某居住区土地开发前期策划方案Word文件下载.docx
- 文档编号:14983871
- 上传时间:2022-10-26
- 格式:DOCX
- 页数:12
- 大小:219.55KB
某居住区土地开发前期策划方案Word文件下载.docx
《某居住区土地开发前期策划方案Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《某居住区土地开发前期策划方案Word文件下载.docx(12页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
为2400多亩。
具体用地范围见下图:
3、土地开发环境分析
3.1、项目地块环境条件
A交通条件方面
济南东部交通建设力争形成“三横六纵”道路交通网,包括东西向三条道路包括经十东路从邢村立交桥向东延至章丘边界,全长14.8公里,双向八车道;
工业南路向东延至章丘边界,双向八车道;
沿经十一路向东,从东二环至东绕城高速公路建设旅游路,作为山、城分界线和旅游线,全长13公里;
南北向六条道路包括整治二环东路,建设贤文路、刘志远路、临港路、泉港路、孙村西路,形成东部干道网。
燕山—大辛河东部新城道路交通系统以经十东路和贤文路为城市快速路,以经十一路、龙洞路为旅游路,规划建设“四纵四横”的新城主干道。
本地块作为主城区拓展部分,道路规划建设比主城中心区更加便利和优越。
B景观方面东部景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。
一轴指南北向的空间景观主轴。
即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体;
两带指两条自然景观带,分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带;
三区指三个城市景观区,分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区;
五廊指五条城市景观走廊,分别为经十东路、荷花路两条城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。
山水相融指自然山体与河流相互交融,分别为小清河、大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。
其中有9座山体环绕在中心区内,2座位于华山风景区内。
C区域开发环境燕山新区位于二环东路以东,大辛河以西,形成以行政
办公、公共服务、体育休闲为主的现代化新区,南部规划以行政办公、体育休闲、文化娱乐为主导功能的综合性服务中心,建设行政办公中心和奥体中心;
北部则以布局高新产业、科研开发、生活居住用地为主。
燕山新区作为主城区的一部分,又是未来济南发展的主要方向,该区域未来五年的济南城区的地位显而易见。
奥体中心和政务中心作为本区域标志性工程,对本地块带动作用将非常大。
同时,济南东部新城的开发以高新技术产业和高附加值制造业发展为重点,以高新技术产业开发区为龙头,加快推进出口加工区、孙村工业区建设,启动建设唐冶新城、郭店物流园区,完善彩石高教集中区建设,同步配建生活服务设施,在孙村片区西部初步形成东部城区公共中心。
整个东部的开发建设将使东部更加成熟,居住环境更优越。
D配套设施方面作为奥体中心、政务中心东临的项目地块,奥体中心的配套设施将惠及本住宅区。
同时,按照居住区配套设施规定,居住区将有包括学校、商业、银行、邮政等完善的市政和生活配套。
虽然现在新区还在建设之中,但是未来的居住服务配套将是非常好的,也是可以预见的。
3.2、项目地块的优劣分析(SWOT分析图)
优势(S)
1交通便利;
2环境生态,无污染;
3与奥体、政务中心相邻,有利于人文环境提升;
4周围有山水景观;
劣势(W)
1地块东紧挨玉顶
主打生态、交通、人文、运动等
主题,
息浓厚,再加上为举办第十一届全运会,奥体中心、政务中心、金融商务区、高校院区、唐冶新城等一大批项目的开展实施,东部毫无疑问将是济南未来发展的重中之重,东部也必将成为济南新的城市名片。
得天时、地利、人和的东部地产将毫无疑问会成为未来济南地产市场的领舞者。
研究表明,济南南部、东部、中部的住宅吸引力指数分
别为157.14%、100%、83.33%,而西部和北部的吸引力指数分别为75%、50%,这说明在济南人的心目中“住南不住北”、“住东不住西”的传统观念依然浓厚。
尽管南部、东
部地区房价高,但是南部和东部地区优美的居住环境、高素质的人文环境、便利的交通、完善的基础设施还是吸引了大部分人的视线,这是济南人长期的居住倾向形成的必然结果。
南部旅游区大大限制了其住宅产业的发展,而东部地区在很大程度上说居住在这里已经成为富贵身份的相争。
加上“东拓”引导,东部新城区位优势明显,东城板块将持续升温。
特别是东部新城板块和高新区板块近几年将持续升温,现已开发并建成了许多中等规模的高品质社区,如中润世纪城、如意苑、荷兰庄园等。
在济南“东拓”空间发展战略引导下,东部新城相对丰富的土地资源将成为开发商竞争的沃土。
该地段道路、环境等基础设施好,未来房价的增值空间较大。
4.1济南市房地产市场现状及发展趋势通过对全市近100个在售楼盘数据资料的分析,可以根据销售价格、分布区域特征、供给形式、应对客户群,对济南市房地产楼盘开发总结如下:
价格区间
数量特征
分布区域特征
供给形式
应对客户群分析
优势
2000元以下
30多个
多位于离市中心稍远的非
以多层住宅为
广大工薪阶层、刚刚参
区域未来的
繁华地带,象七里河路、工
主,户型以中小
加工作正准备成家的
配套、交通
业南路、工业北路、华农路、
户型为主(以两
青年朋友。
有优势、价
花园路一带的东部地区,也
房两厅、三房两
格优势。
是济南房地产开发的热点
厅,面积区间在
区域。
西部、北部两个区域
70---130平方
更是居多。
米),总价在20
万元左右。
2000---3000
占主流
不是处在绝对的市中心,但
以公寓、小高层
为改善居住条件中老
在位置、配
元
地位
是位置也相当不错,交通四
为主,户型以错
年人、收入较高的单身
套、社区景
通八达,有多条公交线路直
层、中小户型为
贵族、有一定积蓄的三
观和物业管
达,周围有成熟的商业网点、日常生活有保证。
主(以两房两厅、三房两厅,面积区间在70---130平方米),总价在30万元左右。
口之家、经济富裕的投资者等。
理方面具有优势。
3000---4000
品牌大
楼盘多占据城市中极佳位
以小高层、高层
有经济实力的市民、对
楼盘个性突
元以下
盘为主
置、或位于城市的成熟地
住宅为主,户型
居家生活要求颇高的
出、性能价
带、或位于市区中绝版地
以大户型为主
都市白领和城市中产
比极高、楼
段、或位于随着城市规划的
(三房两厅,面
阶级为主。
盘的品牌含
出台,刚刚热起来的潜力地
积区间在
量高。
段。
象花园路、山大路、解
150---200平方
放路、文化路、经十东路。
米),总价在70
4000元以上
少量精
多占据市区风景景点或坐
以打风景、山水
多为私营业主、个体老
地段、环境、
品楼盘
拥都市闹区、核心地段。
牌居多,或商住
板、外资企业高级白领
配套、物管
楼、写字楼。
总
及从事投资、IT等城市
有绝对的优
价在80-100万元
高收入职业的人士。
势。
左右。
根据相关的调查数据,济南市民对于住宅的面积、价位、户型等需求如
下:
1面积需求
结论:
需求面积在100—120平方米的占49.55%,80-100平方米的占19.82%,其他占19.82%整体面积需求集中在100平方米左右。
2价位需求表
承受的总价多集中在20-30万元(占37%)、30-40万元
(占36%)间,在认可面积在100平方米,单价在3000元/平方米左右是市场的主力购买群体。
3户型需求
对三房二厅的需求占到50%,说明目前房地产的开发热点应集中在开发功能完善、面积适中的产品。
通过以上需求分析可以看出,居住区楼盘规划设计必须必须注意消费者要求,户型较好、面积适中、总价在承受的范围内的产品,将大大受到欢迎。
同时产品开发过程中必须控制好面积、在户型设计方面灵活多变,进行户型创新、加大产品的科技含量,降低成本、采用多种付款方式,形成有效供给。
4.3济南东部的房地产供给现状及未来发展方向
东部房地产开发现状
本地块所在区也的住宅区,绿化率大都40在%以上。
均价约为2954元/平方米,销售情况已经基本售完或已经进入尾盘销售阶主段力;
户型为二房二厅、三房二厅。
面积范围在90——150平方米;
都聘请了专业的物管公司,管理费在0.6元/平方米·
月左右。
目前济南东部新城高档楼盘出现不少,从多层向小高层、高层精品楼盘迈定,短短一年的时间高新区内的住宅楼已2经00从0元/平方米上涨到了3000多元/平方米,新开的楼盘也在几个月的时间内销售一空。
周围辐射区房产开发分析
周围辐射区房产楼盘状况如下表:
项目名称
售价范围
均价
主力户型
销售情况
三
起价4350
4800
三室
65%已售
箭·
吉
祥苑
中润世
纪城
3980—5000
3980
三室、复式
销售良好
平
安苑
2700—3350
3000
二居、三居
通过对本居住片区周边直接或间接住宅区资料分析和调研,对黄金时代、悉尼花乡、新天地、三箭•平安苑、锦绣泉城、荷兰庄园、正大城市花园、齐鲁•涧桥等十多个居住区,包括位置交通、周边环境、小区配套、整体规划、建筑规模及类型、销售状况、销售价格等多方面的分析,可以得出周围住宅区按照品质的大致分类:
代表住宅区
档次分类
消费群体
锦绣泉城、中
润世纪城、荷
兰庄园等为代
高档
4000元以
上
政府官员、企业高管、私营业主等高收入人群
表
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 居住区 土地 开发 前期 策划 方案