房地产经营对于房地产金融的分析Word下载.docx

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房地产经营

对于房地产金融的分析

摘要:

伴随着我国经济的快速发展，房地产行业进入了一个快速发展的时期。

从1990年开始,我国的房地产行业开始在国民经济中扮演重要的角色,在此后的近20年里，影响了中国大部分人的生活。

但房地产行业的快速发展却产生了一个相对畸形的中国房地产金融市场。

房地产行业表面的光鲜下掩盖着巨大的问题，如1993年出现的海口房地产泡沫、2008年美国的次贷危机。

本文借此对房地产经营过程中的房地产金融问题就行研究。

关键词：

房地产金融银行信贷问题体系发展前景

前言：

房地产业对发展中国家和发达国家来讲都是国民经济最重要的支柱性产业,是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有风险的极其复杂的系统工程。

当前我国正处于国民经济的快速发展时期，城市化和工业化正推动着我国房地产行业的进一步的市场化，现在房地产行业迎来了新的发展契机。

随着我国城市化进程的加快,其投资规模将达到社会投资总规模的20%以上。

关于房地产业方面的金融框架和金融手段目前已经显得非常滞后,严重制约了产业本身结构调整和进一步大规模发展的可能性,在即将到来的新一轮房地产业的调整时期，这一矛盾将更加突出。

典型模式分析：

●美国模式

1.住宅金融体系从间接向直接转变

20世纪70年代以前,以互助储蓄为主、实行会员制的储蓄机构为美国居民住宅的主要提供者。

20世纪80年代之后,适应直接融资方式运作的抵押银行逐步占据主导地位,储蓄机构退居次席。

2.抵押支持证券消除了贷款的利率风险和流动性风险

抵押支持证券的发行人包括三类:

属于政府机构的政府国民抵押协会（GNMA）;

联邦国民抵押协会（FNMA）利联邦住宅抵押公司（FHLMC）。

美国住房抵押贷款主要分为三种:

（1）政府机构担保的抵押贷款,包括联邦住宅管理局、退伍军人管理局和联邦农场管理局（FMHA）提供担保的贷款。

抵押支持证券的种类繁多,最基本的形式是抵押传递债券。

发行人从抵押贷款发起人手中购买抵押贷款,形成资产池,并以此为担保发行抵押贷款债券;

发行人收取抵押贷款的本金和利息,在扣除部分费后全部“传递”给投资者。

除此之外,衍生的抵押支持债券也层出不穷。

3.房地产产业基金增强了开发商实力

与我国不同,美国的房地产开发商对银行信贷的依赖程度很低,一个重要的原因是其发达的产业基金。

这种产业基金分为以下四种形式:

第一种为消费型基金,汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金;

第二种是投资型基金,主要投资于房地产投资信托基金及房地产开发企业;

第三种是资产运营型基金,以房地产投资信托基金（REIT）为代表,不进行项目投资,而是直接运作房地产资产;

第四种是住房合作社。

4.房地产的开发经营模式分散了投资风险

美国房地产开发采取专业化模式,投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。

美国房地产企业没有资质要求,开发投资商大部分都是股份制的,商用房开发商一股规模较大、资金雄厚,与中国众多大中小开发公司并存的局面大为不同。

我国的现状:

1.商业银行贷款是房地产企业融资的主要渠道

图二我国房地产市场运行及资金流程图

从我国房地产市场运行过程及其资金链来看,房地产金融主要是由银行房地产信贷构成.银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房地产销售的整个过程。

商业银行的信贷几乎介入了我国房地产行业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的资金主要提供者。

2.权益融资占房地产金融比例很小

发达国家房地产金融市场中,房地产权益资金的融资渠道很多,例如房地产投资基金、保险资金、退休基金、债券市场、股票市场等。

而对于中国房地产企业来说,可以进行权益融资的只有股票市场,但我国资本市场发展不完善,市场容量有限,对上市企业的要求较高,因此,能够利用权益融资的房地产企业很少。

据统计,目前中国拥有3万家房地产企业（2002年为29967家）,其中,2002年证券市场统计上公布的房地产市场上市公司只有42家,占全国房地产市场企业总数的0.2%～1%;

2002年房地产上市公司的总发行量4000万股,筹资总额33200万元,占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。

3.房地产债券融资所占份额也较小

我国房地产债券最先出现在1992年,由海南经济特区的开发商推出,分别是“万国投资”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”,总计1.5亿元。

1993～1998年上半年,受政策限制,房地产企业没有公开发行房地产债券。

1998年以后政策限制逐步放松,房地产企业重新恢复了债券发行,如深圳振兴集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”等、北京首创发行的用于北京市6个居民小区的商品房建筑的“首创债券”等。

到1999年,债券在房地产开发企业的债券融资中比例日益下降,目前已到不足0.01%,40多家房地产上市公司总市值500亿元,企业债券余额仅2亿元。

4.房地产信托、房地产投资基金是近期中国最为活跃的融资形式

房地产投资基金作为一种专业从事房地产开发的产业基金在中国已经开始出现,2004年1月,摩根士丹利房产基金携手复地股份有限公

司,双方宣布合作投资首个项目复地雅园,该项目是位于上海市黄浦区的一种高档住宅项目,共有约500套住宅,整个项目分两期建设,双方在此项目上的投资总额为5000万美元,据估计,以房地产投资基金形式投入房地产市场的外资,在未来2～3a将达到20亿美元。

但由于中国《产业基金法》尚未颁布,基金运作无法可依,同时在运作中没有形成良好的风险规避机制和退出机制,因此,房地产投资基金在我国还仅仅处于萌芽阶段。

解决新形势下中国房地产金融存在问题的思路

从以上对中国房地产金融体系分析可以看出，中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给

渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险；

制度缺陷的存在是导致房地产业问题的重要因素，很大程度上制约了中国房地产业的长期健康发展。

我国可以通过引进市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系，加快我国房贷证券化和推进房地产信托基金的发展，以改变目前房地产金融体制的单一性，提高房地产金融体制的完备性，降低房地产金融的系统风险，从而推动我国房地产金融制度及房地产业的发展。

1.加快商业银行的改革步伐

一是要深化产权制度改革，只有推进深层次的以产权改革为核心的体制改革才能更深刻地转变国有银行的经营机制，惟有此才能从根本上提高我国银行的竞争力。

二是要强化商业银行的内部管理，要建立和健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制，完善内部管理制度，优化业务和机构，以实现利润最大化为目标，提高整体盈利能力和竞争能力。

三是要加强内控制度建设，强化贷款管理制度，建立和健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构，充分发挥内部稽核在内控机制中的再监督作用，有效地防范和化解金融风险。

四是要根据世界银行业的发展趋势，调整经营管理理念和发展战略，加快金融创新的步伐。

五是要充分运用市场和法律手段，采取多种形式消化、处置不良资产，提高资产质量，充实银行资本金，降低房地产金融带来的系统性风险。

2.适应开放型房地产金融体系的要求，逐步实现金融监管国际化

一是要继续加强国内金融的监管，完善金融监管体制，改进金融监管方式，提高金融监管效能，维护房地产金融市场秩序，强化房地产金融机构的内部风险管理机制。

特别是要加强金融监管的基础性工作，健全金融监管法规体系，建立一套行之有效的中央银行稽核机制。

二是要适应开放型房地产金融的要求，加强金融监管的国际合作，要逐步采用国际化标准，规范金融机构行为，早日实现我国金融监管与国际接轨。

3.培育和完善房地产金融品种和体系

加入WTO后，房地产金融业应尽快与国际接轨，尽早发展房地产投资基金，大力推进房地产抵押贷款证券化，尽快成立购房担保机构，推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。

同时借鉴海外经验，加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤，促进开发信贷与消费信贷的同时发展，建立起健康繁荣的房地产金融市场，包括一级市场和二级市场。

4.发挥优势，加强金融创新，增强竞争力

入世后，内资房地产金融机构面对外资银行的挑战，必须发挥自身优势，采取适当的市场营销策略，积极进行房地产金融创新，才能在竞争中赢得主动。

一是抢占市场特别是个人住房消费信贷场，提升自己的竞争实力。

二是借助内资银行已经建立起的密集的网点体系和发挥房地产金融起点高资产质量较好的优势，遵循金融发展的自身规律，采取灵活、适当的市场营销策略，力求在新的竞争中取得主动。

三是大胆进行房地产金融创新。

中国房地产金融的未来在于金融创新。

必须立足于市场及客户，以追求经营效益最大化为目标，调整产品结构，推出满足各种层次需求的金融品种，同时要加大创新品种的营销力度，拓展覆盖面，使每一项创新品种都能步入百姓之家。

5.制定并实施长期稳定的金融支持政策

长期稳定的金融支持政策是实现我国政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业的制度保障。

我国应借鉴国际经验,明确对住宅生产和消费双向支持的融资政策。

当前中国住宅市场仍处于增加住房数量和提高住房质量并存的发展阶段,这个阶段将持续数十年之久。

政府提出了以人为本的执政纲领,把建设小康社会作为我国的政治目标,并将房地产业作为国民经济的支柱产业进行培养,而房地产业也具有迅速发展的内在动力,所以长期稳定的金融支持政策是实现政治目标、改善人民居住水平、培育支柱产业必须的制度保障,构建以提高住房建设和消费支付能力为重点的金融支持体系具有深远意义。

政府需要通过制定相关的法规,保障政府住宅目标和产业政策的贯彻与房地产金融的规范与健康发展。

参考文献：

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法博齐、弗朗哥·

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7.中国房地产金融风险判断及防范体系架构研究、曲世军、东北师范大学、2008-12-01

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