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“国家引导、支持老年宜居住宅开发”;
第51条:
“将老龄产业列入国家扶持行业目录”;
第66条:
“国家推动老龄友好型城市和老年宜居社区建设”。
━━党的十八大报告。
“积极应对人口老龄化,大力发展老龄服务事业和产业”。
━━政府政策。
对非营利性养老服务业和公益性养老机构,免征营业税,暂免征企业所得税,暂免征自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车辆使用税。
对公益性养老机构,各级政府按床位给予建设资金补贴和入住老人补贴。
对养老服务业和养老地产,各地政府在规划、审批、医疗、用地、用水、用电等方面有优惠和照顾。
━━信阳市十二.五规划。
“建设生态宜居城市”、“打造内陆山地旅游度假休闲区和特色山水养生服务区”和全省养老基地。
3、市场背景
━━养老服务业和养老地产需求庞大,但供应短缺。
国家十二.五规划提出,到2015年,每千名老人要拥有30张养老床位(全国需要700万张),而目前只有300多万张床位。
民政部提供,城市空巢家庭超过老人家庭总数的50%,部分大中城市达到70%。
他们的生活照料问题相当突出。
国家老龄办和老龄科学研究中心调查,到2015年全国失能老人将达到4000万人,占老龄人口的19.5%,他们极需生活照顾、医疗康复和精神慰藉。
但目前90%以上的养老机构以生活自理为收养条件。
各类老年人群最需要的是宜居和服务。
但目前开发商开发的养老地产,大多数没有对居所进行无障碍等适老设计,没有系列化适老服务。
━━城市老年人群购买力较强。
中国老龄科学研究中心调查,城市老龄人口中42.8%为防老防病毕其一生积攒,因而有储蓄存款。
到2015年老龄人口消费将超过2万亿。
沈阳市调查,该市老龄人口84.6%有自有房产。
他们的消费观念和养老意识正在发生较大变化,十分愿意到就医方便、环境优美、服务周到、气候宜人、交通畅达的养老社区安度晚年。
4、项目进展
━━初步落实了土地。
本项目在中国残联、民政部、建设部、老龄委等部委的支持下,已落户信阳,成为全国六家生命阳光城中仅有的已初步落实土地的项目,也是全国占地面积最大的几个养老项目之一。
━━省、市、区、乡等各级政府对本项目大力支持。
已于
2012、2013连续两年列为省政府重点项目,各级政府均在紧催进度。
二、项目的基本情况和优劣势分析
1、项目基地的基本情况
━━项目规划用地面积2400亩。
其中建设用地1245亩(省政府已批566亩住宅建设用地指标,另有660亩已通过农用地转建设用地预审;
市规划局已批1240亩建设用地规划),流转土地1155亩,在信阳市土地利用规划中列为旅游
用地。
━━项目的地理位臵。
项目所在地浉河区十三里桥乡十三里桥村,距信阳中心城区6.5公里,距郑州300公里,距武汉200公里,距合肥250公里。
━━交通。
项目所在地距浉河火车站7公里,距新区火车站20公里;
距武汉天河机场180公里;
距信阳在建的民港机场50公里;
距郑州薛店机场280公里;
距淮滨淮河码头160公里,距固始县望岗码头170公里;
距107国道5公里,信应公路紧贴项目所在地通过。
从信应公路有一条将军路(水泥路面)通向本项目地块。
━━公用设施。
有Ф400市政供水管线至十三里桥路口,Ф200—100供水管线至十三里桥村。
供电由市电力公司自叶湾220KV变电所出线供电。
燃气由市燃气公司供应。
━━生态条件。
地表水Ш类水质;
2012年空气优良天数352天,全省最好;
土地无污染。
本地块植被覆盖90%以上。
2、本项目的优势
━━生态环境好。
信阳是国家级生态示范市。
地处市郊的项目基地山丘蜿蜒,林木苍翠,小河流淌,池圹点缀,生态环境更佳。
━━旅游资源多。
本项目所在地被国家4A级景区南湾湖环绕,离湖最近处仅1公里多;
距国家4A级景区鸡公山38公里。
可以坐享两大风景名胜区的溢出效应。
本项目不仅
拥有山、谷、河、塘、林、茶、花等自然资源,更有价值的是,有关专家比较肯定地指明有温泉资源。
━━土地规模大。
本项目土地体量大,可建面积大,因而可销售房产多,回收资金量大。
━━交通条件优。
信阳市地处鄂豫皖三省交界处,京广高铁和京广、京九、宁西四条铁路,京港澳、沪陕、大广三条高速公路,
107、106、312三条国道交汇于此;
淮河横贯东西,信阳、郑州、武汉三大机场布局南北。
3、本项目劣势
━━从项目所在地自身条件来看。
离市中心较远,与城市联系的道路条件较差;
水、电、气、排污等配套条件欠缺;
丘陵地貌,平地较少;
林地为次生林,观赏价值差。
━━从信阳市的经济发展状况来看。
仍属贫困地区。
2012年人均GDP比全国平均水平低42%,城市居民人均可支配收入比全国水平低30%,城镇化率比全国低14个百分点。
━━从信阳市房地产的销售情况看。
四面环水、三面靠山、离市中心不远、办有名校的南湾湖1号别墅售价1万元/㎡左右,一梯两户的花园洋房售价在6000元/㎡左右。
恒大有人工湖、名校的精装高层,售价在5500元/㎡左右。
其他地产的销售价格更低。
━━从本公司的自身条件来看。
全国养老服务都缺乏运营和管理经验,本公司无论是养老地产,还是旅游,更不说
医疗康复护理等养老服务,都严重缺乏或根本没有专业人才,更缺乏管理经验。
这是最致命的软肋。
4、本项目的机会
━━2013年是“中国养老地产元年”。
我们可抢占市场先机。
━━政策支持。
各级政府为应对汹涌而来的老龄化,正在研究制定一系列扶持政策。
我们起步后可以受惠。
━━可以建适老宜居示范区。
由哈工大主持编制的中国养老设施设计规范即将由建设部批准出台。
如果我们打造全面执行该规范和养老住宅设计规范的养老示范区,则有可能在融资、用地等方面获得国家有关部门和省、市的大力支持。
━━在信阳市没有竞争对手。
全市目前没有规模大、服务全的养老社区。
正在筹划的其他七、八家养老地产大都未能立项,没有一家拿到土地。
5、本项目的风险
━━市场风险。
目前万科、绿城、保利、中石化房地产等大的房地产企业,以及中国人寿、平安、泰康、新华、合众等保险公司,正蜂拥进入养老地产,其资金实力、管理能力和人才素质远高于我们。
如果我们干慢了,就有可能在竞争中败下阵来。
━━资金链中断风险。
本项目所需资金量大,项目投资中服务业、旅游业比重须达20—30%,资金回收慢,自我滚
动开发有一定难度。
当前和今后几年,我国潜在的金融经济危机显现,“钱荒”将成常态,融资将相当艰难。
如果思想准备不足,后续自有资金储备不足,融资路子不宽,有可能发生资金链断裂,造成半截子工程的风险。
━━管理风险。
如果人才匮乏,职责不清,奖罚不明,管理混乱,权力、责任、利益和风险不对称,管理人员和员工缺乏责任心和创造性,形不成合力,内部腐败滋生,有可能断送这个项目。
三、市场和目标客户分析
1、从项目的地理位臵分析,只能面向养老人群。
本项目所在地离老区市中心13里地,离城市新区20里地,信阳市上班族、打工族、经商族由于子女入托、上学和本人上班难,一般不会购买入住。
外地的这类人群更不可能购买。
因此,该地产只适合老年人和准备养老的人购买。
2、从项目的规模与投资分析,应当主要面向富裕的养老人群。
作为百万平方米以上建筑面积的大规模养老社区,如果不按养老建筑设计规范设计建筑,不建立配套的养老服务体系,即使按低于信阳市内现有房产的价格销售,也会发生困难。
这样就必须按适老居住和适老服务的要求来建设;
单位面积投资就会高于市内同等房产,售价就必须提高。
而富裕老人正愁买不着这样高品质的养老房产。
因而该地产应
当主要面向富裕的xx人群。
3、从项目客户的购买力分析,信阳本地具有一定的消化能力,但不可能全部消化。
2012年全市60岁以上老龄人口130万人,城镇50万人,其中市区约12万人,县镇约38万人。
市区老年人按10%有购房或换房能力(即以市中心好房臵换本项目新房,还需加钱)、其中50%愿意购买估算,可有约6000名老人购买3000套住宅。
县镇38万老人按3%有能力、其中20%愿意购买估算,可有约2300名老人购买1200套住宅。
本地大约可购4200套。
而本项目约可提供100套养老住宅,仅靠本地购买力消化不了。
4、从项目市场的辐射区域分析,目标客户群可细分为三类。
━━信阳市区及县城的富裕老人。
这类人群既可享受最佳养老环境,又不远离子女亲友,购买意愿最强烈,但购买能力有限,大约占客户比重的40%左右。
━━落叶归根的信阳藉富裕老人。
包括:
信阳本地参加革命的将军及其后代群体,外出经商群体(如北京一带的菜市场几乎全由固始人经营),通过高考外出就业创业群体,以及到国外创业的群体。
这类人群总共约有250万人左右,购买力很强,年老后愿意落叶归根。
加之家乡是全国宜居城市,本项目品质好,愿意把这里作为第二房产,或“候鸟”型旅居地之一。
大约占客户比重的25%左右。
━━鄂豫皖以至全国空巢、失能的富裕老人和“候鸟”型旅居的富裕老人。
大约占客户比例的35%左右。
对于空巢老人来说,全国城市约有6000万人。
子女在中原地区几省工作的即使占10%,也是600万人的群体。
按5%计算,富裕老人也有30万人之多。
本项目打造的适老、宜居、养生家园对他们有很大的吸引力(从空间距离来说,这里可能离子女更近)。
对于失能、半失能老人来说,全国城市约有2000万人,其中富裕人群近100万人。
这部分人群中绝大多数人被拒之于各类养老机构之外。
即使买了高档房产,雇了保姆,但就医、康复、护理、精神慰藉等问题仍然难以解决。
本项目建有老年病医院和康复中心、护理中心,这是他们选择居所的决定性因素。
对于“候鸟”型旅居老人来说,大多属富裕阶层。
信阳的优良生态和春秋季节的宜人气候,正好处于海南、东北的过度地带。
本项目的综合优势加上托管式服务,对他们有很强的吸引力。
5、从项目所在城市的特殊需求分析,还需面向非富裕老人的其他群体。
━━为信阳市需要入住养老院的工薪族退休老年人群提供中档服务。
━━为愿意入住的非老人富豪提供高档居所和会所。
四、项目规划建设的原则和基本思路
(一)项目规划建设遵循的原则
1、企业效益最大化原则。
━━在满足既有定位和功能的前提下,力求投资最少,销售收入和净利润最大。
管理费用和建筑成本最低,工程质量最好,投资利润率最高。
━━适销对路,销售率最高,投资回收最快。
━━妥善安排销售部分和持有经营部分的投资比例和建筑面积比例,尽可能通过先期销售回笼资金,滚动投入下期开发。
━━持有经营部分经过一定时期后必须盈利,且现金流稳定,并能用于抵押融资。
2、政府支持最大化原则。
严格遵守国家法律,执行国家基本政策,落实政府部署和要求,不干掩耳盗铃和“挂羊头,卖狗肉”的事。
光明正大、理直气壮地争取和获得政府的政策、资金、审批、用地、税费减免等支持。
3、市场竞争力最大化原则。
扬长避短,弃繁从简,力求目标集中,优势突出,特色
鲜明,中原独有,在细分市场上有很强的竞争力。
4、土地利用率和产出率最大化原则。
━━坚持节约、集约使用建设用地。
不追求低容积率,按政府批准的最高容积率进行规划设计,打造购房者满意的高档次、高价位养老公寓。
━━低成本、少审批、高效率、高效益地利用好流转土地。
一是,拿出950亩土地,在不
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