恋日港湾项目可行性分报告Word格式文档下载.docx
- 文档编号:14975827
- 上传时间:2022-10-26
- 格式:DOCX
- 页数:22
- 大小:64.87KB
恋日港湾项目可行性分报告Word格式文档下载.docx
《恋日港湾项目可行性分报告Word格式文档下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《恋日港湾项目可行性分报告Word格式文档下载.docx(22页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
3、结合公司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、池州市规划局规划方案;
2、国家建设部及池州市颁布的与房地产相关法律与政策;
4、池州市2003年及2004年上半年房地产发展统计报告;
5、现场勘察和实地调研所得资料。
一、项目建设背景
根据池州的城市总体规划发展要求及随着老城区的改造步伐加快,该片区将是老城区重要的住宅区。
我们经过对池州全面认真的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据池州目前的房地产现状与发展趋势,只要做出能满足池州市城市居民新的住房要求和高品质,同时定位准确,完全不用担心项目的销售,而且有丰厚的利润。
二、项目概况
该地块位于池州市长江南路与南湖西二路交叉口。
池州二中包围其中,有良好的文化气氛。
道路交通便捷,有烟柳桥与古城区相连。
项目占地299亩,具有一定的开发规模,并能给品牌的创造提供保障,给公司带来良好的社会效益和经济效益。
根据调查分析及以上资料,项目产品定位为中等档次的住宅新区。
建筑形式拟采用组合式:
多层80%,联排别墅10%,商业及公共设施10%,并初步确定项目主要技术指标如下:
①总用地面积:
299亩,199334㎡。
②容积率:
1.4
③总建筑面积:
27.9万㎡
其中:
多层住宅:
22.33万㎡
别墅:
2.79万㎡
公建及商网面积:
④绿化率:
40%
(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的,该方案仅为初步
方案,在很多方面还有待于进一步优化)
一、池州概况
池州地处长江南岸,自唐武德四年设州置府已有1382年历史。
建国后历经“两撤三建”,区划变动频繁。
1988年9月池州地区复建,1999年6月池州撤地设市。
现辖贵池区、东至县、青阳县、石台县和九华山风景区、池州经济技术开发区,总面积8272平方公里,人口155万。
近年来,池州市城市人口增长较快,主城区人口达到了前所未有的14万,城区面积也由“九五”末不足10平方公里发展到现在的13平方公里。
(一)、市情特点
综合分析比较,池州市情有五个特点:
自然资源富足、生态环境优美、文化底蕴深厚、区位条件优越、经济比较落后。
(二)、发展现状
1、经济总量。
池州人口占全省2.42%,面积占全省6.06%,经济总量大多没有占到与人口、面积相应的份额,主要经济指标尚未达到全省平均水平。
池州复建15年来,全市主要经济指标大多翻了两番以上。
2003年,全市GDP75.5亿元,增长6.6倍,占全省1.9%;
财政收入6.67亿元,增长近10倍,占全省1.6%;
工业增加值9.65亿元,占全省1.2%;
农民人均纯收入2380元,增长4.5倍;
社会消费品零售总额25亿元,增长4.8倍,占全省1.9%;
进出口总额4559万美元,占全省0.8%;
实际利用外资2050.3万美元,占全省1.9%;
城镇居民可支配收入6208元,比全省低492元。
但有4项指标高于(或近于)应占份额:
全社会固定资产投资36.3亿元,占全省2.56%;
旅游总收入5.2亿元,占全省2.65%;
居民人均储蓄3862元,比全省人均低25元;
农民人均纯收入2380元,比全省人均高240元。
从皖江五市看,皖江五市总人口1172.8万人,总面积29687平方公里,池州分别占13.2%和27.8%。
就总量而言,池州在皖江中大大落后于马鞍山、芜湖、铜陵和安庆,就人均而言,池州与安庆基本相当。
2、经济结构
①产业结构。
历史上,池州一直是一个以农为主的地区,农业占国民经济比重一直较大。
直到1995年,三次产业结构才由“一、二、三”调整为“二、三、一”。
2002年,三次产业结构比池州为27∶36.3∶36.7,全省为21.7∶43.5∶34.8,皖江五市为14.76∶50.26∶34.98。
与全省比,池州一产高于全省5.3个百分点,二产低于7.2个百分点,三产虽然高于全省1.9个百方点,但仍处低水平。
与皖江五市比,工业化、城市化程度更低。
②就业结构。
与经济发展水平相适应,池州的劳动力就业结构也是以一产为主。
近几年,虽然外出务工人数达到20多万,但农业劳动力仍占大头。
2002年,全市一、二、三产业领域就业结构为60.8∶16.0∶23.2(全省为55.6∶18.1∶26.3,全国为50∶21.4∶28.6,皖江五市为46.36∶23.78∶29.86)。
由此可见,池州劳动力一产就业率仍然偏高,二、三产就业率则相对不足。
3、经济质量
①效益指标。
总体水平是“两高一低”。
2003年,池州财政收入占GDP比重为8.8%,低于全省10.3%水平;
工业经济效益指数170.27%,高于全省127.88%水平;
“九五”时期科技进步对经济增长贡献率为51.3%,高于全省34%水平。
②环境指标。
多年来,池州一直注重可持续发展,经济与人口、资源、环境比较协调。
人口密度每平方公里187人,工业污染源少,“三废”排放量小,是理想的投资、居住地。
③县域经济。
2002年,全省61个县市(不含区)经济运行综合指数考核结果,池州3县处于中下游水平,其中青阳县列29位、东至县列49位、石台县列56位。
综合分析池州市情特点和发展现状,可以看出,池州是一个经济后发地区,是一个蕴藏着发展潜能的地区。
在新一轮经济大发展中,池州凭借资源优势、环境优势和区位优势,完全可以实现跨越式发展。
在全面建设小康社会进程中,池州不仅能够赶上全省步伐,而且能够成为皖江开发开放中的重要一极。
(三)、快速发展成因分析
从发展的角度看,池州复建15年,大体可分为两个阶段:
2000年前主要是打基础,重点是抓农业;
2000年以来,主要是抓投资,重点是抓工业。
目前,池州发展已进入一个良性协调、持续快速发展阶段。
1、发展趋势
受大环境影响,20世纪90年代后期,池州发展每况愈下,经济增长连年下滑。
GDP增幅1995年为8.4%,1996年为16.9%,1997年为13.2%,1998年为5.1%,1999年降到最低点仅1.4%。
2000年开始恢复性增长,当年增长3.5%,2001年为6.2%,2002年为7.7%,2003年增长9.8%。
连续三年的快速增长主要得益于工业,得益于投资。
工业增加值占GDP比重超过30%,工业对GDP贡献率超过50%。
固定资产投资2001年21亿元、2002年28亿元、2003年36.3亿元,三年累计85.3亿元,超过前11年投资总和。
工业增长幅度、投资增长速度均超全省平均水平。
依此思路抓下去,依此速度发展下去,池州经济将逐渐向好。
预计从2004年开始,将会出现较长时期的两位数增长局面。
2、发展基础
近几年池州快速发展主要靠产业作基础,项目作支撑。
2001年以来,全市上下突出招商引资,主抓项目建设,先后在交通、工业、农业、旅游、经贸、城建等领域规划建设了一批骨干项目,其特点表现为:
①生产性项目居多。
近三年,全市招商引资额连续三年翻番,其中70%以上为工业项目。
②规模性项目居多。
投资大多在1000万元以上,亿元项目数10个,10亿元项目亦开始登陆(已建的就有池州海螺和池州电厂)。
③一批国内外知名企业纷纷落户池州。
目前已有海螺集团、中国华电、华源集团、香港韦确、安徽国风、安徽丰原、安徽巢东、安徽水利、上海新高潮、上海埃力生、宝钢集团、马钢公司、法国英格瓷公司等10多家上市公司在池州投资。
此外,韩国三星集团、欧米亚公司、印尼金光集团也有意与池州合作。
根据国家中长期发展规划,结合池州“十一五”发展,全市最近初步编制了48个投资亿元以上的项目,总投资额达1000多亿元。
目前池州每年都有一批项目投产,每年都有一批项目在建,每年都在谋划一批新项目。
3、发展环境
随着连续多年解放思想活动的开展,池州已经基本形成一个“服务规范、办事高效、诚实守信、亲商和商”的发展软环境。
随着基础设施的建设、配套和完善,制约池州发展的硬环境也有实质性改观,主要表现在:
①水利基础设施建设。
1998年以来,池州抓住国家治理大江大河机遇,争取国债工程对长江干堤、成圈圩堤、通江河堤进行了彻底整修,防洪标准大大提高,困扰池州多年的水患基本得到根治。
②城市基础设施建设。
近几年,先后投资20多亿元,重点构建了城市干道网,拉开了城市框架;
拆迁改造老城区14万平方米,城市天然气管网和长10公里环城河整治已开工建设,提高了城市品位。
③交通基础设施建设。
穿越池州的沿江高速、合(肥)黄(山)高速已开工建设;
安(庆)景(德镇)高速、东(至)九(江)高速已规划建设,预计到2007年将建成通车;
铜九铁路省政府已确定2004年开工,预计2007年建成通车;
池州港改扩建工程已基本完工,正在申报一类口岸;
池州机场前期工作已经展开。
2010年前,池州将形成一个多通道的“公铁水并举,江河海联运”的大交通格局。
软硬环境的改善,将极大地加快池州发展进程。
4、发展外因
从经济地理角度看,池州距上海、武汉均约400公里,处在两大都市圈交汇点。
进入21世纪以来,长三角地区发展步伐明显加快,但在快速发展的同时,长三角核心区经济成本也大幅上升,一些劳动密集型企业势必向外转移。
同时,以武汉为中心的华中经济圈也在加快崛起并积极向周边辐射。
按照“积极对接、错位发展”的思路,池州完全可以借助外力推进自身发展,重点涉及两个领域:
一是基础工业,主要是能源工业、食品工业、纺织加工和矿产加工;
二是第三产业,主要是旅游休闲和花卉苗木。
依据以上分析,池州加快发展的时机已经到来,条件已经成熟,可说是集天时、地利、人和于一地。
按照两位数速度增长,到2020年,池州将是一个名副其实的经济强市。
(四)、区域发展布局
依据池州地形特点和资源状况,区域发展布局重点围绕“一带一群一区”展开。
①“一带”即沿江产业带。
按照“一城九港”(指主城区和香口港、东流港、吉阳港、大渡口港、牛头山港、前江港、主城区港、江口港、梅龙港)规划,重点发展大运输量,大用水量工业。
同时依托岸线资源,加快港口建设,发展现代仓储物流及运输业。
②“一群”即矿产工业集群。
依托优势矿产资源,建设特大型建材企业、原料基地和辅料基地、大型有色金属企业。
③“一区”即池州经济技术开发区。
重点建设金安生态工业园(2平方公里)和临港工业园(6平方公里),力争五年内初见成效。
实施“一区多园”体制,带动县区工业园建设。
④池州市城市总体规划。
东进、西连、北拓、南移。
池州主城区将成为一个拥有东湖、西村、南山、北港的山水园林城市,极具文化韵味及地域特色。
在城市的东部,随着马江公路建成运营,江口工业开发区将逐步向东拓展延伸,“齐山—平天湖”这一天然生态公园开发也已提上市政府议事日程;
南部,贵池民营工业园初具规模,并不断壮大,随着铜九铁路建设,火车站的站前区及沿江高速公路上下行线的建设,池州主城区一个新的组团将很快形成;
西部,杏花村文化园区建设已启动,市政府已决定搬迁原三元化工厂、造纸厂、农药厂等高污染、高能耗企业,城市西部空间将得以释放;
北部,随着池口防洪墙的建成,城市北部连年遭受水患之忧已经化解,港口桥的建设更为池州港锦上添花
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 港湾 项目 可行性 报告