深圳外销项目经典策划报告2Word格式.docx
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5%
14532.6
459.8
1072.8
2001.2.14
至
2001.6.30
60%
18391.2
15601.8
3862.2
2001.7.1
2001.9.15
15%
4597.8
6850.8
1609.2
2001.9.16
2001.10.30
10%
3065.2
2528.8
2145.6
总计
90%
27586.8
25441.2
说明:
(1)第一阶段为内部认购期,由于此阶段为淡季,且主要任务是预热市场并为下一阶段的强销做准备和加温,同时对计划的销售方案进行试探性检验,以做调整和改进,故对广告宣传不做计划。
因此,此阶段的销售量暂定为5%,同时这一阶段的实收回笼资金在拿到预售许可证之前只收订金,全阶段的实收资金暂按30%的首期款计算,另外70%的按揭款滚入下期。
(2)第二阶段为强销期,这一阶段正值年后的高峰期,同时借清明节和春交会的推动,计划销售60%,考虑到这一阶段的时间跨度(四个半月),计划其70%的销售款能够回笼,另外30%的销售额只能收到三成的首期款,其70%的按揭款滚入下期。
(3)第三阶段为持销期,在第二阶段热度尚未完成散去之时计划销售15%,考虑到这一阶段的时间跨度(三个半月),计划其50%的销售款可以回笼,另外50%的销售额只能收到三成的首期款,其70%的按揭款滚入下期。
(4)第四阶段为扫尾期,利用国庆节前后的一段时间争取达到10%的销售量,考虑到这一阶段的时间跨度(一个半月),计划只能收到30%的首期款,其70%的按揭款滚入下期。
(四)
在对各项经济指标进行技术分析的基础上,我们同时做了工程造价及销售价格的敏感性分析,测算了工程造价或销售价格的变动对税后利润、成本利润率的影响程度,以供开发商在施工和销售销售过程中进行针对性的控制。
(五)
结论是:
从经济分析结果来看,其各项指标均属可行。
结合市场调研的情况,我们认为该项目有较好的市场发展前景,亦具有可操作性,但是也不能否认存在一定的市场风险,有关风险可通过严格的管理和严谨的市场营销手段进行弱化,力争达到预期的投资目标。
龙珠项目基本情况数据
序号
项目
数量
单位
一
基本情况
1
总占地面积
44691.8
平方米
2
总建筑面积
132500
3
住宅建筑面积
124500
4
商场建筑面积
5000
5
其他
3000
6
建筑容积率
2.96
7
建筑覆盖率
<
25%
二
可变因素
建筑管理费
3%
(占总造价)
销售及广告费
4%
(占总销售额)
不可预见费
三
单位成本价
2546.0
元/平方米’
地价
578.1
元/平方米
工程造价
1482.5
综合费用
383.0
利息
102.4
四
平均销售价格
住宅
4000
商场
8000
五
资金来源
计划投入资金
17207.9
万元
贷款
15000
六
税金
营业税加城建税
5.25
土地增值税
20%
(占销售净收入)
所得税
(占税前利润)
表二《港田花园》高层住宅项目总投资概算
项目
单位成本
总额
占总投
资比例
备注
综合楼面地价
建筑面地价
1500
5747.3
32.1%
按住宅面积计算
工程总造价
2410
9818.8
54.8%
按计入容积率的建筑面积计算
工程土建造价
1270
5174.2
其中:
地上建筑
1150
4685.3
桩基础及土方
120
488.9
装饰装修工程
550
1018.5
消防工程
60
2240.8
给排水工程
100
407.4
通讯、电器照明、防雷工程
65
264.8
电力
110
448.2
通讯及智能化工程
244.5
8
空调通风工程
50
203.7
9
煤气管道
15
61.1
10
电梯及安装工程
90
366.7
11
对讲监视系统
40
163.0
348.7
1420.9
7.9%
小区配套及园林绿化费用
勘察设计费
水电增容费
建设管理费
72.3
294.6
按总造价3%
96.4
392.8
按总造价4%
225.7
919.6
5.2%
按销售额3%
合计(一至四项)
4484.4
17906.6
可售面积成本
4673.5
1、工程总造价按计入容积率的建筑面积计算。
2、项目地价按皇岗口岸周边地区平均价1500元/平方米计算。
3、第六项单位成本是按地上建筑面积计算,则含地下室工程及一、二
架空层及第三层管道层成本分摊在内。
4、以上工程造价和综合费用部分的数额均参照我市公布的建筑价格信
息第四期的参考指标,再按惯例予以大幅度下调的原则来选定。
表三《港田花园》高层住宅项目经济技术分析
金额(万元)
销售收入
住宅8000×
38315.02
30652.0
总投资
营业税
1532.6
城建税
76.6
增值税
税前利润
11136.2
七
1670.4
八
税后利润
9465.8
九
理论投资回报率
52.9%
十
实际投资回报率
84.4%
十一
总建设周期2000.3至2001.5约14个月时间
十二
总成本回收期2000.12至2001.6约6个月
十三
利润回收期2001.6至2000.12约6个月
盈亏平衡分析:
保本销售价格(元/平方米)
100%售完的保本销售价格
可售面积单位成本+税金
4932.5
保本销售比例(占计入容积率的建筑面积)
58.0%
平均售楼价格
敏感性分析基准数据
(1)总开发价值即预计销售收入:
30652.0万元
(2)土地成本:
5747.3万元
(3)工程总造价:
9818.8万元
(4)综合费用:
1420.9万元
(5)销售及广告费:
919.6万元
总开发成本:
17906.6万元
税前利润:
11136.2万元
所得税:
1670.4万元
税后利润:
9465.8万元
成本利润率:
工程造价的敏感性分析
(单位:
万元)
变化百分比
-10%
-5%
-1%
1%
总开发价值
土地成本
销售及广告费用
8836.9
1352.6
9327.9
1386.5
5747..3
9720.6
1413.9
9917.0
1427.7
10309.7
1455.2
10800.7
1489.5
总开发成本
16855.9
17381.3
17801.4
18011.6
18431.8
18957.1
12186.9
11661.5
11241.4
11031.2
10611.0
10085.7
10358.9
9912.3
9555.2
9376.5
9019.4
8572.8
成本利润率
61.5%
57.0%
53.7%
52.1%
48.9%
45.2%
成本利润率变化幅度
8.6%
4.1%
0.8%
-0.8%
-4.0%
-7.7%
由上述分析数据可以看出,工程造价增加(减少)1%,成本
利润率将相应地降低(提高)0.8%,成本利润率对工程造价
的敏感程度比较高,希望开发商在施工建设过程中针对我们
的基准造价进行严格的控制。
销售价格的敏感性分析
(单位:
销售价格
29119.4
30345.5
30958.5
32184.6
33717.2
8963.2
1360.9
827.6
873.6
1360
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