华伟第E商道商业经营项目投资可行性报告.docx
- 文档编号:1495358
- 上传时间:2022-10-22
- 格式:DOCX
- 页数:16
- 大小:54.14KB
华伟第E商道商业经营项目投资可行性报告.docx
《华伟第E商道商业经营项目投资可行性报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《华伟第E商道商业经营项目投资可行性报告.docx(16页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
华伟第E商道商业经营项目投资可行性报告
有限公司
第E商道商业项目投资可行性报告
2014年2月18日
目录
第一章商业经营项目的市场分析
1.1国内商业经营项目市场发展分析
1.1.1中小型百货商场面临的状况
1.1.2商业模式的转型
1.1.3新型商业的出现
1.2惠阳商业经营项目市场分析
1.2.1惠阳商业氛围解析
1.2.2惠阳商业发展状况
第二章项目介绍
第三章市场定位
3.1第E商道的市场定位
3.2商业经营项目的目标客户
第四章商业经营项目的SWOT分析
4.1优势与劣势
4.1.1优势
4.1.2劣势
4.2机会与风险
4.2.1机会
4.2.2风险
4.2.3风险规避
第五章客户投资收益分析
5.1策划说明
5.2公司提供返租金的资金预算及可行性论证
5.3项目周边消费人流对本项目的支撑力分析
5.4商铺购买主力分析
5.5大型商场进驻对本项目商业带来的影响
5.6惠州南站的兴建对本项目的作用
5.7分析结论
第六章商业经营项目规划
6.1第E商道的楼层业态规划
6.2拟招品牌
第七章整合营销规划
7.1经营思路
7.2营销策略
第八章商业管理模式
8.1经营管理思路
8.2管理政策
8.3商场管理架构
第九章核心价值体系
9.1品牌的培养和连锁经营的方向
9.1.1品牌的培养
9.1.2品牌连锁
第一章商业经营项目的市场分析
1.12014国内商业经营项目市场分析
1.1.1中小型商业面临的状况-------面临整合、并购、关闭的局面。
日前,零售专业网站联商网发布的《2013年主要连锁零售企业关店统计》报告显示,2013年主要外资零售商超关店数同比增长72.2%。
2014年商业零售行业竞争会更加激烈、两极分化严重,行业迎来的是新一轮的整合。
部分落后低端的零售企业,在新型大体量的商业综合体的攻击下,因为品质过低,租金上涨,竞争优势慢慢退步导致同质化、无法满足当前消费者的市场需求,故而出现大鱼吃小鱼商业并购、关闭的局面。
1.1.2商业模式的转型-----------新型商业模式的出现。
在扼制三公消费的政策压制下,在电商、购物中心冲击下,百货企业正式进入转型期。
今年广州百货转型突出两个方面,一是购物中心化,增加对体验、娱乐、餐饮、教育等业态引入和对整个商场动线的改造;另一方面走奥特莱斯路子,天河城百货、摩登百货、广州友谊在这方面转型去年已先走出一步,今年将会更多商家选择在已开业的店面整体转型做奥莱,或是以奥莱店去布新店。
早前不具备竞争优势的门店必然会被淘汰。
1.1.3商业地产的迅速发展综合业态日益完善---------成为当今消费主流
近年来,新建落成的大型综合购物中心已经迅速发展成为不少城市商业零售市场的主力军。
而传统的商业物业已经不能满足现今商业对物业的软件和硬件要求。
大体量综合型商业地产的崛起,弥补了这一空缺,同时带动城市的发展步伐。
商业地产依靠其独特的模式在影响着当今消费群体走向一个新的高度!
1.2惠阳商业经营项目的市场前景分析
1.2.1惠阳的商业氛围浓厚,竞争相对激烈
受当下新型商业模式的影响,惠州商业即将进入一个全新的转型时期,早些年像都市广场、人人乐、等成熟的商业中心,现在已经进入一个重新洗牌时期。
现有商业的代表项目有:
家乐福,沃尔玛,人人乐,天虹商场,百思特购物广场,吉之岛,华润万家,国美电器,苏宁电器,时代广场,裕华百货,鲁惠大酒店,喜来乐等等。
正开发的代表项目有:
清泉城市广场、天安星河广场、中央国墅园、诚杰壹中心、保利阳光城、三千俊林、光耀城、龙林上观。
1.2.2惠阳现有商业进入一个品质细分,高层次竞争时期。
品质细化与高端商业品质需求的成长将成为未来惠阳商业竞争的主导。
惠阳作为深圳的后花园,随着珠三角经济圈的成熟与发展,商业模式将更随深圳,走向一个全新的商业里程碑。
第二章项目介绍
华伟·第E商道处于惠阳区CBD核心地段,北侧为石园西街,西侧为人民四路,南边为石坑四路,对面为惠阳区政府单位和惠阳市政广场,视野开阔。
第E商道总建筑面积六万多平方米,拥有商业面积八千多平方米。
地段处于惠阳区的核心地段,周边资源丰富,人流密集,商业氛围极其浓厚,拥有便利的交通条件和市政配套资源。
第三章市场定位
3.1华伟第E商道项目的市场定位
第E商道是一家定位中高端的大型百货商业中心。
第E商道位于惠阳中心城区商务中心、商业中心、生活配套中心和交通枢纽中心的核心版块。
将引进超过60个过内外著名品牌。
成为惠阳城区又一时尚潮流圣地。
追溯现代化商业模式、顶端建筑设计理念,优雅的购物环境。
满足现代都市化高端享受生活的需求。
3.2商业经营项目的目标客户
因为本地居民和外来务工人数较大,其中不乏政府机关工作人员和企业工薪白领阶层,所以把本地居民政府工作人员和外来务工人员白领阶层作为目标客户。
第四章商业经营项目的SWOT分析
4.1优势与劣势
4.1.1优势
华伟第E商道位于惠阳老城区中心地段,周围商业氛围浓厚,都市广场、新港城、家乐福主要服务于大众消费群体,对于高端消费群体,缺少高端消费场所,在激烈的竞争下,高端消费群体,对品质服务相对苛刻,这在该地段算是一个市场空白!
4.1.2劣势
两公里内现有商业家乐福、沃尔玛、人人乐、天虹商场、百思特购物广场、吉之岛、华润万家、国美电器、苏宁电器、时代广场、裕华百货、永丰自选商场等有一定固定的消费群体,距离本项目距离都较近。
商业竞争压力大!
4.2机会与风险
4.2.1机会
抓住现有商业设施没有高端消费场所这一空白,迅速出击,整合当前市场,选择其他周边商业没有的、在现今消费群体中期待值较高的中高端品牌,弥补当前市场空白,用周到的服务,赢取周边消费群体的信任,以提高商场信誉,做出自己的口碑和特色。
从而拉拢我们自己的消费群体,为今后周边大型商业设施的出现做准备。
4.2.2风险
商业体量小,周围有永旺,天虹等市场竞争对手!
对手商业实力雄厚,知名度高,在消费群体中有一定的影响力。
4.2.3风险规避
1、不与对手正面交锋厚,在招商选择品牌的时候,尽量做到不与对手重复,聚集一批具有我们商场自己特色的中高端品牌,既满足当前商业空白,又不受对手打击影响。
第五章客户投资收益分析
5.1策划说明
在组织此报告以前,公司结合了项目的一些实际情况,综合了项目目前一些综合性因素:
对于第E商道项目,只考虑一、三、层返租,二层自营。
第E商道二层由公司自行经营精品超市
项目一、三楼返租的时间定为6年,按两年一递增的方式进行。
策划的主体思路为公司和商户合作共赢,共同发展做出考虑。
5.2公司提供返租的资金预算及可行性论证
(公司对返租承诺的确定及补偿手法)
对于公司返租的方案,当然在操作手法上会有些难度,但结合当前珠三角商业营销模式,此方法是非常可行的。
1、返租营销分析
A、返租营销方式
首先分析目标客户群是哪些,在返租方式情况下,我们的目标客户群是针对投资客户,投资客户作为中产阶级,他们购铺所看重的是获取投资高回报及铺位具有可见的升值空间,因而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港,在很多项目中返租铺位客户都是冲着返租收益而来,对于7%的租金回报来讲,高于存款利息近2倍之多,而且又有房地产公司的兑现保障,因而购铺风险较其他投资品种低,客户购铺一次性付清、或在两年内付清,从付清之日起开始按照购铺金额开始返租,从投资之日起,即开始赢利赚钱。
风险转移给开发商。
事实上,返租回报在珠三角商铺销售中已成为共同的营销手法,只是返租年限长短不同,但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。
对于开发商而言,返租回报也是有利的,这是因为,可极大刺激客户购铺欲望,促进销售以利于回笼资金,便于后续项目的滚动开发。
作为房地产开发公司,销售楼宇才是其工作重心,资金有效回收后,用于后续项目可减少一大笔银行贷款利息,且免去了许多评估交易费及业务招待开支,对于整个公司的良性运作有极大帮助。
其次返租方式的采用可减轻客户购铺后由于商场经营风险而带来的不稳定因素,一般来说客户购铺后多采用按揭方式,假如商场在开业后生意不旺,导致客户资金周转困难,则许多客户供楼存在压力,而房地产开发公司因在按揭业务中存在物业回购责任,因而须间接替客户承担购铺风险,但如采用返租方式进行回本,相应风险也随之降低。
具体举例如下:
例:
一层一个总价50万元的铺位一次性买断,返租6年按(7%-8%-9%)每两年递增的方式进行:
铺位总价:
50万
6年返租回收资金为:
(500000*7%+500000*8%+500000*9%)*2=240000元
6年每月平均返租3333元
结论为:
客户在我们提供的返租方案中6收益240000元
这个数字对于投资者来说,即没风险,有很稳定,还有房地产物业无穷的增值潜力,这样显然对投资客户是有明显的刺激的,其操作性也是非常强的。
现我们对沃尔玛和天虹两家大型商场的招商洽谈的租金来看,基本一楼定在180元/平方米左右,二、三楼定在60元/平方米左右,这样按一、二、三楼平均120/平方米出租的话,(这里由我方估算,具体按洽谈而定)
一楼商业可用面积2563.62m2
二楼商业可用面积为2855.14m2、
三楼商业可用面积2865.21m2
一楼每月租金收入为2563.62*180=461451.6元
二楼每月租金收入为自营
三楼每月租金收入为2865.21*60=171912.6元
年租金收入金额为
(2563.62*180+2865.21*60)*12=7600370.4元
综合商场的租金标准及租金(底线)单位:
/㎡
年份
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
备注
单位租金
8%
8%
6%
6%
年租
8%
8%
6%
6%
六年营业额估算:
该综合商场初年营业额估算值确定为4300万,之后每年通过在优化结构并适应市场消费需求的基础上,采取市场渗透战略,营业额按照8%的速度增长,六年估算租金回报5000多万元。
单位:
元/月
年份
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
备注
单位租金
633364
633364
684033
738756
782331
829271
估算
年租
7600370
7600370
8208400
8865072
9387976
9951254
估算
注:
综合商场的全部投资由设立综合商场的投资者负责。
开发商“放低门槛,放水养鱼,共存共荣”的宗旨与原则,给予积极扶持。
百货商业管理费、空调费、人员管理费和二楼超市自营赢利未记,加上该项目优越地理位置,良好的市场基础,在开发商的密切支持下,完全可以取得理想的投资回报。
根据上述分析研究,该项目的投资运行可以达到预期目标。
5.3项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析
商业项目能否取得成功,一个重要的因素在于周边有多大的消费群体,既有无购买力支撑。
本项目的消费支撑力分析如下:
1.惠阳的经济发展支撑,惠阳自撤市改区以来,充分利用国家政策优势和自身的地理优势和资源优势,2004年,全区9个镇(含三和经济开发试验区,亦称为镇)共完成生产总值58.69亿元,占全区生产总值的86.3%,其中第一产业增加值4.21亿元,第二产业增加值34.32亿元,第三产业增加值20.16亿元;完成农业总产值7.67亿元,占全区农业总产值的97.8%;完成工业总产值142.67亿元,占全区工业总产值的94.9%;完成税收收入2.74亿元,占全区税收总额的46.1%;完成财政收入1.12亿元,占全区财政一般预算收入的4
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 华伟第 商业 经营项目 投资 可行性报告