临夏州住房专项维修资金管理办法试行Word下载.docx
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同时还包括除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分:
1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分;
2.其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等;
3.建设单位在房屋销售合同中承诺归属于全体业主所有的物业。
第三条【管理原则】住房专项维修资金管理实行业主决策、业主监督;
专户存储、专款专用;
按幢立账、核算到户;
拨付高效、手续便捷;
政府指导、分级分类监管的原则。
第四条【职责划分】州建设主管部门负责全州住房专项维修资金管理制度拟定,对住房专项维修资金的交存、使用、增值和查询等进行指导和监督。
维修资金的管理和使用,应当依法接受审计部门的审计监督。
州住房和城乡建设局、州自然资源局、州市场监管局、州应急局、州财政局等相关行政管理部门按照各自职责,协助做好住房专项维修资金管理的相关工作。
第二章交存
第五条【交存范围】一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的,应当设立住房专项维修资金。
住房专项维修资金包括首期交存的住房专项维修资金和日常交存的住房专项维修资金。
物业管理区域由一个独立产权单位申请分割为两个或者两个以上独立产权单位的,申请人应当及时按照变更时的交存标准交清首期专项维修资金。
第六条【首期专项维修资金交存标准和方式】出售公有住房的,售房单位按照多层住宅不低于各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取维修资金;
商品房购房业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,数额为当地各类建筑工程综合平米造价指标计算的成本价的2%,在建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入县市建设主管部门设立的专项维修资金专户。
(市、)住房和城乡建设主管部门应当根据当地实际情况,合理确定、公布本地区不同类型物业每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额,并适时调整。
建筑物总面积是指经规划核实后的测绘报告载明的总建筑面积。
第七条【日常专项维修资金交存标准和方式】日常专项维修资金由业主按照政府定价交存。
业主大会可以委托业主委员会或物业服务企业代为收取。
业主委员会或物业服务企业应当及时将代收的日常专项维修资金足额存入县市物业主管部门设立的专项维修资金专户。
业主大会是日常专项维修资金交存的责任主体,业主未按照相关规定交存日常专项维修资金的,由业主委员会负责催交,业主委员会可以通过公告催交,直至依法提起诉讼。
第八条【日常专项维修资金的自管】业主大会成立后,业主大会决定自行管理日常专项维修资金的,应当依法制定相应的管理制度,并经物业区域内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可由业主委员会或物业服务企业在州内国有商业银行(具备)住房专项维修资金专户管理银行中选择一家开立专户,自行管理日常专项维修资金。
开立维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;
未划业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。
资金的缴存和使用接受建设行政主管部门的监督。
上述表决过程须公证、见证或使用电子表决手段,留痕备查。
县市物业主管部门在收到业主大会自行管理决定及相关资料后的五个工作日内,应在物业管理区域内显著位置公示不少于十日。
公示期满无异议的,县市物业主管部门应当在十个工作日内将该项目日常专项维修资金余额划转至业主委员会或物业服务企业所委托的住房专项维修资金专户管理银行开立的专户。
业主大会和业主委员会对自行管理的日常专项维修资金负责,业主应积极配合并加强监督。
第九条【资金续筹】业主分户账面首期专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的,业主应当及时续交,续筹的资金应当不低于首期归集数额。
县市物业主管部门每年梳理并发出续缴通知。
物业管理区域业主大会是续筹住房专项维修资金的责任主体,应当制定续交方案,指导业主委员会督促业主续交。
业主未按要求续交的,业主委员会可以通过公告催交,直至依法提起诉讼。
尚未成立业主大会的,由街道办事处(乡镇人民政府)或所在地社区居委会(村委会)牵头组织指导小区党支部、党员业主、楼长梯长或业主代表拟定续筹方案,并在小区显著位置公示十五日以上后实施。
住房专项维修资金低于首期归集额的百分之三十的,只能用于本办法第二十四条所列明的维修事项。
第十条【建设单位补缴义务】本办法实施前,建设单位未按照《临夏州物业管理条例》有关规定缴交划拨专项维修资金的,应当继续缴交。
未按规定缴交的,由县市物业主管部门追缴,业主大会、业主委员会应当配合追缴。
收取和追缴的专项维修资金,应当存入县市物业主管部门设立的住房专项维修资金专户。
第十一条【业主补缴义务】本办法实施前,业主未按照《临夏州物业管理条例》有关规定缴纳专项维修资金的应当补足。
未按规定缴交的,由业主大会、业主委员会负责追缴。
补缴的房屋专项维修资金由业主大会按照本办法第六条规定交存。
第十二条【资金返还】业主转让物业时,其名下的住房专项维修资金余额随物业一并转让,业主无权要求业主大会返还住房专项维修资金余额。
因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,住房专项维修资金代管单位应当依据业主大会、业主或者现建设单位的申请,将住房专项维修资金余额退还业主。
第十三条【资金增值】住房专项维修资金自存入专户之日起按照相关规定计息,孳息归业主所有。
第三章使用
第十四条【使用规则】业主或者业主大会决定住房专项维修资金的使用。
住房专项维修资金使用应当具备下列条件:
(一)共有部位、共用设施设备等共有物业保修期满后的安全检测鉴定、维修、更新、改造或保修期未满但保修责任主体不存在的;
(二)维修项目符合住房专项维修资金使用范围;
(三)法律、法规或者业主大会规定的其他条件。
共有物业使用物业专项维修资金的,应当经专有部分占该部分共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决,且参与表决人数过半数同意(紧急维修使用除外),但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。
业主委员会、物业服务企业、相关业主不得将已拨付的住房专项维修资金挪作其他用途,不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量,不得将已拨付的住房专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他项目。
第十五条【使用原则】业主大会、业主委员会、物业服务企业、相关业主应当对住房专项维修资金使用申请相关备案资料的真实性、合法性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。
县市物业主管部门应当对住房专项维修资金使用的相关备案资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。
第十六条【分摊方法】物业共用部位、共用设施设备的检测、维修、更新、改造费用,按照下列规定分摊:
(一)属全体业主共有的共用部位、共用设施设备,由物业管理区域内全体业主按照各自专有部分面积占建筑物总面积的比例共同承担;
(二)属部分业主共有的共用部位、共用设施设备,由该部分共有物业业主按照各自专有部分面积占该部分建筑物总面积的比例共同承担;
业主分户账面住房专项维修资金余额不足以支付所分摊费用的,由该业主补足;
未交存住房专项维修资金的,分摊费用由该业主承担。
第十七条【不得列支】下列费用不得从住房专项维修资金中列支:
(一)依法应当由开发建设单位或者施工单位等承担的住宅共用部位、共用设施设备等共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造费用;
(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)根据物业服务合同约定,属于物业服务内容的共有物业的日常维修和养护费用;
(四)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用;
(五)法律、法规和规章及有关规定,明确由有关单位和个人承担的费用。
第十八条【首期专项维修资金使用】已成立业主大会,需要使用住房专项维修资金的,按照下列程序办理:
(一)拟订使用方案。
由物业服务企业向业主委员会书面提出使用建议,由业主委员会牵头拟订使用方案。
使用方案应包括使用住房专项维修资金的原因、费用预算、分摊范围等。
使用方案应当在分摊区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。
(二)业主表决。
使用方案应当经分摊列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决,且参与表决人数过半数同意。
表决结果应当向业主公示,公示时间不少于七日。
(三)使用备案。
业主委员会或物业服务企业在公示期届满业主无异议后,持相关材料到县市物业主管部门进行使用备案。
(四)竣工验收。
维修工程竣工后,业主委员会负责组织物业服务企业、分摊列支范围内五名以上业主(该部分业主提倡至少一名党员业主、楼长梯长或业主代表)、施工单位等相关人员到现场进行工程验收。
提倡所在地县市物业主管部门及社区、居委会(村委会)网格员参与工程验收,并由物业主管部门提供统一工程验收表格,验收资料一式两份,由物业主管部门及业主委员会各存一份。
业主委员会负责对维修工程的真实性及是否与维修方案相一致进行审核确认并出具相关验收材料。
(五)结算资金拨付。
业主委员会应将验收结果在分摊列支范围内显著位置公示,公示时间不少于十五日。
公示期满业主无异议后,业主委员会持工程竣工验收报告、合法票据和结算资料等相关材料到县市物业主管部门办理拨付维修工程资金手续,材料齐全的,县市物业主管部门在七个工作日内拨付结算资金。
工程决算金额超过预算金额百分之十以上或超过金额三万元以上的,业主委员会需将超出部分重新提请分摊列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决,且参与表决人数过半数的业主同意。
第十九条【特殊情形】未成立业主大会或已成立业主大会但未成立业主委员会的,需要使用首期专项维修资金的,上述工作由物业服务企业负责组织。
其中拟订使用方案须邀请分摊列支范围内党员业主、楼长梯长或业主代表参与,并将使用方案报所在地社区居委会(村委会)盖章;
维修工程竣工验收时须邀请所在地社区居委会(村委会)网格员、分摊列支范围内楼长梯长、党员业主或业主代表参与,并报所在地社区居委会(村委会)盖章。
使用程序参照第十七条组织实施。
有成立小区党支部的,上述使用方案及工程验收均须报小区党支部核认,再报所在地社区居委会(村委会)盖章。
第二十条【首期专项维修资金追回】使用首期专项维修资金的工程项目,应明确开工建设的时限,对超出时限三个月未开工或未竣工的项目,业主委员会或物业服务企业应及时将已拨付的预付款退回住房专项维修资金专户。
县市物业主管部门应加强排查及督促回款,业主应积极配合、及时反映。
第二十一条【日常专项维修资金使用规则】日常专项维修资金主要用于保修期满后共用部位、共用设施设备的日常检测、维修、更新、改造以及按照规定须由相应资质的维护保养机构负责的维护保养,其费用支出以有关合同及其支付凭证为准。
电梯、消防等法律法规及行业标准要求必须强制性定期维护保养的费用不应从日常专项维修
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