华益国际商业广场项目开发可行性研究报告书Word下载.docx

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的生活需求。

　　三大区域级公园环抱，回归自然之境——长虹公园，天津市首批提升改造工程，现已免费对外开放；

南开公园，距离项目最近的休闲去所；

翔宇公园，紧邻南开中学，书香缭绕，景色宜人。

1.2项目主办者及项目合作方式

华益国际广场项目由华泰房产开发，华泰房产成立于1988年11月,注册资本1亿元，经营范围涉及地产开发、写字楼建设、物业管理等诸多领域。

今天，华泰在中国已拥有超过20家的分公司，并在过去21年里先后荣获国家优秀建筑工程奖，并在上海荣获特别创新房屋建筑奖，最终参与了世博馆的建筑设计，等数多的奖项。

且凭借高品质的产品和专业周到的服务已在北京等地树立了日趋完美的品牌形象。

作为房地产行业的创新者和开拓者,始终坚持“给每家人一个温馨的家”这一理念,致力于为客户提供高品质产品,并积极为客户提升已有产品的附加价值.本项目由华泰房产独立开发。

1.3项目评估的目的

决定项目的取舍，为银行向项目主办方提供资金保障的有力凭证，为项目建设施工过程中必需的指导文件。

为决策者选择项目及实施方案提供多方面的告诫，并力求客观、准确地将与项目执行有关的资源、技术、市场、财务、经济、社会等方面的数据资料和实况真实、完整地汇集、呈现于决策者面前，使其能够处于比较有利的地位，实事求是地作出正确、合适的决策，同时也为投资项目的执行和全面检查奠定基础。

1.4项目建设的意义

华益国际广场位于五大商圈围合，专享城市便捷——滨江道商圈，高端消费聚集区；

它的建设更能带动周边的商贸发展，为当地的居民带来便利，更是带动了当地的经济发展。

华益国际广场位于天津首个中央文教区——汇集南开大学、天津大学、南开中学、南开五马路小学、南开五幼、新东方等全国知名学府与培训机构，能够满足您0—25岁全程教育服务体系。

它的建设为更多的居民带来了教育上的便利。

华益国际广场处于三大区域级公园环抱之中。

长虹公园，天津市首批提升改造工程，现已免费对外开放；

为更多的居民提供了良好的居住氛围。

1.5项目评估报告编制的依据

在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概预算定额法、概算指标估算法估算，也可以根据类似工程经验进行估算。

具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。

比较常用的方法有以下几种：

①单元估算法。

单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。

如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。

②单位指标估算法。

单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。

一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量（千卡/小时）指标计算，变配电安装按设备容量（千伏安）指标计算，中央空调安装按冷负荷量（千卡/小时）指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量（立方米/小时）指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度（米）指标计算，室外道路按道路面积（平方米）指标计算等。

③工程量近似匡算法。

工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。

④概算指标法。

概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程　概算指标计算整个工程费用。

常使用的估算公式是：

直接费＝每平方米造价指标×

建筑面积，

主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×

建筑面积。

2项目概况

华益国际广场位于南开区长江道北侧与南丰路交口，该地块原来是一个化工厂，购买地块时就按熟地的方式去考虑了，没有考虑拆迁安置补偿等费用。

开发地块旁边就有一个待开发的房地产项目，还有一个小区未完成拆迁工作，面积大概是本项目的四倍。

2.1项目区位分析

华益国际广场地处南开区海光寺商圈，南京路西延长线上，交通状况良好。

紧邻地铁1号线海光寺站、二纬路站，地铁2号线青年路站。

共11条公交线路：

12、600、800、905、952长江道站；

3、503、609、631、646、858南丰路站。

华益国际广场项目的还有以下区位优势：

天津首个中央文教区——汇集南开大学、天津大学、南开中学、南开五马路小学、南开五幼、新东方等全国知名学府与培训机构，能够满足您0—25岁全程教育服务体系。

2.2项目拟建规模和标准

项目总占地面积2.07万平方米，拟建总建筑面积12.54万平方米。

项目是集普通住宅、写字楼和商铺于一体的大型综合体，由北侧住宅区和南侧公建区两部分组成：

住宅部分三栋31层的高层和两栋32层的高层组成，并且外围有两层的底商，长度为260米，宽度为10米。

公建部分位于长江道一侧，由一栋27层、一栋38层158米高的写字楼组成，写字楼下面四层全为底商，并且两栋写字楼连接处有一长为40米宽为20米的四层的底商。

2.3项目定位

2.3.1主要客户群定位

项目普通住宅定位为中高收入居民、二次置业者，经济收入稳定，有一定积蓄，有购买力。

写字楼供各类公司租售。

商铺四层底商主要吸引的大的投资商来进行招租，其它的商铺可以供一般的投资商招租。

2.3.2产品定位

由于本项目地处黄金地段，故项目容积率的定位比较高，然后户型大众化，分别有70平米、100平米和160平米的户型可满足各种需求，针对附近商业氛围浓重的原因，我们建了两栋写字楼以供不同的公司办公租售用，同时还建了很多的商铺，吸引更多的投资者前来招租。

3投资环境研究

3.1当地经济环境

南开区是天津的高新技术产业区。

国家级高新技术产业园区——天津新技术产业园区坐落在南开区。

占地12.22平方公里的南开科技园是天津新技术产业园区的政策区，进入南开科技园的企业可享受国家级高新区的优惠政策。

　　南开区是天津的民俗文化旅游区。

南开区的老城厢地区是天津市的发祥地，具有600年的历史，区内文物古迹众多，形成了独特的民俗文化氛围。

建于元代的天后宫是世界著名的三大妈祖庙之一。

新落成的鼓楼商业街，使老城厢再现当年的繁华景观。

　　南开区是天津市重要的商贸区。

传统商业正兴德、四远香、祥德斋等老字号焕发着新的青春。

西南角、东马路形成新的繁华区。

新世界新安购物广场、好又多量贩、家世界、家乐福等现代化商贸设施和连锁超市带动了新的消费。

古文化街、服装街、南马路五金城、不锈钢市场等已成为享誉全国的专业市场。

　　南开区的发展目标是要建设成为天津市重要的商贸中心、富有活力的高新技术产业基地、有吸引力的文化旅游基地,成为天津市先进的文明市区。

南开区的基础好，拥有一批具有代表性的服务企业，条件环境都很优越，所以国家选南开区为试点。

南开区要完成的目标任务就是转变传统的发展方式，培育新的经济增长点，促进就业，带动社会事业的发展。

解放思想，敢于创新，面向全市全国乃至全世界招商引资。

政策要具体，降低服务业进入南开区的门槛。

南开区按照“一轴、两带、五区”产业规划，逐步将南开西区打造为现代服务业、都市工业聚集区。

截至目前，新南马路五金机电城作为本市20个重大现代服务业集聚区之一，已入住商户2000个；

长江汽贸街聚集近30家4S店，成为本市重点推动的特色商业街之一；

南开工业园、中环电子、针织、盛名不锈钢、发达、低温冷冻、中欣、海鸥表业8个都市工业园区总建筑面积6.5万平方米，入驻企业600余家已逐步行成聚集效应。

经济布局调整逐步延伸。

完善区总体城市设计,编制红旗路以西地区经济社会发展布局规划和街域规划。

规划引领结构调整,优势产业贡献率明显提升。

科技产业发展迅速,医疗器械、生物制药、光电子等产业形成特色,部分科技产品领军国际市场,天津科技广场开工建设,科技园技工贸总收入同比增长21.3%。

商旅服务业实现一年有亮点,提升改造上谷商业街、奥体中心“体育之窗”等5个精品项目,打造老字号名品街,津派相声风景线和鼓楼戏曲大观园等品牌业态,古文化街、鼓楼商业街“十一”黄金周创纪录接待游客260万人次,长江汽贸街新引进5家4S店,特色商业街拉动消费成效明显。

金融业发展势头迅猛,新引进金融企业总部和分支机构45家,深圳发展银行分行落户南开区,香港太平人寿保险有限公司天津分公司正式开业,金融业留区税收同比增长30%。

民营经济发展速度名列全市前茅,在活跃市场、扩大就业、回报社会等方面作出突出贡献,成为区域经济发展的主力军

3.2法制环境

3.2.1土地供应政策

为有效控制土地供应总量，合理安排土地供应结构，促进土地节约集约利用，加强土地市场调控作用，引导各类项目投资，优化产业布局，保障我市城市居民住房建设和重点服务业项目、重大工业项目用地需求，促进天津经济和社会平稳可持续发展，制定国有建设用地供应计划。

按照需求指导供应的原则，合理安排房地产用地供应的总量、结构和布局。

以保障性住房建设计划为依据，着力保证保障性住房土地供应。

极适应“拉动内需、保增长”的调控要求，全力满足市重大工业项目建设需要。

3.2.2房地产交易政策

《天津市房地产交易管理条例》从今天起全面贯彻实施，9月29日，区房管局开展了对《条例》的宣传咨询活动.《条例》的出台标志着我市房地产市场管理工作被正式纳入了法制化轨道，对保证我市房地产市场持续、稳定和健康发展具有十分重要的意义。

在星光广场，房管职工向过往群众发放宣传材料，认真讲解《条例》的具体内容和意义。

工作人员还深入社区，解答群众提出的具体问题。

通过宣传，让广大群众、开发商和中介机构认识到了条例》对于规范房地产市场交易行为的作用，为今后合理地利用《条例》，更好地维护广大人民群众合法权益起到了积极作用。

3.2.3当地金融和税收

该区加快产业结构调整步伐，优化区域金融服务业发展环境，促进区域经济发展，一批金融服务业企业相继落户。

截至目前，该区已拥有银行、保险公司、基金公司、小额贷款公司、担保公司、典当行、拍卖公司等各类金融服务业企业总计374家。

其中，今年新引进金融企业24家，总投资额达5.2亿元。

据了解，南开区结合海光寺―西南角商务商业区、奥林匹克中心会展商务区等重点地区的区域性规划，围绕