大厦规划书Word下载.docx

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学院

医院：

省医

商场：

百货大楼、时代广场、白马服装城、大十字人行

天桥商场

交通：

该地段为贵阳市的繁华交通路段，有多路公交车

通过。

其它：

盛安酒店、百成酒店、贵阳电影院、小十字小吃

一条街、百花影剧院等商业娱乐设施

1、总占地面积：

2000多平方米

2、属于康泰公司建筑面积：

3万平方米左右,另华天公司亦占有一部份

3、楼层分布（属于康泰公司）：

1—6层为商场，面积为1万平方米左右

7层为转换层

8—28层为住宅，面积为2万平方米左右

4、绿化：

地面约有400平方米的绿化面积，转换层有200

平方米的绿化面积

5、会所：

约1000平方米

1、目前贵阳市高层楼宇均价为3000元/m2以上，大多集中在中华路等繁华地带，包含有全林国际广场、钻石广场、新大陆广场、龙港国际中心、金辉大厦、时代名仕楼，千禧苑、中天广场、经协大厦等。

但真正完全定位为住办为一体并没有，只有龙港国际中心、经协大厦曾提出住办一体的概念，但不甚强。

综观目前也只有中华路、瑞金路、延安路、富水路、中山路等市区几条要紧道路街区功能、位置能符合住办一体规划定位。

2、市区高层楼宇目前之宣传皆脱离不了“豪”字、优质生活、生活便利等方面，同质性日益趋近，个性化越显越小。

3、今明两年尚有几幢高层楼宇立即动工，届时供大于求的局面将逐步扩大，将加大高层楼宇的空置率。

4、房地产地段论将逐步被环境论取代，往常地产业主流曾经是“第一是地头，第二是地头，第三依旧地头”，但现在逐渐被打破，有许多例证可讲明：

在台湾，台北市房价高，因此“台北市居大不易”是许多购房者的心结，因此，现在许多人选择了台北县环境好、价格较低的住宅区居住。

在广州，99年番禺丽江花园、碧桂园、奥林匹克花园等以环境着称的小区，抢去了广州市区许多份额。

怎么讲，追求生活品质的提高是居住的一种趋势，这种轨迹在每个中大都市都将一样。

5、贵阳市部分高层楼宇广告分析（资料提供：

基信地产市场研究部）

楼盘

名称

广告

诉求点

广告内容要点

评析

立云

大厦

酒店式小型公寓

1）可自住出租参与酒店经营

2）一年后三年内可原价回购

3）10月8日后部分房价上调10%

4）星级标准的居室

5）一份自尊一种骄傲

6）三万元作酒店业主

开发商有比较前卫的经营理念"

免费住三年"

但没有金融机构支持作保障,因此不能给到置业者信心

中天宅吉大厦

让你"

免费"

住三年

1）开全国先河的高层全包式住宅

2）现金概念

3）小区配套贵阳第一

4）立体绿化,迭泉水景

在户型设计上比较超前,对市场有引导的作用;

但过多宣传其它方面因素,而应该侧重体现跃式户型带来的一种与众不同的生活空间.

银海

千呼万唤大公开,发售价2880元/m2起

1）中华北路与黔灵东路交汇黄金地段

2）平层,错层,跃层的户型

3）赠送电话,有线电视,对讲门铃,煤气入户,互联网络入户等

该项目以2880元/M2的低价入市造势,而且又赠送多件物品作优惠措施,本来能够促销,但没有限定时刻,因此目标客户群多数会处于观望状态.

时代名仕楼

1）享不尽的都市风情

2）高贵典雅,婷婷玉立

1）精美样板房敬请参观

2）1600M2的高级观光会所

3）24小时中央供热水系统

4）居都市之巅,全景观落地大玻

5）电子遥控门锁

在广告画面上能够看到一个婷婷玉立的女士与项目外观的相对比，一语双关，衬手……

钻石

广场

1）南明河畔,贵阳外滩

2）钻石广场,甲秀天下

3）龙腾盛世,惟我独尊

1）选择的七大理由:

地段,自在,轻松,便利,星级,享受,实力

2）大南广场的标志性建筑

3）七成三十年按揭

4）成就一生的荣华与富贵

能尽量借周边的配套优势进行推盘,塑造大南，广场的标志性建筑,但作为标志性建筑要具备什幺?

为什幺?

没有将支持点宣传出去.

中天

1）欧陆风情,典雅气派

2）登峰造极

3）缔造经典的欧式高层建筑群

1）最有价值的文化配套

2）最具完美的生活配套

3）最大规模的休闲配套

4）最高档次的物业配套

5）购买中天广场房产可采纳旧房置换新房的方法

中天广场由于规模大,又具中天集团的品牌,地理位置相对优越,因此极度塑造经典高尚社区;

但广告推广手法没能将气派和身份尊贵一面体现出来

千禧苑

千禧经典,尊贵华庭

1）都市中心唯一拥有花园广场的高尚住宅

2）今日集团（香港）有限公司特不恭贺5月1日开盘

没有塑造其内涵,素养和宣传一种尊贵华庭的品味,但现场布置相当不错

龙港国际中心

1）投资回报的最佳捷径

2）帮您抓住成功

1）成立商场经理部为业主服务,打破传统的既经营又投资

2）引进国内外名店

3）替业主商铺组织竞租或拍卖会

4）中华中路将成为步行街,机会将越来越少

5）投资龙港国际中心等于购置一台印钞机

假如广告中能宣传有实力的业主进驻,更能具讲服力,以及提高市民投资的信心,否则讲再多也没用

港天

实现梦想只一步之遥!

1）净使用面积比一般的高4-8%

2）毗邻黔灵公园

3）感烟自动报警消防系统

4）一次性付款优惠3%

作为2680元/M2楼盘做此种广告能够讲在市场上竞争力不强,因为没有任何的生活品味。

天恒都市花园

都市里的花园,花园里的家

整个广告版面只有鲜花和楼宇，底色用红黄色,衬托其高贵。

突出主题“花园的家”但缺乏居住的理念。

经协

顶尖地段的高尚物业

1）座落人民广场旁，拥75000M2绿色；

2）商、住、办一体的综合楼；

省唯一获建设部“建筑工程安全奖”工程；

3.1米层高

塑造地段优势的概念,但缺乏楼盘素养与地段相衬。

鑫海

封顶在即

1）4月10日前优惠价2780元/M2起；

2）机不可失,欲购从速；

3）四套配屋顶花园的跃层空中不墅。

封顶在即以优惠价促销倒不如在限期送礼品等,因为买家还会期望之后的价格下降。

金辉

1）抹不去的都市情节

2）成熟稳重,绅士风度

1）客厅落地大玻,全景观式房间；

2）24小时中央供热水系统；

3）错层,标准层,跃层；

4）多种户型选择；

5）电子遥控门锁。

"

都市情节"

没有什幺去体现;

绅士风度的生活品味没有塑造。

逸豪峰

黄金宝地,商机无限

1）住宅全为错跃式结构,单元独立电梯；

2）楼顶花园,游泳池；

3）儿童乐园,平台花园；

4）空中楼阁式停车场；

5）各行业自助模式,用于医疗,美容,办公,饮食等。

项目引用了有新意的概念如“自助模式”等,但促销手法欠缺。

新大陆广场

1）贵阳,改日发觉新大陆!

2）都市正中心,成功新起点.

3）聚焦新大陆贵阳,今天。

4）涌向新大陆贵阳今天。

1）坐拥中心方可纵览全局,领悟先机；

2）居住中心,事为业半径定会宽广无限；

3）五大全新豪宅理念:

全机关报中心地位,全新欧陆风格,全新会所内涵,全新健康户型,全新智能总管；

4）为力争超越一切,追求全新生活的您奉现。

首先给市民“新大陆”的悬念,而且版是竖向半版,比较抢眼,色彩和画面比较能突出主题。

6、

全林国际广场个案分析

近期敝司策划代理全林国际广场，步入七月份，其销售势头逐渐好转，由于操作此项目，故对目标客户群及购买心理较为了解，在此做一重点分析。

项目概况：

全林国际广场单层面积110M2——160M2，总价在37万——69万，跃层：

149M2——256M2，总价是52万——110万。

由三栋29层、27层、20层住宅及一栋38层星级酒店组成。

项目支撑点：

贵州最高建筑楼宇，6000M2的中庭花园，6000M2的会所，3000M2的休闲步行街，南明河、甲秀楼景观，地理位置佳，闹中取静。

购买的客户群：

工商界的精英人士、私企老总、出身于名门世家的人士、高阶公务员。

购买用途：

购买人士二次置业居多，投资客不多，80%用作自住，20%有可能当作住办两用。

上述资料分析：

全林国际广场产品规划为住宅，因有实质性的支撑点。

故与目标客户需求大体一致，反观康泰大厦因所处环境、街区功能皆与全林国际广场不同，设计为大户型住宅，一套住宅的总价至少为50万，在缺乏园林绿化、会所等实质支撑的情况下，较难吸引此类购买阶层。

康泰大厦所处地理位置应属中华路版块，现在中华路上已有十多家高层建筑，但中华路街道较为宽敞，康泰大厦地处小十字略显局促，因此居家环境逊于中华路，在中华路版块中最适居住的环境是大南门地块，在此地块当居家是第一位，商用目的是第二位，其目标客户群是居住豪宅的富有阶层，而小十字地块商用目的是第一位的，以住宅作为商业之用，以及物业自身的升值，达到盈利目的，应是这一地块的首选。

然而，其所处的优越位置也会吸引一部份买家，以自住为目的。

因此，敝司分析项目的目标客户应以该区域所能表达的市场属性，以及目标市场的市场承接力来定。

依照我们分析，我们可将这部份客户群定向细分为：

1、原投资富水花园、智诚大厦等买家猎取丰厚收益后的再投资者。

分析：

这类买家手上拥有不止一套物业，其拥有的物业每月的回报特不可观，扣除月供按揭外每月都有可观收益。

如富水大厦目前144m2租金约3000元，扣除月供款，尚有约1000元之收益。

2、长期在贵阳投资的外地机构。

这类买家在贵阳无自主物业，写字楼及住房租金都特不高，而且写字楼物业治理费大，假如购买物业后，月供按揭小于写字楼及住房租金，同时购买的物业能够在二手市场转让，对其来讲特不合算。

3、私企中成长起来的新贵，这部份人崇尚市中心的方便生活，地域上的优势彰显其身份。

4、在中华路、中山路、富水路上班的高级白领。

基于项目所处位置与以上区域便捷的交通网络，他们有理由在该区域选择一个环境好、档次高，但价格不高的精品住宅。

已有的完善交通设施大大增强了他们对该区域的信心，使其在享受高素养生活的同时，不再需要支付昂贵的上下班时刻成本。

房地产的产品定位简言之即是设计产品和行销的组合，使能对目标客户产生效果，以达到降低市场销售风险或制造更多投资利润目标的工作。

首先，透过SWTO分析即优势（strength）、劣势（weakness）、威胁（threat）、机会（oppotunity）、认清本项目所处的时期。

（一）优势

1、本项目位于两条马路，中山东路与富水南路交汇处，地理位置佳，交通便捷。

2、本项目两面临路，地段明显，基地点正