江阴项目可行性分析报告Word文档下载推荐.docx
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三、结论25
第四部分:
产品分析和建议26
一、商业步行街26
二、大卖场33
三、住宅36
四、产品组合方案38
市场宏观信息
一、江阴概况
江阴,位于长江三角洲中部,北靠长江,南接无锡,西连常州、南京,东邻苏州、上海,是自上海溯江而上的第一座滨江港口城市。
江阴全市总面积983平方公里,陆地面积856.4平方公里,水域面积126.6平方公里,其中长江水面57.5平方公里,沿江深水岸线长达35公里。
城市建成区为25.8平方公里,全市户籍总人口115.78万人,其中城区人口约32万。
江阴是长江下游集水、公、铁于一体,江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市。
从江阴到上海、南京两大城市各148公里,到无锡、常州仅38公里。
以江阴为圆心、半径160公里范围内有六个机场,其中上海、南京机场可直飞境外。
改革开放以来,江阴大手笔发展交通事业,形成了干支线连通、内外沟通、城乡贯通、主要干道“六横八纵”的格局。
中国第一、世界第四的特大跨径钢悬索桥江阴长江公路大桥,是沟通同三(黑龙江同江——海南三亚)和京沪两大国道主干线的过江“咽喉”;
连接沪宁高速公路、宁通一级公路的锡澄高速公路穿越江阴境内;
在建的新长(江苏新沂——浙江长兴)铁路取道江阴,连结陇海、渐赣两大铁路大动脉。
江阴境内的锡澄运河沟通长江、太湖;
1992年正式对外开放的江阴港可以直通海外。
二、江阴宏观经济环境
改革开放以来,江阴人民在全国万分之一的土地上,以全国千分之一的人口,创造了超过全国二百五十分之一的国内生产总值。
2003年,全市GDP为508亿元,城镇居民人均可支配收入达11502元;
全市财政收入68.61亿元,连续4年位居江苏省同类城市榜首。
在全国最新一轮百强县(市)综合经济竞争力评比中,江阴再次名列前茅。
江阴工业实力雄厚,经过多年的发展,已形成了特色冶金、高档纺织、精密机械、造纸及彩印包装、精细化工等五大支柱产业。
华西、阳光、三房巷、法尔胜、兴澄钢铁、澄星实业等6家大企业集团跻身“中国企业500强”。
同时,电子信息、光机电一体化、新材料等一批新兴产业迅速崛起。
规模经济的迅猛发展,加快了资本裂变扩张,全市已有上市公司14家,形成了独特的“江阴板块”现象。
江阴第三产业全面快速增长,商贸流通业、现代物流业、特色旅游业、新兴服务业等不断发展壮大。
2003年全市第三产业增加值完成181.51亿元,占全市国内生产总值的比重达35.73%。
江阴投资环境优越,受到外商青睐,外商投资趋向大项目、高科技。
2003年,全市实际到帐外资达5.73亿美元。
目前,全市累计批准外商投资企业1570多家,实际利用外资36亿美元。
世界知名跨国大公司中有50多家进驻江阴。
三、江阴房地产市场宏观分析
2003年江阴房地产市场的特点主要体现在以下几个方面:
1.房地产开发投资仍保持高速增长态势
2003年,江阴房地产开发投资继2002年的95.41%增幅后,仍保持高速增长的态势,全市房地产开发投资同比增长76.37%,总开发投资达26.512亿元。
成为拉动江阴固定资产投资快速增长的一个重要因素。
如上表所示的投资结构来看,住宅开发投资占总投资的73.78%,处于主导地位;
商业营业用房占近1/4份额;
办公写字楼与其他用房投资量很小。
2.施工规模继续扩张
2003年是江阴城建史上工程规模和投资力度空前发展的一年。
全市几条主干道的改建、拓宽,数十万平方米的危旧房拆迁改造,各工业园区的拆迁建设,给房地产业提供了发展机遇。
2003年全市商品房施工面积增长82.51%,其中新开工面积165.99万平方米;
住宅施工面积占全部施工面积的83.63%。
施工面积及新开工面积的持续增长,表明房地产开发商对房地产市场前景继续看好。
3.销售总量大幅增长
2003年,江阴商品房的销售总量为93.19万平方米,同比增长25.1%,其中住宅销售面积89.26万平方米,占全部商品房销售面积的95.78%。
而且,商品房的购买主体99.83%为个人,充分吸纳了社会闲散资金,也体现了江阴房改政策的落实到位,体现了市民购买力的提升。
由于需求旺盛,活跃的销售市场保证了房地产开发资金的正常运作,增强了开发企业参与市场的信心,促进了房地产业的发展,又进一步刺激了住房消费。
指标年份销售面积(万m2)同比增长率
2002年74.49——
2003年93.19+25.1%
4.商品房价继续上扬
2003年江阴市商品房价格情况如下表:
价格区间(元/m2)
全市商品房平均售价1750(其中住宅2250)
市区商品房平均售价2000-3500
乡镇拆迁安置房平均售价930-2000
根据调查所得的销售情况显示:
价格区间(元/m2)销售面积(m2)
100045万
1000-19997万
2000-299926万
3000-39992万
4000-49990.5万
5000+0.5万
其中:
售价1000元/平方米的全部为拆迁安置房;
售价1000-1999元/平方米的为城区拆迁安置房。
房价快速上涨的主要原因有以下几个因素:
① 自实行土地拍卖政策以来,土地价格上涨,房地产开发成本升高;
② 有效需求旺盛,市场供应相对偏小,同时二级市场进一步活跃,居民以旧换新、以小换大,使得商品房的需求量增大;
③ 商品房质量的提升,促进了建设成本的上升,拉动了房价的上扬;
④ 大批的农村居民到城里购房,也是市区房价上涨的因素之一;
⑤ 房地产市场热,不排除有投机和炒作的因素,部分开发商抓住市民急切购房的心理,借此提高房价。
5.空置商品房得到有效控制
虽然房地产开发面积大幅度的增长,但由于需求量的同步上升,并没有形成商品房的过度闲置和积压,商品房空置面积得到了有效控制。
2003年江阴商品房去化情况(单位:
万平方米)
商品房空置面积23.91万平方米(其中空置一至三年的面积6708平方米,三年以上的2.31万平方米),由于2002年的空置房面积较少,2003年的空置房面积基本上都是当年竣工的。
其中住宅竣工面积144.54万平方米,销售面积89.26万平方米,预售面积33.09万平方米,空置面积20.38万平方米(其中空置一年以上4500平方米)。
说明市场除了有效的吸纳近期上市的商品房外,还消化了以前积压下来的空置房。
据最新统计,2004年一季度,江阴房地产开发完成投资7.32亿元,同比增长29.58%。
本案地块周边环境分析
一、地块基本情况
1)项目概况
本案地处江阴市区人民中路步行街,北临人民中路步行街,东邻国际购物中心,南至中街,西接布政坊巷。
2)用地性质
商用项目+住宅项目,面积
3)项目现状
商用建筑,尚在营业,待拆迁。
二、地块以北(人民中路)业态分布
三、人民中路业态营业状况
1)步行街北侧
★中山公园为江阴市中心开放式公园,环境幽雅,是大部分游览步行街的游客的休憩场所。
★致和大厦为原致和堂药店改建建筑,营业楼层至6层。
各层的商业形态如下:
楼层西东
6F装修公司装修展示厅
5F商务、仓储用房
4F
3F港式茶餐厅(档次中等偏上)
2F运动装系列
1F运动装系列致和堂药店麦当劳快餐厅
★永乐家电综合商用楼为一排两层综合商用楼,其2层为永乐家电卖场,其1层从西向东依次为:
方向门店名称主营方向
西海澜之家中高档男士正装/休闲装
佐丹奴高档正装/休闲装
真维斯男女中档休闲服
达芙妮中高档女鞋
中国联通移动通讯
德尔惠中档运动装
东永乐服饰店各品牌中档服饰
李宁中档运动装
中国工商银行金融营业网点
[注]:
整个永乐家电综合商用楼几乎正对着本案待拆迁地块的北侧;
该商用楼1层每家店面面宽为5—10米不等,进深15—20米不等,平均营业面积为75—200平方米。
★三元大厦为一综合商用楼,其1至6层为主要营业场所,如下:
楼层西东
5F旅店客房
4F休闲娱乐中心
3F巴西烤肉餐厅
2F上海今华鞋业
1FFUN服饰安踏运动美特斯-邦威名品服饰卖场
★暨阳大厦为一高层商住两用物业,修建年代较长,外立面已显老旧,其商业营业场所在1至2层:
1层西侧为服饰卖场,出售服饰档次较低
1层业态另有农业银行、招商银行储蓄所
1—2层有一卡拉OK歌城
2)步行街南侧
★百乐城为一综合娱乐、商业用楼,外立面镶嵌有一大屏幕电视,是步行街上的主要亮点。
主要营业场所在1至5层:
●1层中段有一“大世界”百货,实质是出售低档服饰的商场,营业面积约200平方米
●1层西端为眼镜店,营业面积约40平方米
●1层东侧为中国移动通讯营业店
●2层设计为一影剧院,目前空置
●3层为低档次的KTV、歌厅
●4层为桌球厅,档次低
●5层为健身房
百乐城规划为一综合娱乐业商业楼,但目前的状态秀外絮中,楼宇用途取向不明,档次低,与其外观形成鲜明对比。
★华联商厦为江阴最高档百货大楼,营业场所为1至6层,其中:
楼层营业范围
6F尚在装修中,具体业态拭目以待
5F床上用品、儿童服饰/玩具/音像图书、风味小吃
4F女装系列
3F休闲运动装、男士正装、皮装大衣
2F休闲服饰、针织内衣、羊绒毛衫、丝绸呢绒、鞋类
1F珠宝首饰、钟表、鞋帽箱包、化妆品、花卉
除了6层的商厦外,在商厦旁还设有家电、电脑卖场,总建筑面积愈6000平方米。
★综合商用楼为一老建筑装修的商业用楼,主要营业场所为1层,临步行街业态为肯德基快餐厅,与斜对面的麦当劳针锋相对。
★本案拆迁楼同为一老建筑装修的商业用楼,主要营业场所为1层,营业项目有:
文具、音像、饰品、女装、运动装、浦东发展银行储蓄所、男装、男女休闲装、鞋类、牛仔
★国际购物中心为步行街上另一处比较上档次的百货大楼,营业场所在其地下1层至地上5层:
5F“宏图三胞”电脑连锁,美食广场打折服装,工艺礼品
4F床上用品、儿童用品
3F男装、皮件制品
2F女性服饰系列
1F黄金珠宝、鞋帽箱包、化妆品
B1超市(档次低)
国际购物中心为步行街上唯一有地下营业空间的物业,整体档次接近华联商厦,地下超市则显低档。
四、本案主要竞争对手物业经营模式
考虑到本案的高定位,我们认为本案周边无论从规模、档次,还是经营业态上构成竞争态势的物业主要有华联商厦和国际购物中心两家。
▲华联商厦,全称江阴华联商厦有限公司,该公司由原近四十年历史的江阴百货大楼集团公司改制而来,改制后由华联商厦与百货大楼两大主体商场构成,营业面积近20000平方米,从业人员1000余人,年销售额排名全国百货行业100位之内。
商场装有中央空调、自动扶梯、配有喷淋消防装置、网络监控系统,全场实行电脑化管理。
该商厦已发展成为集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代化多功能配套的综合型商厦,也是目前江阴市内规模最大、管理最健全的零售企业。
经营布局上,公司有6000平方米的百货大楼/家
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