北京国际中心优质项目市场专项研究分析报告Word文档下载推荐.docx
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京广中心
277170
24500
1993年
中服大厦
39348
30000
1994年
科伦大厦
25000
14000*
1996年
汉威大厦
131000
131000*
1997年
航华科贸中心*
321000
193000
1998年
嘉里中心
23
80485
1999年
华彬国际大厦
53000
53000*
艾维克大厦
55000
24440
赢嘉中心
61500
61500*
住总大厦
25700
0*
和乔大厦C座
27000
数码01大厦
3
3*
嘉都大厦
27147
11150
建外SOHO
700000
98000
蓝堡国际公寓/中心
150000
39200
中环世贸中心
235000
富尔大厦
51732.8
39792
温特莱中心
91970
尚都国际大厦A座
300000
70000
北京财富中心
728000
281000
共计
4126568
1336537
(数据来源:
中原地产市场研究部、某些发展商)
阐明:
v航华科贸中心项目由招商局大厦、京汇大厦、惠普总部大厦、摩托罗拉大厦以及雅诗阁国际公寓等某些构成,其中雅诗阁国际公寓为服务式公寓,区域某些均为写字楼面积,本次记录中写字楼面积亦包括以上几种某些。
v标有*号项目写字楼某些为开发商提供数据,此类项目除写字楼面积外,仍具有某些商业面积,但商业面积数据记录不详,因而数据为预计值。
自1990年以来,CBD区域写字楼供应始终呈现平稳增长态势,尽管依照CBD区域整体规划自起已经进入写字楼供应高峰期。
但截止至当前,CBD区域具备入住条件甲级写字楼项目尚未浮现供不不大于求状况,甚至由于整体经济发展带动,浮现了小范畴供不应求局面,写字楼租金水平浮现小幅度提高。
图1:
CBD区域写字楼历史供应状况
中原地产市场研究部)
1.2新增项目
CBD新增项目供应状况为:
区域新增公建项目总建筑面积为3314173平方米,其中写字楼约为1535830平方米(其中不含国贸三期写字楼某些)。
各项目面积详细状况见表2:
表2:
CBD区域新增公建项目供应状况
项目性质
总建面积
写字楼
项目现状
备注
华平国际大厦*
7
基本竣工
整售
世纪财富中心*
综合体
141986
主体施工
销售
中华人民共和国第一商城
108389.2
47000
万通中心
136000
83000
万达广场
500000
光华国际中心*
210000
10
基本施工
SOHO尚都
170000
60000
世贸商业中心
185800
不详
金地国际中心
151534
101580
租售
东方梅地亚
119931
银泰中心*
350000
100000
国贸三期*
540000
尚未开工
怡禾国际中心*
135000
CBD国际大厦*
封顶
国际财源中心*
168545
以太广场*
49988
民源大厦*
110000
36000
烂尾楼
华彬大厦II*
95000
3314173
1535830
v由于某些在建项目面积及功能分区尚未明确,因而标有*号项目写字楼某些面积为预计值。
v本次记录未涉及在建北京电视台和央视。
上述新增项目将于此前陆续投入市场,预测至CBD区域写字楼项目各年度供应状况如表3:
表3:
CBD区域-供应增长状况汇总表
1637108
801778
1293770
570770
271465
221511
不详*
1168533
474533
4720876
2168592
v本次分析中,详细投放时间不详项目,重要涉及:
国贸三期、CBD国际大厦、国际财源中心、怡禾国际中心、华彬国际大厦二期、以太广场、民源大厦。
v标有*项写字楼面积未包括国贸三期写字楼某些。
图2:
CBD区域-供应增长状况分析图
据上图显示自、,CBD区域将进入供应高峰期,届时将有众多项目建成,仅这两年写字楼集中供应量将超过CBD区域1990-合计供应量。
随着奥运即将来临,之后写字楼供应将明显下降,除个别项目外,大某些项目将于前竣工入住。
此外,依照CBD管委会对-区域内规划项目竣工面积记录也基本呈现出-集中供应态势。
图3:
CBD区域-规划项目竣工状况
CBD管委会)
v由于记录口径及数据来源不同,因而图3与图2略有差别,但整体供应趋势基本相符。
2、经营状况分析
本次调研新增项目中,立足于销售项目为15个;
租售并举项目有3个;
详细经营方略不详项目有5个。
表4:
CBD区域内重要写字楼项目经营状况表
项目数量
80
15
1560432
5
180988
1943000
如表4所示,预测CBD区域仅在售写字楼项目就将超过156万平方米,这个供应水平已经超过自1990年以来CBD整体供应水平。
如此集中项目投放,将直接导致CBD区域写字楼销售市场严重供不不大于求。
图4:
CBD区域新增项目经营状况分析图
3、供应价格分析
3.1租赁价格
表5:
CBD区域写字楼租赁价格状况表
租赁报价
成交价
出租率
物业管理费
国贸中心*
$46
$37
100%
$4.5
嘉里中心*
$36
$34
98%
$3.5
$30
$22
90%
$3.0
$28
$22
80%
$25
$18
航华科贸中心
$17
$3.3
$14
$13
70%
$1.8
$23
$20
$15
蓝堡国际中心
$19
$16
$2.2
$11
$10
v标有*号项目为使用面积计租,涉及:
国贸中心、嘉里中心。
别的项目均为建筑面积计租。
v上述项目成交价格来源于中原地产历史成交数据。
v租赁价格单位为美元/月.平方米;
物业管理费单位为美元/月.平方米。
v上述报价普通涉及物业管理费。
由于项目自身产品使用年限、产品品质、市场形象、客户资质等多方面因素影响,区域市场内各项目租金水平存在较大差别。
依照中原地产市场研究部门监测发现,除个别项目价格外,区域市场内绝大多数项目租赁价格大都保持在租赁报价为:
18-28美金/月/平方米、成交租金在13-24美金/月/平方米水平,区域市场加权平均报价租金在25.57美金/月/平方米,加权平均成交价租金在19.14美金/月/平方米。
通过研究CBD区域存量项目既有租金状况,显示CBD区域整体租金水平尽管高居各大主力商圈之首,但由于各项目品质、客户差别较大,租金也分为不同档次:
v以国贸、嘉里为代表一类项目,整体租金报价超过30美金,客户以国际知名客户为主;
v以赢嘉中心、华彬国际大厦为代表二类项目,整体租金水平在25-28美金,客户既涉及外资客户亦涉及中资知名客户;
此外,还涉及以数码大厦、蓝堡国际中心为代表商住类项目,此类项目价格偏低,成交价甚至低于15美金,且客户也多以中小型公司为主。
3.2销售价格
表6:
CBD区域写字楼销售价格状况表
销售价格
销售率
15500-17000
15800
30%
16000-18000
0%
尚未开盘
5%
17000
已经开始放租
东方梅地亚中心
18000
华平国际大厦
19021
整栋销售
20675
85%
世纪财富中心
24000
项目转手
中环世贸中心C座
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