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2004年以来,岳阳房地产市场呈现出供销两旺的局面。
近期市场由于在售项目多为尾盘销售,市场可售量较少,整体市场显现时期性供不该求现象。
(3房130~140平米热销,4房140~150平米相对热销)
一、金鹗山板块
(1)项目列表
楼盘
湖畔新村·
山水领秀
雅典新城
昌虹·
香洲名都
占地(㎡)
66000
28667
46667
建面(㎡)
120000
96000
开发商
昌虹置业
登峰地产
营销机构
明瑞地产
长弓房地产策划
建筑类型
小高层
多层、小高层
主力户型(㎡)
158-163
:
-
部分错层
、
销售价格(元/㎡)
均价2100
均价1588
均价1500;
1800
销售状况
整体销售55%
一期65%
一期80%
(2)板块综述:
■□板块概况:
市区的西侧,金鹗山公园与大桥湖之间,环境优越。
板块紧邻市区中心,配套齐全企事业单位众多,带来大量有实力的消费客群。
此刻售楼盘多为尾盘销售,雅典新城、香州名都等项目销售状况良好。
■□建筑类型:
初期多为多层建筑,现慢慢向小高层进展。
雅典新城为纯小高层住宅社区。
■□户型面积:
初期项目的户型面积较大,现产品户型面积趋于合理,两房的面积在95㎡左右,三房面积在130㎡左右,四房面积偏大在150㎡以上。
三房(130左右)去化速度相对较快,中小户型销售较快。
■□销售价钱:
中高市场定位,销售价钱较高,多层销售均价1500元/㎡。
■□消费客群:
企事业单位中高层、长炼职工、电厂职工等中高收入人群。
二、南湖板块
楼盘
景秀南湖
碧灏花园
景湖湾
南湖新天地
28000
11607
7554
40002
51800
25000
67854
107000
开发商
金桥房地产
众立物业发展有限公司
鑫泓房地产
新天地置业
无
长沙摄氏一度
多层、小高层(错层)
3R:
146~149㎡
4R:
176~178㎡
:
140-166
168
跃层:
257-350
138-
179
183-226
一期(多层)
二期(小高层)
(带花园)
100
134
97
2880
2248
二期2100
多层1450;
1780(16层的)
60%
剩余顶层楼中楼滞销
一期多层销售95%,二期小高层尚未开盘60%。
一期多层交付,销售95%;
二期未公开。
岳阳人心目中的高级居住区,紧邻南洞庭湖和南湖广场。
多层、小高层。
户型面积偏大,三房面积在130-166㎡,四房面积在170㎡左右。
在售楼盘销售价钱已经冲破2100元/㎡。
政府机关工作人员,私营业主,岳化、长炼等石化企业职工等。
3、开发区板块
富兴康城.兴悦花园
景盛园
金辉小区
占地
81800
26822
建面
140000
41000
富兴房地产
岳阳房地产
湘联置业
新东方现代艺术广告公司
多层
-58
1250(均价)
900
920
整体销售95%,3房售完
销售98%
销售95%,大面积户型在售
位于经济技术开发区境内,城市的东部,以后城市进展的要紧方向。
初期多为单位集资盖房,现开发项目除兴悦花园规模较大外,其余开发规模都较小。
兴悦花园有小户型产品供给,小户型产品热销。
多层建筑为主。
板块户型面积区间,三房在124-151㎡之间,四房在143-169㎡之间。
兴悦花园的销售均价达到1250元/㎡;
其他项目的销售均价在900元/㎡左右。
年轻人一次置业,市区中低收入人群,开发区内企事业单业职工。
4、老城区板块
高山坡住宅小区
相泰·
阳光佳园
长兴花园
1000
6914
29353
1500
41026
43735
金吉祥房地产
湘泰置业
红石置业
多层(错层)
120
;
145
142
160-183
1180
1450
1008
销售90%,大户型在售
98%
95%
老城区区域,交通便利,生活配套齐全。
受地块条件的限制,开发规模普遍较小。
户型面积偏大。
两房面积在93-120㎡之间,三房面积在-142㎡之间,四房面积在145㎡-183㎡之间。
板块销售均价在1200元/㎡左右。
本地企事业单位职工、外来做生意人员等。
房地产市场综述
一、市场进展水平
■□岳阳市房地产市场供需大体平稳,市场温和,开发水平较低,居民投资意识不高,正处于市场化水平的起步时期,市场竞争层次较低(价钱竞争)。
整体市场显现时期性的供不该求,市场销售价钱较去年有必然幅度的上涨,可是由于基数有限,上涨的幅度不大。
■□“东扩南沿”的城市进展方向,使得城市的中心向东、南方向偏移,城东、城南成为房地产开发的热点板块。
商业地产开发成为房地产开发的热点,市场潜在商业需求较大。
■□开发商开始重视项目的概念开发、生活方式的营造,但从供给与需求的角度看,整体还处于从用家市场向概念市场的过渡时期(从卖社区环境、地段、户型向卖生活方式、文化过渡)。
二、产品特点
■□多层建筑慢慢向小高层建筑进展。
■□2004~2005年错层户型流行。
■□岳阳整体市场户型设计面积偏大,户型面积缺乏合理性,大面积户型销售难度较大。
3、消费特点
■□房地产需求市场的要紧动因来自于改善居住条件(以小换大、以旧换新)、成婚购房、城市改造引发购房。
引发市场大规模需求的动因不足,市场需求处于正常的自然增加时期。
■□购房者关于小区内在环境、周边环境、交通便利等要素要求高,需求面积适中、功能较为合理的商品房。
小区整体计划、户型、景观设计水平一样,物业治理水平不高。
■□岳阳居民消费意识较为较传统,多层需求为主。
小高层等能够容易被同意。
高层同意度较低。
■□中等收入家庭将成为购房主体,公共精品型房地产市场受欢迎。
购房者购买目的要紧知足住房需求,投资意识不强。
■□单位集资住宅仍占必然的比例,已停止福利分房和集资建房;
但购买主体正由团购慢慢向个人购买过渡。
第三部份岳阳市场竞争环境分析
一、市场可参考性竞争楼盘市场调研
一、市场可参考性竞争楼盘资料列表
项目
南湖花园
南湖商业广场
南湖恒信花园
金桥花园·
地段
南湖游路与
邕园路交汇处
南湖大道南端
求索东路中段
求索东路
学院路三眼桥南湖边
岳阳合力房产
岳阳顺发
岳阳立誉
金桥房产
规模(㎡)
总占地:
总建面积
10000
总建面积:
40000
5336
15000
60亩
工程现状
地基
封顶
地上9层
一期现房、二期在建尚未动工
主力户型
四房二厅二卫
二房三房四房各占1/3
三房二厅二卫
主力面积(㎡)
152~182
各为103、161、220
134-162
130-145
176
价位(元/㎡)
未定,预计2800
2300
1900
1780(电梯)
客户群
政府机关部门主管、长炼化工、华能电厂等企事业单位主管。
长炼化工、岳化等企事业单位职工及当地居民。
长炼化工、岳化等企事业单位职工及当地居民
岳化、长炼等企事业单位职工和部分当地居民及少量外来经商人士。
政府公务员、长炼、华能职工;
市公安局人员和私企业主。
行销主题
号称“空中别墅”的跃层在售,总价近百万。
南湖风景岳阳最好地段
临湖风景
临湖地段优美环境、经典户型
南湖秀丽景观
三房100%
四房74%
复式13%
二房65%
三房60%
四房15%
30%
景湖湾(一期)
富兴康城·
兴悦花园
地段
求索西路
青年路立交桥广场
德胜南路与
南环路交汇处
通海大道
岳阳登峰房产
湖南富兴房产
总占地:
总
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