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(1+r)n】÷
r
式中:
V为房地产价值;
A为年纯收益;
r为资本化率;
n为收益年期。
(二)确定资本化率
资本化率的确定,本评估以银行存款利率、物价指数、房地产企业和酒店的平均收益率为依据推算。
1.以一年期定期存款利率为基础,考虑物价变动指数,综合确定资本化率。
中心俱乐部于1998年底竣工。
w市1989—1999年底物价上涨指数加权平均变动率为9%,以W市1998年银行一年期存款利率4.14%为基础,考虑物价变动因素,则:
4.14%×
(1+9%)=4.5%
2.W市房地产企业平均投资收益率为15%o
3.w市酒店业平均投资收益率为18%。
分析以上数据,可确定资本化率在4.5%~18%之间,取15%。
(三)确定纯收益
由于中心俱乐部于1999年下半年开始正式营业,有关财务数据无法提供,故将酒店主体部分与中心俱乐部分开评估。
1.酒店主体部分纯收益A1。
根据w市×
×
会计师事务所为港湾酒店所作的1997、1998、1999年度审计报告书及该酒店财务部提供的有关资料,将三年的财务资料列表如下(见表4-4)。
表4—4
前三年财务数据表
单位:
万元
年份
项目
1997
1998
1999
年纯收益
543
454
598
年成本(含经营利润)
297
231
268
年收益
840
685
666
从目前的经营情况看,2000年的效益将好于1999年,取1999年的纯收益作为Al,即A1=598万元。
2.中心俱乐部纯收益A2。
中心俱乐部按功能分为:
美容厅、健身房、游泳池、高级会议室、壁球室、桑拿浴室、卡拉OK舞厅、电子游乐室、大型会议室、网球室,以下对其进行分项评估。
(1)总收益。
①美容厅。
提供设计各种发型及美容服务,消费标准为50元/次,正常营业每天容纳12人次,满客率为80%,每月按28天计,则年收益为:
50×
12×
28×
80%=161280(元)
②健身房。
提供各种健身器材,消费标准30元/次,正常营业平均每天按15人次计,满客率60%,每月按28天计,则年收益为:
30×
15×
60%=90720(元)
③室内温泉游泳池。
规格约为25m×
l5m的椭圆形游泳池,一天可容纳约60人,满客率为70%,消费标准30元/人次,每门按28天计,则年收益为:
60×
70%=423360(元)
④高级会议室。
高级会议室内装修豪华,一次可容纳70人,按会议收费1300元/天,以每月5次、一次2天计,则年收益为:
1300×
5×
2×
12=156000(元)
⑤壁球室。
消费标准25元/45分钟,按每天5人次、每月28天计,满客率为80%,则年收益为:
25×
80%=33600(元)
⑥男女桑拿浴室。
男女桑拿浴室各有5间桑拿浴室和多间按摩室,外有一大热池,高级装修,消费标准:
一次桑拿(带按摩)男138元/次,女130元/次,每天正常平均人数男按25人、女按20人计,拟定满客率为60%,每月按28天计,则年收益为:
(138×
25+130×
20)×
60%×
12=1219680(元)
⑦电子游乐室。
室内共有85台游戏机,根据w市目前同类型游乐室的经营状况,每月平均收益为80000元,则年收益为:
80000×
12=960000(元)
⑧大型多功能厅。
为大型表演台,带可分隔包厢,配有同声翻译设备,可容纳200人。
根据w市目前同类型多功能厅的营业状况,平均每月收益为25000元,则年收益为:
25000×
12=300000(元)
⑨卡拉OK厅及KTV。
厅内高级装修,可容纳60人,根据目前W市同类型场所营业状况,每天平均收益1500元,每月按28天计,则年收益为:
1500×
12=504000(元)
⑩网球场。
露天网球场内有一个标准网球场,消费标准50元川、时,每天以6小时计,满客率70%,每月按20天计,则年收益为:
6×
20×
70%=50400(元)
(11)会员费。
该酒店娱乐场所采取会员制,会员缴了会费,就可免费在有关娱乐场所活动。
会员费收入1358300元,年利率4.14%,则年收益为:
1358300×
4.14%=56234(元)
中心俱乐部年总收益=161280+90720+423360+156000
+33600+1219680+960000+300000
+504000+50400+56234
=395.53(万元)
(2)总支出。
水电费用60万元;
职工工资6.5万元;
营业税金(3%)11,9万元;
维修费用5万元;
营业费用50万元。
合计年总支出为133.4万元。
(3)经营利润。
133.4×
18%=24(万元)
(4)纯收益A2。
A2=395.53-133.4-24=238.13(万元)
3.纯收益A。
A=A1+A2=598+238.13=836.13(万元)
(四)计算评估V
V=5526
五、评估结果
经实地勘估和测算,港湾酒店按收益法进行评估,在2000年5月28日的房地产市场价值为5526万元。
六、案例评价
根据评估对象——酒店能带来连续收益,而且收益比较稳定的特点,采用收益法进行评估更符合酒店实际情况。
本案例选用方法适当,评估过程正确,评估结果符合实际情况,但如下几点应值得注意:
1.针对酒店房地产评估的特殊性,要对当地同类型酒店进行市场调查,以便确定酒店业的投资收益率、满客率、不同功能部分的消费标准以及成本支出等。
在中心俱乐部的纯收益计算中,这一点比较突出。
2.该酒店娱乐场所采用会员制,考虑到会员费的特殊性,不能按全收益考虑,应按年存款利息作为收益,但不需缴纳营业税。
3.在确定纯收益时,应以客观收益为准,即以W市同类型酒店的平均收益为准,不应采用实际收益。
本例中,中心俱乐部的收益计算是依据客观收益,但酒店主体部分的收益计算却采用实际收益是欠妥的。
4.《中华人民共和国营业税》条例规定,娱乐业的营业税率为5%~10%,本例采用3%的营业税率是没有依据的。
5.资本化率的确定方法不妥,酒店房地产的资本化率应以:
当地酒店平均投资收益率18%来确定。
房地产评估案例二
案例
评估对象为×
×
有限公司位于上海市×
开发区×
路×
号工业用途房地产(土地为出让)。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保,委托×
评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2003年2月21日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况
(一)估价对象概况
此次委托评估的是位于上海市×
开发区内的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况
根据委托方提供的[沪房地×
字(2002)第×
号]房地产权证及估价师实地查勘,估价对象产权状况如下:
权利人:
有限公司
坐落:
号
土地权属性质:
国有出让
土地用途:
工业
地号:
(略)
土地使用期限:
1996-04-05至2046-04-04止
土地总面积:
29,032
建筑面积:
6,791
房屋类型:
工厂
建筑结构:
钢混
未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况
估价对象位于上海市×
号,土地等级属上海市基准地价十级地段。
距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里。
估价对象四至:
东为待租土地,西为×
路,北为×
路,南为×
有限公司。
3、估价对象土地利用状况
估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房,估价对象属大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带。
(二)影响因素说明
1、个别因素分析
(1)建筑物状况
根据实地勘察,估价对象为×
号内房地产,建筑物状况如下:
幢号
1
2
3
4
5
6
7
8
类型
部位
全幢
用途
工程楼
危险品
仓库
门卫
生产车间
综合楼
结构
层数
建筑面积(m2)
321
458
81
50
4,045
804
982
层高(m)
6.0
4.8
7.5
8.0
4.0
室内地坪
水泥
地砖
内墙面
涂料刷白
门窗
铝合金
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