购房合同户型有误Word文档格式.docx

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合同内容单方拟定

　　目前购买商品房，由于受到房管部门的备案管制，都要求按照广东省建设厅、广东省工商行政管理总局颁发的《商品房买卖合同》范本gb/执行，且，开发商在取得预售证时又必须要房管部门提交合同范本，一是政府为了监管合同条款是否合理（基本没什么作用），二是为了方便在络上签订合同。

所以开发商一般都打着“合同范本已备案，不能更改”为幌子来忽悠消费者，其实，细心的消费者可以发现，购房合同里有许多是有下划线的地方，本律师告诉你：

划线的地方是可以协商的、更改的！

那是开发商单方制定的条款，非政府制定的范本内容。

本律师在接受业主陪购时，通过与开发商的积极沟通，大都打破了“合同不能更改”的霸王定律。

　　三霸：

面积稀里糊涂

　　消费者买的是建筑面积，结果发现分摊了近30%，真正能享有的套内建筑面积一下就“缩水”了。

据前段时间的媒体报道，某楼盘共同分摊面积达到70%多！

可谓全国之最，本律师没眼福亲临该楼盘参观，是否是电梯大过主卧，过道大过客厅，而居住在火柴盒？

其实，业主完全享有对房屋的知情权，分摊面积是如何构成的，每栋楼的分摊面积在哪？

都可以要求开发商提供设计图纸或测绘报告，这样心里也就有个数，不会买的稀里糊涂了。

至于赠送的绿地、天台、入户花园、阁楼更要详细写进合同。

并约定好面积差异如何解决（详见本律师的文章《东莞购房法律问答

（二）》）。

　　四霸：

签合同时不签订前期物业管理协议

　　可能很少有消费者能仔细关注这个问题，继而被开发商及物业公司钻了空子，买房时说好物业费一块八，收楼却发现变成了两块二。

其实在购房合同中，早就有对物业管理的约定。

《商品房买卖合同》范本第三条第五款：

“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或者其委托的物业管理公司签订《前期物业管理协议》。

”本款的“应”在法律上即“应当”，法律意义上“应当”与日常说的“必须”是一个意思。

这就是说，在签购房合同时，必须与物业公司签订物业合同。

消费者应在此引起注意，此时签了物业合同，收楼时任凭他怎么提高都有了保障了。

五霸：

房款不入预售款专用账户

　　房款必须入预售款专用账户，近段时间被热议，我还以为是新规定呢，其实东莞建设局及房管局早几年就有了这样的规定，只是执行力度不够，很少有房款能入预售款专用账户。

现在国家政策出台后，相信执行力度会大的多了。

这是对消费者很有力的保护措施，能有效防范开发商“空手套白狼”及烂尾楼的发生。

故消费者发现开发商提供的账号不是预售款专用账户时，可要求其提供，否则可向建设局及房管局投诉。

　　六霸：

延迟交楼违约金过低

　　本律师见过最低的违约金为每日万分之零点一，以一套50万的房子为例，逾期交付的，一天仅5元！

弄的消费者怨声载道，有不服气的业主，打起了官司，提出该条款显失公平，要求按银行同期贷款利率计算违约金，但判决结果并不理想，因为法院认为这是双方真实意思表示。

所以，显失公平是个比较宽泛的概念，没有强有力的证据支持，法院也是比较慎用的。

这就要求消费者在签订合同时力争提高违约金。

　　七霸：

规划设计变更不经过业主同意

　　这条霸王之处很让业主受伤。

看房时窗外红花绿草，收楼时却多了个垃圾站？

看房时地下室是车库，收楼时变成了配电房？

如果发现规划设计变更，这要从两个方面来分析，一、如果购房时设计图纸有的内容，则不属于规划设计变更，业主主张权利比较困难，这要购房时要求开发商提供设计图纸，特别是一楼、楼顶的业主。

二、如果购房时没有的而收房时增加或变更的，则属于规划设计变更。

消费者可以按照《商品房买卖合同》范本第十条的约定来主张权利：

“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。

确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意，不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。

”

　　八霸：

不按收楼通知收楼视为交接

　　开发商一般都会在购房合同第十一条单方制定诸如“出卖人向买受人发出交付使用通知之日起满**日即视为该商品房已经交付”的条款。

这里存在一个很重要的问题：

业主没按期收楼，超过时间收时发现房屋存在许多质量问题，开发商却以此为由拒绝维修或拒付延迟收楼违约金，怎么办呢？

本律师在此提醒消费者：

消费者应当按通知如期去验房，如果发现有质量问题，可书面要求其维修整改，这样才能追要延迟交楼的违约金或退房，详见本律师的文章《东莞购房法律问答（三）》。

　　九霸：

办不到房产证不退房房产证是买受人享有房屋不动产的物权凭证。

对于租赁、抵押、转让、入户等有着极为重要的作用。

办不到房产证的房子就像没有户口的黑小孩，很多事都受到限制。

房产证条款具体体现在《商品房买卖合同》范本第十五条，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：

1、买受人退房...2、买受人不退房...3、。

”如上，第3项是开发商单方制定的，选择第几项也帮业主填好了，服务可真谓周到啊！

本律师见过的开发商合同，基本没有选择第1项的。

政府范本辛辛苦苦写的第一条，直接被开发商咔嚓了。

消费者对这条要特别引起注意，否则办不到房产证吃哑巴亏!

一定要同时选择第1项退房条款或在第3项中约定退房，以及办理房产证的期限。

　　十霸：

贷不到款需一次性支付

　　国家家屡次进行调控，银行贷款政策更是变化多端，半夜出新闻调息是常事，这就苦了按揭业主，本来省吃省喝穷其祖辈三代凑好首付款，资料一提交到银行，坏了！

政策变了，要多付一成首付！

还需要提供1年以上社保证明...面对变化无常的政策，开发商早就在购房合同中制定了对策：

因出卖人贷款不能的，需一次性付款！

这种官司打到法院，大部分业主败诉，究其原因：

合同已对付款方式做了约定，不能按揭贷款，要一次性付！

这对业主是多么的不公平啊！

很多人因此不得不选择违约。

这就要求消费者对这些条款进行慎重审查，不合理的、显示公平的一定要据理力争，必要时搬出法律予以对抗。

篇二：

签购房合同八大注意事项签购房合同注意事项

　　一查证

　　1．最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。

一定要看原件。

要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

确保将来顺利的办理产权证。

　　2．必须要求承诺办理产权证的时间。

明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。

出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起９０日内，办理产权登记手续。

（第一阶段，开发企业应当在交付使用后６０日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；

第二阶段的３０日里，由买受人办理产权登记手续）

　　3．应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续。

　　4．房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

　　二房屋面积的条款

　　1．建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积（自己分摊的公用面积）及其测量方法要明晰。

具体做法：

a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例。

　　b,公摊面积：

和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位臵。

现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

　　c,其他：

所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位臵示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。

另外房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。

　　面积差异的处理方式：

一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于1%，或者%；

另一种，约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。

某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不接受，约定清楚。

　　2．房屋质量的条款

　　要详细地把质量要求写进合同。

如：

卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。

同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。

（下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题）

　　注意：

涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。

避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，或干脆空白不填。

另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。

如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。

　　下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：

房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；

房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；

因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；

出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　注意查看交付标准：

多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”。

而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。

　　三交房时间和预期交房条件

　　在预售合同中应予明确交付时间。

比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。

注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。

对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付。

要清楚您所预

　　购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：

如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费等等。

　　房子的保修期限和范围。

对维修期限、条件作出约定。

明确按揭办不下来的话，双方的责任。

现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。

要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：

一些比例数字。

比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几。

　　四不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证

　　不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施