部分,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次维理。
更换率一般在10%~30%,周期3~5年。
3.6大修工程
是指对设备进行定期全面检修,对设备要求全面解体、更换主要部件或维修不合理的零部件,使设备基本恢复原有性能。
更换率一般不超过30%,周期6~10年。
3.7设备更新
“设备更新”是指设备使用到一定的年限后,技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重,须更新设备,提高和改善技术性能。
3.8技术改造
“技术改造”是指企业为了提高经济效益、降低成本、节约能耗、加强资源综合利用和三废治理、劳保安全等目的,采用先进的,适用的新技术、新工艺、新设备、新材料等对现有设施、设备进行改造。
3.9事后维修(故障维修)
设备发生故障后,对失效、损坏部分作针对性的维修。
3.10状态维修
通过监测设备状态参数的变化,判定设备的实际状况,并通过科学合理的安排检修工作,以最少的资源消耗保持机组(设备)安全、经济、可靠的运行。
4.0设备分类
根据设备对业主服务的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜:
I级设备:
发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警器控制柜、消防联动、冷水机组、AB中央管理计算机。
II级设备:
正压风机、排烟风机、空气处理器、新风机、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、游泳水处理装置。
DDC现场控制器。
III级设备:
除I、II级以外的所有设备。
如:
区域火灾报警控制箱、小型控制箱、(配电箱)、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。
5.0设备管理模式
采用计划预修制(日常维护保养、一级保养、二级保养、故障维修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。
5.1对于符合磨损规律的I、II级设备(水泵、正压风机、电动机、采油发电机、冷水机组、道闸等)定期做三级保养,定期进行小修、中修、大修。
小修包含在三级保养中。
中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。
5.2对于I、II级电气设备(高压柜、变压器、低压柜、控制柜等)、电子设备、(火灾报警控制柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性维修、(功能检查)状态维修。
5.3对于III级设备,事后维修制,每年一次保养。
6.0设备前期管理
6.1前期介入
本公司相关本门视具体情况前期介入小区设备安装、调试过程,熟悉机电设备基本操作,发现设备缺陷及时通报工程技术部,由工程技术部督促相关单位(部门)整改。
6.2设备的接管验收
设备的接管验收由物业公司工程技术部验收设施设备,验收依据为设备图纸、设备出厂说明书及国家有关规定、标准。
确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因。
设备技术资料由物业公司工程技术部接管。
6.3设备的编号
由公司工程技术部制定统一的编号,相关部门/管理按照规定对设备实施编号。
设备编号由一下四部分组成;
6.3.1第一部分表示设备的类别,用数字01-99表示:
6.3.2第二部分表示管理项目的名称,用本小区/大厦的物业代码表示:
6.3.3第三部分表示管理设备序号,用数字1.2.3……表示;
6.3.4第四部分表示设备的管理等级,用罗马数字I、II、III表示;
例01---------------bbl---------------1---------------(I)(以波波利为例)
↓↓↓↓
水泵波波利1号泵I级管理设备
6.4设备的建账
6.4.1由管理处维修部给所管理项目的全部设备编号,并案本公司规定表格编制《设备(器具台账)》,录入电脑,电子邮件或软盘等适当方式报送工程技术部。
6.4.2公司工程技术部对所管理的所有设备堵应建账;
6.4.3个管理维修部分别对各自管理的设备建账。
6.5设备的接管验收
新接管的机电设备,由工程技术部对设备质量缺陷进行三个月整改,工程技术负责填写设备标牌,并按有关规定要求,贴在设备上。
6.6.2设备系统的颜色
设备系统一律按附表:
“设备系统颜色规定”的要求颜色进行刷漆。
6.6.3设备状态标识
重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂:
“禁止合闸”等)报废、封存的设备需标识,建立标示档案。
设备标识由公司统一设计制作。
7.0设备使用管理
7.1物业小区/大厦的公共设备操作设备权归本物业小区/大厦的管理处维修部,管理处维修部对设备进行维修保养时,停电梯、停电、停水、操作设备须提前征得管理处负责人同意。
7.2管理维修部必须按国家规范、公司有关范、公司有关规定、规程及作业指导书要求对设备进行操作使用,确保对业主服务质量达标。
维修部须认真、全面、细致得做好运行监视、检查工作,并做好记录,记录应保证准确性、及时性和真实性,各种记录不得涂改。
7.3维修部主管定期分析各种设备工作在节能状态,及时序以控制调整。
按月统计,填写《公共用水、用电统计表》。
7.4重要设备(如变压器、中央空调等)的投入、停运须经公司副总经理同意批准,由设备所在的物业管理处办理相关投入、停运手续,并安排相应工作人员操作设备。
8.0设备维修保养管理
8.1设备故障维修及更新改造程序:
8.1.1设备故障维修:
管理处工作人员发现设备故障,应立即上报维修部主管,同时组织人员进行抢修,一时无法解决的问题应在24小时内上报管理处负责人和公司领导。
关键设备发生故障,造成停电、停水或严重影响管理处正常运作的(不含重大设备事故),维修部在上报管理处负责人的同事须按应急程序进行抢修。
恢复设备功能。
抢修所用的配件、材料标识后可按《采购控制程序》处理,事后1个工作日内办理《费用开支审批》手续。
8.1.2设备更新改造
设备如更新、改造,由管理处提出申请,工程技术部审定方案并按规定履行相关审批手续。
8.2检查
8.2.1维修保养得检查
8.2.1.1管理处维修部日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查,并做好记录,发现问题及时解决,无法解决的问题应上报公司工程技术部组织解决。
设备(I、II、III级设备)“日常维护保养”和I、II、级设备的“I保养、II保养、”计划执行情况由工程技术部检查。
8.2.1.2设备维修完毕后,由工程技术部组织对I、II、级设备功能进行检定并备案,属于III级设备由管理处维修部检定,所有设备检定记录管理处维修部都应备案。
8.2.1.3品质管理部组织工程技术部每季度对保养执行情况,设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定,并做好相关季检记录,评定结果作为考克维修保养质量依据。
8.1.2.4设备外委维修、更新改造工程竣工验收由工程技术部组织。
验收合格,填写《外委工程验收报告》,未办理《外委工程验收报告》的不予结算工程款。
8.3设备的检定
8.3.1有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处维修部须保护好计量表、柜上的封条。
8.3.2计量器具、万用表、钳形电流表、绝缘摇表、场强仪表、转速计等计、测量器具工程技术部组织检定并保存检定记录原件,器具使用部门保存复印。
9.0评审
9.1设备完好率
设备完好率=检查完好率设备台数/设备总台数×
100﹪
公式中的设备均制指I、II、级设备。
设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。
品质管理部每季度组织工程技术部及相关人员对设备所管设备进行检查,检查结果按公式进行计算,统计公司设备完好率。
8.2红旗设备率
红旗设备率=红旗设备台数/设备总台数×
公式中的设备均指I、II、级设备。
每年有公司品质管理部组织工程技术部进行评定,并对检查结果进行统计计算。
10.0设备安全管理
10.1持证上岗与安全检查
从事特殊工种作业的员工,须持证上岗。
10.2事故处理程序
当发生设备安全事故后,管理处立即报告公司领导、工程技术部和相关部门,并对现场拍照或录像为事故调查保留依据。
管理维修部立即组织人员抢修,并采取零食措施,保证对业主的服务。
事后管理部维修部须向工程技术部提交《设备安全事故报告》,由工程技术部根据维修部的报告及调查结果,向公司领导提交设备安全调查报告,并提出处理意见。
设备安全事故处理须坚持“三不放过:
的原则,即:
事故原因不查清不放过、责任人不查清不放过、群众没有受到教育不放过。
11.0事故紧急处理程序
11.1紧急事故的识别
紧急事故包括配电系统发生严重故障导致无法正常供电、消防或生活水主管爆裂、供冷设备停止供冷、火灾报警控制器故障、消防报警联运控制柜和气体灭火装置等故障。
11.2紧急事故处理组织架构
11.2.1紧急事故处理组织架构
a)指挥长:
副总经理
b)副指挥长:
工程技术部经理、品质管理部经理。
c)专项工程师、维修主管、采购员。
11.2.2紧急事故处理由公司副总经理或副总经理授权工程技术部经理负责指挥,相关管理处负责人负责组织维修部进行处理,并设经济事故处理配件采购员。
11.2.3紧急事故处理人员手机必须24小时开机,确定保通迅畅通。
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