杭州村级留用地相关政策Word下载.docx
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村级留用地的前世今生:
最早的政策出现在1998年前后,在撤村建居的过程中,出台了留用地政策。
最早出现的是写字楼,如聚龙大厦,住宅方面的第一个项目是西溪锋尚。
后来出现了如剑桥公社、斯坦福平方等项目。
最新发布政策:
2009年6月10日,杭州市政府出台了《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》,不仅纠正了此前坊间混淆的杭州留用地项目与小产权房的概念误读,而且在诸多实施方面有了更多细则,另外合作开发的49%部分有可能取得单套产权。
留用地的操作模式:
“自建、合作、租赁”三种。
自建模式:
由于征地款到位后,一些村社拥有上亿元的资金可供支配,加上村社负责人能力比较强,因而选择了自建,如留下镇村建造的商业综合楼,虾龙圩村建造的虾龙圩综合楼(紫金港大酒店);
合作模式:
村社出地,企业出资金进行合作开发,之后按比例分成或分割产权。
租赁模式:
一般是按土地面积收取每亩七至十万元的固定回报,并在几年后按比例提高租金,租期一般是30年到50年,到期后收回物业,这种形式收益最少,而且对企业经营管理也难以把握。
10%留用地块分布特点:
西湖区:
目前全区共有留用地指标5592.5457亩,已核发指标3589.07亩,其中已完成立项的地块74块,共计1498.25亩,完成规划定点1063.72亩。
具体地理分布如下:
古荡街道63.5277亩,留下镇410.0565亩,龙坞镇316.2937亩,三墩镇1291.2938亩,蒋村乡1449.9408亩,文新街道70.3695亩,灵隐街道202.3841亩,转塘镇1788.6796亩。
已完成地块5个,在建地块6个,各村社大多处于寻找合作伙伴以及立项阶段。
丁桥:
大型居住区一期规划用地总面积为5491亩,建筑总面积为350万平方米,建成总居住人口10万人。
在规划中先行将314亩10%留用地先定位。
全部落实到了区位条件较好的具体地块。
江干区:
共有10%留用地1260.982亩,除已落实用掉的135.5亩外,未用掉的资源将有1125.482亩(包括在谈、未签约项目)。
地理分布情况如下:
九堡294.169亩,丁桥270亩,四季青382.062,彭埠163.958亩,笕桥15.293亩。
蒋村新区:
2007年蒋村新区12个村(社区)、893.7亩10%留用地全部安排在最好的地块,拟建项目37个,目前已经立项22个,总用地面积为535.5亩,建筑面积近74.6万平方米,其中符合上报农转用报批条件的项目12个。
另有未立项项目15个,面积291.45亩,建筑面积41.1万平方米。
蒋村新区中心商务区:
2008年蒋村新区中心商务区重点是用好1100亩商业商务综合用地和1000亩10%留用地。
打造成国内外银行、创投基金等各种金融服务机构集聚区,跨国公司总部、地区总部和办事处聚集地,商务商住、酒店餐饮、休闲旅游、文化娱乐的配套服务区。
三墩:
杭州10%留用地项目一个主要聚集地,其中,剑桥公社和斯坦福平方为较典型的项目,不可以分割出售,但是可以出租,业主只有使用权。
近年来,2007三墩镇其中10%留用地项目27个,用地面积742亩,建筑面积约100万平方米。
目前未用掉的10%留用地资源中,具体土地与项目的进展情况,项目已定,在办立项、土地手续的有207.441亩;
项目在谈的有275.025亩;
项目未谈的有643.016亩。
主要开发类型
小户型物业\商业物业\酒店物业\办公物业
杭州目前村留用地总规模:
西湖区5592.5457亩+丁桥314亩+江干区1260.982亩+蒋村新区893.7亩+蒋村新区中心商务区1000亩+三墩742亩+江干区1125.482亩
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杭州在建的村级留用地项目有很多,比如银泰城、桔子里、西溪壹号、创美华彩国际等等,各家开发商在开发项目的时候遇到了哪些问题呢?
在营销过程中,又是如何促进销售解除购房者的后顾之忧呢?
对于村级留用地的政策变化,各位专家又有怎样的看法?
本期搜狐焦点的论坛邀请到汉嘉地产顾问副总经理陈焕春、《房产天下》执行总编杨华斌、创美华彩国际副总经理徐志坚、桔子里营销总监黄非、丁兰广场营销总监张伟、天港置业营销部经理赵云、银泰城市场营销部经理徐琦敏、天策咨询总经理余立鸿和西溪谷林彬。
各位专家和开发商聚在一起,能碰撞出怎样的“火花”呢?
》》直播回顾:
村级留用地项目发展前景探讨
精彩观点汇集:
专家解读村级留用地概念
【陈焕春】:
村级留用地概念是什么呢?
可能很多消费者不是很清楚,谈到村级留用地可能认为没有产权,被理解为小产权房,其实村级留用地跟小产权房是不同的概念,小产权房是非法产品,农民拿自己的宅基地建房子,也没有什么正规的任何手续就拿来卖。
但是村级留用地是合法的建设用地,只不过规定这个建设用地一定51%的产权归村里,投资方是有49%的部分,所以就有了51%和49%的说法,49%是允许买卖的,51%是不允许的,是这样的概念。
对消费者而言,村级留用地并不是小产权房。
在09年、10年左右,就是从允许村级留用地走招拍挂程序之后,最小单位可以到户的概念,这个政策对杭州村级留用地而言是非常非常重要的一个政策。
从这个政策之后,就有很多合理、合法,或者是更合理、更合法的村级留用地项目出现,它们49%部分中如果产权都明晰的话,会跟商业用地里面的酒店式公寓也好、商业也好没有任何区别,手续上都是一样的。
【杨华斌】:
为什么叫村级留用地?
就是政府为失地农民所考虑的未来收益,政府征了这些城郊农村的土地,留了10%给他,让他们自己经营,靠这块地养活自己和这个村子。
所以涉及到所有的村级留用地,我们仔细去看,在这些区域里面都是偏好的位置,在这些村子的边上都是相对偏好的土地留下来,而且前面几年这么下来的话,对村级留用地项目的政策至少是趋于宽松的,而且未来完全有可能部分做到单套了,而且未来有政策向好的预期可能。
所以总体来说,我觉得村级留用地之前的主要问题就是神秘,可能有问题,市场流转率不够,但是未来完全有可能走好,而且现在整个市场经过这轮调控受到影响比较大的情况下,现在投资者主要倾向于长期的收益。
如果倾向于长期收益,不是作为短期投机的话,我觉得村级留用地只要算清楚它的收益多少,就可以考虑。
关于村级留用地项目,开发商有话说
单价低、不限购、不限贷,是留用地项目的优势
:
我觉得留用地也有它的优势,就是单价低,现在不限购、不限贷,一开始我们也是觉得压力很大,我们(丁兰广场)是今年4月份开盘的,其实去年7月份就想开,但不敢开,到今年4月份开盘了,开的第一期,效果还是很好的。
因为留用地项目本地人购买的比较多,因为他们对项目了解。
到现在来说还好,有压力,但是没有想象中的大,产权抗性还是比较强的,用低价和总价能够弥补这个劣势,再加上丁桥板块比较热,也连带了我们,再加上我们这个项目以商业为主,我们商业体量占总体量的60%,大概有2万多方是所谓的酒店式公寓,其他的都是一些辅助配套。
客户对村级留用地项目的抗性比之前大大降低
我们这段时间接待客户来说,我觉得客户对留用地这块的抗性比起两年之前大大的降低了,来的客户基本上不需要我们解释更多对留用地的解释,他们基本有初步的大概了解,也能够接受。
从我们自己来看,对这个项目是非常有信心的体量,两三万方的项目,我们周边的客户基本上把这个体量就消化差不多了,地段也有优势,LOFT今后也不会批了,现在这种小面积的今后也不会批了。
所以如果这样还做不好,那大家的生存环境就太恶劣了。
现在均价7200—7500,开盘有一定优惠给到客户,现在拿出来卖的是以51%那部分,49%那部分下期开,因为整层这块客户还是要看到一种整体形象,因为现在桩基刚结束。
村级留用地项目在夹缝中求生存
我们感觉留用地还是在夹缝中求生存,特别是像金沙湖周边,很多大佬级的开发商都在,我们在政策上又有很多限制,所以也特别想通过这种论坛向大家学习一些东西。
我们项目目前还在规划完善阶段,包括案名也没有定,下一步可能会在今年年底左右动工。
目前我们还在调整一些方案,因为去年形势跟今年的形势不一样,我们之前做设计规划或者是变更,因为考虑到成本等一些原因。
客户最纠结的是拆迁的补偿问题
【徐志坚】:
从客户角度来说,对我们认知度有,一个是因为我们那里的剑桥公社,因为它比较早,所以基本上对这块政策不需要多解释,有些客户比我们还了解,了解的很细。
他们最纠结的就是后续期限内拆迁和期限后拆迁这租赁51%部分有没有补偿,主要纠结这部分。
我们的解释,只能是按照到时候国家拆迁补偿的规定,因为那需要到40年之后,到时候市场怎么样,我们保障51%这部分的分红权。
其他政策他们都很清楚,因为这部分政策文件上都没有的,现在政策逐步完善。
后期投入多少关系到建安成本的高低
【徐琦敏】:
从留用地前期风险来说大家都比较了解,留用地的问题也要影响房管或者土地部门的思路,因为留用地很难作出一些好的项目来,虽然前期土地成本是零,但后期投入的越多,造的越高档意味着土地成本越高,越吃亏,所以很多开发商算清建设成本,能花两千块钱的绝对不会去花三千,因为这意味着省土地成本,这就导致留用地项目不会做的太好。
第二留用地基本上都在近郊或者是郊区,现在是商业经营的限制,而且“禁九令”出台以后酒店式公寓做不了,全部做写字楼。
关于村级留用地政策的变化,大家谈看法
政策是越来越明朗,虽然前面有办出来的,但是很多东西不具有共性,很多细节的问题房管局在磨,我相信今后报批走的会比较顺。
我想政策越来越完善,但是在不完善的时候怎么办,我们也是属于摸着石头过河,不过相信当我们的项目接触到后期这块的时候,我估计前面会有很多实际案例出来,就可以参考。
现在政策最理想的状态,就是今后全部按招拍挂做,历史遗留问题也按这个处理,这样皆大欢喜,但是我估计这样做也有一定的难度。
我们现在盘子做起来了,前期的政策都移过去了,09年遗留的问题吃螃蟹也吃过了,因为我们报批就两年多,政策在逐步完善,包括细则也慢慢在细,但是也没有细到具体怎么办,但是也在细。
在开发留用地项目的时候,开发商遇到哪些难题?
从我们做的这个项目来看,前期报批报建这块,和普通商品房开发区别不大,它有明确的要求我们就按照它的要求做,这是没有异议的。
但现在一个是办证这块还没有明确,因为我们没有看到杭州办出来的实例,不知道这块怎么办;
第二是税收不明确,它是按租赁收税还是按销售收税?
我办证之后对房产税收这块到底怎么办?
这个也不明确。
作为我们外地开发商,对村级留用地是招商引资进来的,但是真正进来跟村里打交道的时候困难还是蛮大的,之前的一些承诺也好,真正要落实到合同上要三分之二村民通过,所以实施难度非常大,这块也需要政府有一些指导性或者
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