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第七章节能方案分析
第八章质量保证体系
第九章项目实施进度
第十章工程招投标方案
第十一章投资估算与资金筹措
第十二章风险分析
第十三章结论
第一节项目概况
一、项目名称:
二、建设单位×
三、法人代表:
四、建设地址:
县×
大道
五、建设性质:
新建
六、建设规模:
总建设面积16135平方米
七、主要经济技术指标
1、总用面积:
2、总建筑面积:
8067.8平方米
3、容积率:
2
4、绿地率:
30%
5、估算投资总额:
约5918万元
第二节可行性研究范围
一、可行性研究依据
1、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房[2006]165号)
2、×
县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要
3、《中华人民共和国城乡规划法》
4、《城市居住区规划设计规范》(2002)
5、《江西省城市规划管理技术导师》
6、《×
县县城总体规划》(2007-2020)
7、《时代阳光小区规划设计方案》
8、国家发改委颁布的《建设项目评价方法与参数》
9、国家颁布的城市建设的其他相关规定与规范
10、建设单位提供的有关资料
二、可行性研究范围
通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、市政基础设施现状及房地产市场分析预测,研究项目建设的必要性、可行性,研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案,提出组织管理与实施计划,开展项目投资估算分析,进行投资效益分析和评价,提出项目可行性研究结论。
三、可行性研究的结论
开发建设×
时代阳光小区项目可以达到下述目的:
1、促进×
县经济发展,增加财政收入,创造就业机会。
2、符合《×
县县城总体规划》(1999-2020)。
3、加快城区改造,优化城市街景。
该项目既有可观的经济效益,又有较好的社会效益,望尽时批准实施。
第一节项目背景
一、XX县概况
县古称西昌,建县至今已有1800年历史,自古享有“声名文物之邦”的美誉,并以“地产嘉禾,和气所生”而得县名。
县隶属江西省×
市,位于江西中部,吉泰盆地腹地,毗邻革命圣地井冈山,是全国20综合改革试点县之一,也是江西省唯一的县域经济改革与发展试工县。
县共有16个建制镇6个乡,全县2011年全县总人口约55.5万人,2011年县城人口约13.1万人。
县位于吉安市西南部,吉泰盆地南部,地处罗霄山脉及武夷山脉之间。
地理坐标:
北纬26。
27′-26。
59′,东经14。
17′-115。
20′。
东西最长处150km,南北最宽处57km,县域面积2665.41km2。
县境东南界举国、南邻万安、西南毗遂川,西接井冈山、永新,北与东北连接吉安,京九铁路、105国道、赣粤高速公路穿境而过,井冈山机场位于×
县螺溪镇,距县城10km,赣江横贯县境中部,上溯赣州,下抵九江,自古有“咽喉荆广,唇齿淮浙”之称。
县城所在地×
镇位于县城中部,赣江西岸,历来为全县的政治、经济、文化、交通中心,是吉泰盆地主要货物集散地,县城距省会南昌市260km,至吉安市42km。
二、×
县国民经济概况
县经济总量和综合实力处于×
市领先地位,县域经济实力迈入“全省十二强”行列。
截止2011年末,全县生产总值完成70.5亿元,是2006年的1.9倍,年均递增13.7%,超出“十二五”预期目标1.7个百分点;
人均实现生产总值将突破13000元,按现汇核算达2000美元左右;
财政总收入预计实现8.08亿元,年均增长28.5%,实现了三年翻一番,其中地方财政收入将达5.2亿元,年均增长24.8%;
财政总收入占GDP的比重达到11.5%,比“十五”末期提高5.3个百分点;
五年全社会固定资产投资累计完成188.4亿元,年均增长36%;
社会消费品零售总额18.6亿元,年均递增18.7%.2011年金融机构各项存款余额达到86.4亿元,各项贷款余额达到44亿元,分别比2006年增加52.7亿元和30.1亿元。
全县三次产业比例为32.8:
38.2:
29.0调整为27.2:
48.5:
24.3,工业主导地位不断增强。
园区完成工业总产值74.5亿元,工业增加值达到21.66亿元,主营业务收入实现72.2亿元,年均分别增长30%、23.3%和5.4%,率先进入全省二类工业园区行列。
外贸出口增势强劲。
十二五期间累计出口创汇1.994亿美元,年均增长77.1%;
招商引资力度不断加大,五年累计引进内资66.57亿元,实现利用外资1.8098亿美元。
大力实施县城“扩容”战略,着力抓好龙江和滨江两大片区建设,加快推进了县城防洪堤、滨江大道、XX大道北延南延工程、嘉禾大道、新行政中心、体育中心等重点项目建设,城市框架进一步拉大;
2011年,全县城镇化率达42.36%,年均提高1.5个百分点,常住人口13.1万人,县城区建成面积达13.5平方公里,绿地率达40.78%,人均公共绿地面积9.64平方米。
城镇居民居住条件明显改善,五年新增城镇住房面积112.4万平方米,人均住房面积达32.3平方米.城镇居民人均可支配收入、农民人均收入分别达14000和6117元,年均增长分别为10.5%和6%。
由此可见,XX县作为XX市中南部的人口、经济大县,XX县随着城镇功能增强,县城规模扩张,经济幅射能力加强,促使县城建设步伐加快,品位不断提高,为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础;
加之近几年来XX县经济快速发展,居民可支配收入不断增加,住宅消费也正在升级换代,一部分中高收入人群已不再满足于普遍的住宅消费,观念上有了不断的更新,从居者其屋上升到居者有佳屋,追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚,同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。
第二节项目建设的必要性
一、实施该项目是实现XX县“十二五”规划目标,全面实现小康社会的要求。
房地产是一个非常本地化的行业,房地产的价格跟随一个地方的经济增长密切相关,XX县作为XX市中南部的相对发达县市,这位房地产开发商创造很多的机会。
“十二五”期间,GDP年均增长11%以上,房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展,在有效地促进XX县经济发展同时可以增加就业机会。
随着居民的收入增长,居民对住宅的要求,不仅是对房型和建筑质量有更高的要求,对居住环境和居住条件的要求也越来越高,也是未来房地产追捧的热点之一。
时代阳光小区项目定位为规划布局合理、空间设计舒适、建筑外观现代高贵且配套设施完善、物业管理规范的高尚居住小区。
二、项目实施是加快城区改造的需要
本项目位于XX县白凤大道摩托车城旁,北侧为规划中,南邻嘉和大道,位于XX新城区龙江区域内,时代阳光小区定位为城市中心地区的高尚居住社会、结合底层商业网点等配套设施,与原公司开发桃源丽景住宅小区有机结合,形成有特色标志性社区,创造出高尚豪华而又健康自然的传统现代相结合的都市社区。
第三节项目建设和可行性
一、县域经济的发展为项目的发展提供良好的契机
1、县域经济快速发展,为房地产业发展提供了良好的经济基础;
2、从城市化进程来看,乡镇人口的进入、外来人口(打工、就业、务商人员)的进入使得城区人口的快速增长,为房地产市场提供较大需求空间;
“十二五”期间县城人口保持快速增长趋势,购房需求总量加大。
由此判断,未来XX县城三至五年的房地产开发应该是积极向上的。
3、产业结构日趋完善,第三产业所占比重不断增长,服务业及旅游业的快速增长,就业机会的增加,给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会。
4、人均收入、可支配收入的增长,购买能力的上升,观念的更新,为房产消费提供强大的支撑。
5、房地产市场发展具有良好的基础,供需两量。
“十二五”期间固定资产投资的持续稳增,房地产投资年均增长43.82%,说明宏观调控并未严重影响XX县房地产市场。
预测未来XX县城三至五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。
二、政府调控为项目的健康发展提供了较好的政策条件。
近年来,国家出台了系列有关土地、房地产市场调控的政策,如清理整顿土地市场、限制套型比例等一系列政策,对XX县房地产市场未来发展均有一定程度影响。
国八条、国六条发布对房地产业进行规范,将抑制沿海及大城市房价过快上涨,挤出部分大城市房地产泡沫,提高开发商资本金门槛。
但对于房价较低的三类城市和县城、特别是中西部的县地,该政策的负面影响较小。
XX县由于房地产需求等积极因素较多,较有实力的开发企业对市场变化的应变能力较强,自我调控的空间较大,只要积极应对以上政策变化,反而可以促进房地产开发市场积极理性、健康发展,同时促进企业优胜劣汰。
三、XX时代广场小区项目已经具备开发条件,前景乐观。
本项目的规划设计方案已经于2013年10月经XX县城乡建设局批准XX县政府批复,土地手续已经办妥,其他各项报建手续正在办理,这为本项目的建设提供了法律和政策的保障。
第一节项目周边环境分析
一、项目地理位置分析
本项目位于龙江新区,东西两面与原有住宅楼相邻。
小区周边嘉禾大道已完工通车,盟鸥路、龙潭大道、白凤东路、XX大道南延工程正在规划建设中,交通便利。
周边幼儿园、小学、中学、医院、市场等配套设施已在筹建中,是县城新中心的一块宝地。
第二节市场供需分析
一、XX县房地产发展情况分析
(一)XX县房地产发展概况
随着XX县社会经济逐步发展,为使XX崛起于大吉安“银三角”城市群,紧紧围绕“城建活县”的发展目标,近年来XX县加大了城市建设和房地产开发力度,加快了旧城改造和新区开发步伐,优化用地布局,县城中心城区的房地产业有了长足的发展,极大地改善了城镇居民的住房条件,提升了城镇居民的生活质量。
受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响,XX县城区的房价也逐步上升。
2000年以前,商品住房价格保持相对稳定,均价在600元/m2以下,以后几年价格涨幅不断加大。
据县房地产主管部门统计(均价),2000年商品房住房为550元/m2,2001年为620元/m2,2002年为650元/m2,2003年为780元/m2,2004年为920元/m2,2005年为1100元/m2,下半年达到1200元/m2,2006年6月底均价达到1235元/m2,2006年7月底均价达到1270元/m2,2007-2008年均价达到2000元/m2,2009年均价达到2900元/m2,2010年均价达到3600元/m2,2011年均价达到4200元/m2,在吉安市的县城中价格最高;
部分“黄金”地段的均价达到了5000元/m2。
至2011年,多层最高价格4830/m2,实际成交价4468元/m2;
至2012年7月,多层最高价格5280元/m2,,实际成交价4998元/m2。
2006年月-2011年XX县房地产开发指标统计表
年份
投资(万元)
开工(万m2)
竣工(万m2)
销售面积(万m2)
2006
3550
4.5
4.2
3.8
2007
5760
5.82
4.32
5.56
2008
6072
9.72
6.40
8.78
2009
7395
13.49
10.77
13.92
2010
9029
14.91
13.47
16
2011
9558
16.08
14.61
17.59
合计
41364
64.52
53.
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