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3.1南京市综合经济………………………………………………………………………………………12
3.1.1南京市经济环境分析………………………………………………………………………12
3.1.2南京市商业市场发展分析…………………………………………………………………16
3.2城乡居民收入…………………………………………………………………………………………17
3.2.104、03年南京城市居民家庭人平均可支配收入比较……………………………………17
3.2.204、03年农户家庭收入基本情况………………………………………………………17
3.2.32005年南京城市居民人均收入……………………………………………………………18
3.3南京市居民消费水平和特征…………………………………………………………………………19
3.3.104、03年南京市城市居民人均可消费支出比较………………………………………19
3.3.22004年消费变化的分析……………………………………………………………………20
3.3.304,03年南京社会消费品零售总额比较…………………………………………………22
4南京的城市定位与城市整体规划………………………………………………………………………………24
4.1南京的城市定位…………………………………………………………………………………………24
4.2南京市城市总体规划……………………………………………………………………………………24
4.2.1南京的主城功能布局特征………………………………………………………………………24
4.2.2南京总体规划的范围和限期…………………………………………………………………25
4.2.3南京总体规划的主要内容………………………………………………………………………25
4.2.4南京城市建设的具体策略………………………………………………………………………26
5南京商业概况及商圈分布和特征………………………………………………………………………………29
5.1南京的商业概况…………………………………………………………………………………………29
5.2商圈分布和特征《附各商业设施信息及分析表(客流、建筑面积、营业额、平均消费、租金等)》………29
6南京市的旅游观光与“一小时都市经济圈”…………………………………………………………………34
7南京在建、待建商业设施及新商圈的开发………………………………………………………………………38
8南京未来五年的商业预想…………………………………………………………………………………………52
8.1南京人消费行为和习惯……………………………………………………………………………………52
8.2目前南京商圈的缺点………………………………………………………………………………………54
8.3产品组合……………………………………………………………………………………………………55
9项目所在商圈分析…………………………………………………………………………………………………56
9.1交通概况……………………………………………………………………………………………………58
9.2第一、二商圈范围及人流…………………………………………………………………………………62
10项目的SWOT分析…………………………………………………………………………………………………63
1城市的历史变迁与城市地位
1.1南京的历史变迁
南京简称宁,是江苏省省会,全省政治、经济、文化的中心。
位于长江下游,属宁、镇丘陵地区。
境内山环水绕,形胜天然,古有"
虎踞龙盘"
之称。
南京是我国四大古都之一,历史文化名城。
历史上曾有东吴、东晋、南朝、南唐、明初、太平天国、中华民国临时政府等十个朝代在此建都,故有“十朝都会”之称。
南京已有2460多年的建城史。
初名越城,战国时楚国在石头山上置金陵邑。
秦改为秣陵。
三国时东吴首次在此建都,称建业。
西晋末年始称建康,其后东晋、宋、齐、梁、陈均建都于此,历史上称六朝。
唐代称升州,宋易名为江宁。
及至明初,才正式定名南京。
1949年4月23日南京解放,成为中央人民政府直辖市。
1952年9月,南京为江苏省省辖市。
1953年1月1日,江苏省人民政府成立,南京为江苏省省会。
1994年2月南京的行政级别定为为副省级。
南京市区内有长江、秦淮河、玄武湖等丰富的水景观资源,也有紫金山、北极阁、清凉山等自然山体景观,众多的风景名胜与文物古迹相交融,形成了今天的山、水、城、林相结合的城市风貌。
全市市级以上文物保护单位281处。
其文化底蕴丰富、较为优越的人文环境和自然环境是南京总体发展的基础所在。
1.2南京的城市地位
南京是江苏省省会,长江下游重要的中心城市。
也是江苏省的政治、文化、经济中心。
南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市,正充分发挥沿江、近海的优势,增强跨省域的辐射功能和吸引力。
南京是长江三角洲地区高新技术最密集的区域之一,也是我国最重要的科研教育中心之一,拥有全国仅次于北京和上海的综合科技实力,高新科技的发展潜力很大。
南京是继北京、上海之后中国高校最集中的城市,集聚了30多所高等院校,拥有一批较有实力的科研机构,具有丰富的教育科研和人才资源优势,非常适于发展成为一个高新技术研发的基地,为高新技术产业的发展提供了广阔的前景。
南京将在沿江开发这一新的经济增长点的带动下,快速提升城市竞争力,全面融入“长三角”的开发,巩固区域中心城市的地位。
2南京市的人口构成
2.1南京市全市的人口
南京2005年11月1日的人口抽样调查主要数据公报,全市常住人口686万人,总面积共6582.31平方公里,人口密度每平方公里1042。
与2000年第五次人口普查的常住人口613万人相比增加了73万人,增11.91%,年平均增加14.60万人,平均增长2.28%。
根据调查数据推算2005年年末南京市常住人口达到689.8万人。
按全市户籍人口计算:
城镇占有88%(603.6万)县占有12.%(82.4万)。
城镇人口稳步增长。
与2000年的第五次人口普查相比当时城镇的人口只占总人口的71.09%、县为28.91%。
2.2南京平均每户家庭人口
2000年的第五次人口普查,平均家庭户规模为2.92人,比1990年的3.44人下降了0.52人。
每户家庭人口的减少,表明了生育在减少和老百姓的居住环境得到了改善。
2.3南京市人口的性别构成(2005年)
男性和女性的分布很平均–男性:
51.31%;
女性48.69%.
2.4现南京市常住外来人口:
(流动人口)
根据最新的统计表明,现南京流动人口的总数为176万.2003年为104万.近几年,外来人口呈现增长快,规模大,年龄构成较年青的趋势。
大部份是劳动年龄和大学生人口。
他们刺激了南京的经济,同时也弥补了南京市个别企业劳动力短缺的状况。
2.5少儿人口与老龄化程度
南京人口年龄结构发生了较大变化,0-14岁人口为85万人,与第五次人口普查相比,下降了3.04%。
65岁及以上人口为68万人,比五普时的8.49%上升了1.42%。
说明该市老龄化程度在进一步加深。
同时这也反映出南京随着经济社会迅速发展,人民生活水平和医疗卫生保健事业得到巨大改善。
2.6各种受教育程度人口(2000年)
表2.1教育程度人口分布
万人
%
受教育程度
77
125.7
192.3
151.3
36.5
12.35
20.14
30.83
24.26
9.10
大学专科及以上学历
高中(含中专)
初中
小学
文盲
资料来源:
2000年第五次全国人口资料(江苏省统计局)
南京统计年鉴2005
文盲率与1990年第四次人口普查相比下降了5.86%,南京不断培养提高人口素质,大量受教育的人材相继跨入现代城市的基础战略渐取得成效。
2.7南京人口男女年龄的结构
2.7.1男女年龄的结构(2000年)
表2.2男女年龄的分布
年龄
男
女
合计
0-14
496,461
449,029
945,490
15.43
15-19
259,939
223,351
483,290
7.89
20-24
295,181
240,026
535,207
8.74
25-29
288,416
260,115
548,531
8.95
30-39
679,445
604,843
1284,288
20.96
40-49
501,725
456,060
957,785
15.63
50-59
327,776
296,963
624,739
10.20
60以上
361,599
385,236
746,835
12.19
总计
3,210,542
2,915,623
6,126,165
100
资料来源:
江苏省统计局
上述数据表明,南京人群年龄结构中20-59岁所占比例相对较大,共占总比例64.48%尤其以中青年居多,此部分人群相对独立收入水平较高,是南京消费能力最主力的人群。
0-19岁总比例是23.32%,此部份青少年虽现阶段消费能力较弱,但是未来消费力增幅最大,存在较大发展潜力。
60岁以上人群占总比例的12.19%,其主要收入为退休或者是政府补贴,其消费观念保守,消费能力不强且消费品种单一。
2.7.2各区人口男女年龄结构(2000年)
表2.3南京各区年龄分段的人口统计数据
南京人口构成
0-14
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