荣兴民俗文化美食街推广提案DOC27Word文档下载推荐.docx
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2004年新楼盘不管产品依旧市场定位上皆少了对〝老盘〞的传承,多了几分创新多了几分个性。
3、市场竞争白热化
租个门面摆张桌子就能够把房子卖完的时代差不多过去,单梯楼将被花园小区所替代,小规模变成大规模,要在市场〔客户〕挑剔的眼光中生存。
将显现春秋雄风,战国群雄的局面。
4、产品规模化,品牌化。
品牌=品质+广告。
以市场为导向,在矛盾中生存。
现在的市场能够说是一个比规模,看品牌的市场,只有从规模上、品牌上强强出手,铸造一流的产品打动消费者。
让市场了解企业、了解你的产品。
5、房地产〝市场营销〞比重的上升
专业的眼光看问题是取胜的关键,从产品的构思到生产产品再到产品的销售。
每一个环节都离不开营销,不管是小楼盘依旧大楼盘要想从市场中脱颖而出,真正做到价值最大化,比如2004年所面市的每一个楼盘或多或少都在市场上露露面做一做宣传。
可见市场营销所占比例不断的上升。
6、市场对服务的需求〔物业治理的提升〕
从过去的没有物业治理到简单的治理到现在的专业物业治理公司,从差不多安全到全新呵护,优质的物业治理将成为2005年消费者选择物业的一个关键因素。
7、商品房开发走向〝集约经营〞,产品出现〝精品化〞
随着住房消费主体的改变,开发商的理性化程度大为提高,房地产开发由过去的粗放经营向集约经营转变,以往大行其道的单体开发逐步被小区建设取代。
为满足城镇居民对住房由过去只追求〝居者有其屋〞的简单需求转变为当前更加注重质量、环境、智能的〝居者优其屋〞的更高层次的需求,开发商们普遍增强了精品意识,精品小区无一不是从〝以人为本〞、〝人与自然〞的角度动身,充满了对居住者全方位的关怀,同时,也代表了遂宁房地产业的进展方向。
第二章:
遂宁商业物业分析
商业地产需要宏观调控:
商业地产以〝地段论〞阻碍地产界数年,2005年商业面积的大幅度上升,将显现商业物业泛滥;
商业物业提升空间较小,要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、治理模式、等方面进行研究;
有待有关部门进行宏观调空。
遂宁商业地产几大特点:
A:
商业物业面积大幅度增加;
B:
商业物业空置比例上升;
C:
商业业态较为零乱;
D:
规模较小,投资升值空间小;
E:
商业物业治理档次较低;
F:
本地投资商业力度较弱;
G:
产品本身档次较低;
H:
产品的规划设计相对落后;
I:
地点招商力度较弱;
第三章:
项目明白得及定位
荣兴怡景〔裙楼部分〕:
命名方案:
A:
荣兴民俗文化美食街
说明:
定位〝准确度及范畴的大小〞决定了物业上市后的抗风险能力。
项目明白得:
荣兴民俗文化美食街位于渠河路和嘉禾西路交汇处,渠河公园旁〔城监大厦和建设大厦之间〕。
距离西山森林风景区仅400余米。
前拥渠河绵延千里秀美水岸风景,近临风光无限的渠河公园。
优劣势分析:
项目优势〔S〕:
地理位置;
交通便利;
产品风格的创新〔注:
见后〝建筑部分产品建议〞〕;
定位优势〔民间风味美食〕做〝具有规模和档次的特色餐饮〞;
消费群体;
考虑到后期的业态运作,项目及周边聚拢了许多高收入者〔如:
各市政单位,各小区业主等〕。
项目配套〔大约3000平方米的餐饮广场〕;
G:
专业的商业物业治理,真正的理财总管。
〔商业部分:
个性物业治理〕;
项目劣势〔W〕:
商业氛围较淡;
B:
操作引导难度较大〔推广费用较高〕;
C:
人流量小〔后期的招商工作难度大〕;
项目定位:
产品档次定位:
中高档
方案:
[具有规模和档次的特色餐饮]
[民间风俗文化美食]
理由:
通过对2004商业分析,2005年将显现商业物业泛滥,要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、治理模式、等方面进行研究;
因此需要有规模。
搜索整个遂宁市没有一个地点餐饮是纯中高档次,规模在5000平方米以上,更不用说特色餐饮;
是遂宁市餐饮的空白区。
本项目区域聚拢了较多的高收入消费群体〔比如:
各小区业主、各市政单位、各公共活动场所〝体育馆、图书馆、宋瓷博物馆、渠河公园〞活动人群等。
他们将成为中高档次餐饮消费的主力军。
项目的配套为中高档次餐饮消费者提供便利。
如:
3000平方米的餐饮广场为消费者提供餐饮前后的休息及活动空间,停放车辆等;
真正做到休闲餐饮,餐饮的延伸。
交通便利,延伸了驾车前来餐饮消费者;
成功案例:
重庆九龙花园美食街
〔一个典型的民间风情美食街,销售率100%〕
分析:
1.项目位置较为偏远〔距离主城区30分钟车程〕;
2.交通不便;
3.配套比较单一,更谈不上有水有公园;
4.半径3公里没有主力消费群;
〔采样1:
〕
市场定位:
项目消费群定位:
本地原做特色餐饮的店主;
〔需要扩张业务〕
各地品牌餐饮连锁店〔七十二行、鹅掌门、重庆香牌坊火锅、成都老妈火锅等〕
各市政单位人员〔有灰色收入者〕;
本小区业主及周边小区业主;
个体商贩〔自己经营〕
私营企业的高级职员;
1、阻碍营销的三个消费层次
〔1〕投资消费人群
〔2〕经营消费人群
〔3〕终极消费人群
2、各层次消费人群特点〔划分极不明确、区域、职业、年龄等〕
〔1〕终端消费者要紧消费特点
购物是否方便、经营是否有特色,产品内容是否丰富,选择余地是否大,环境购物是否舒心。
他们的消费行为表现为:
注重产品品质与舒服性,新奇时尚事务对其有较高的吸引力。
年龄25--60岁,家庭收入水平中上〔人均月收入1800元以上,家庭月均收入3500元以上〕且呈上升趋势,生活稳固。
注重生活的便利、周边生活设施及健康休闲场所的完善。
客户群
年龄层
心理特点
青年
25-30岁
1.注重保持与外界紧密的接触,担忧落后于他人
2.追求时尚的元素
3.迫切期望能得到社会的认同
中年
31-45岁
1.注重商业社交
2.追求经典,有代表性的元素
3.更为沉实、稳重、理性
中老年
46-60岁
1、以传统为自豪
2、表现出较为强烈的怀旧情结
3、更为成熟慎重
(2)商铺的经营者消费特点
关注地段位置的优劣,交通是否方便,集合人气的能力如何,消费者关于经营项目的同意度
年龄30-45岁,期望成功,勤奋努力,有危机感。
具有丰富的服务行业经营治理体会,对经营项目有专门的眼光,注重经营环境带来的阻碍。
经营者年龄:
客源年龄
25-34岁
35-45岁
45以上
比例
25%
55%
20%
〔3〕商铺投资业主消费特点
关注地段位置的优劣,投资的升值潜力如何是其利益点;
年龄30-60岁,生活稳固。
他们的消费行为表现为:
期望物有所值,购买较理性,通常花钱有打算,较为慎重,注重产品是否具有升值潜力。
投资者年龄
50%
30%
投资者来源地:
户口类型
外来常住
外来暂住
本地常住
35%
15%
第四章:
建筑部分产品建议及定位
(一)产品规划的原那么:
1、尽可能的增加可售面积,减少不必要的白费,一方面能够增加整体项目的利润,另一方面能够降低平均单位面积的售价;
2、依照总价操纵原那么,单位销售面积操纵在60㎡以内,将每个投资机会操纵在25万左右,如此能够适当减小产品风险;
3、交通组织井然有序,信道不宜拥挤,景观设计科学、合理有利于人流的集合;
4、保持每个门市的开间进身,符合客户的具体的经营需求;
5、在经营业态的规划选择上,既要保证入气吸纳的整体统一,更要保证经营个体的相对独立;
(二)规划方案的建议:
考虑到项目定位与产品定位的统一性,本项目的商业部分可增加丰富的立面感观,制造出和项目定位:
民间风俗文化美食
●相统一的产品;
〝古色古香〞的建筑。
要古色但要以明快、向上的色彩诉求。
●要紧表达:
〝雅、尚〞风格。
●真正建筑出具有文化底蕴的建筑。
产品定位:
遂宁首家民间风俗文化美食街
@:
建议在各个入口修建特色牌坊来升华项目形象;
做到真正意义上的独一无二。
要把所谓这种文化从建筑物上完全表达出来,让消费者来感受。
产品宣传:
传承民族建筑精髓
弘扬中华历史文化
第五章:
推广策略研究
5-1:
推广模式及时刻安排:
如图:
尾盘销售
↑
连续销售
有针对性的促销→{培养知名度}
第二轮市场推广→{建立知名度}
↑
开盘销售→{加强广告力度}→{2005年5月1号}
第一轮推广→{建立形象}→{放号}→{2005年4月初}
→起点〔一个全新的产品〕→{导入}→{2005年3月下旬}
注:
2005-5-1〔星期天〕
5-2:
推广主题
表达要点:
●产品的唯独性;
●产品与推广及销售的统一性;
●产品定位〔遂宁首家民俗文化美食街〕
●形象定位〔〝雅、尚〞风格〕
●具有较深的文化底蕴;
古朴、厚重、高档、典雅。
主题〔暂定〕:
演绎千年文化,成就财宝人一辈子。
一次决定,终生坐享其成。
食尚开席,精华传承。
让投资成为事业!
第六章:
各推广时期的工作细化
广告推广:
电视广告、报纸广告、户外广告。
综合分析:
刊播电视、报纸、和户外广告是楼宣传推广的要紧形式;
电视广告:
考虑到本项目的规模,为了在遂宁人民心中创一个形象,塑造知名度;
以〝荣兴怡景〞项目独有的定位优势创作电视宣传片〔如:
规模,理念等〕
操作:
1、确定宣传主题:
演绎千年文化,成就财宝人一辈子。
遂宁首家民俗文化美食街
2、刊播时刻〔从导入期限到强销期限〕;
3、确定好宣传主题交广告公司制作或电视台制作;
4、要紧投放电视台为遂宁电视台;
5、定期作广告检测成效,要紧是抽样调查;
报纸:
1.宣传范畴广,携带阅读,信息量大,灵活性强;
2.宣传费用高;
1.宣传推广主题的确定〔分不同的时期确定不同的主题〕
导入期:
户外广告:
1、地域性强;
2、要紧以塑造楼盘形象为主;
3、费用低容易快速塑造项目形象;
4、具有一定的时效性;
1、确定推广主题
把投资当成一份礼物送给家人。
2、投放方式:
以确定的推广主题为内容更换现有的广告牌。
〔POP广告的更换〕
3、车身广告〔更换现有的内容〕;
6-2、升温期〔4月1号——5月1号〕
〔本
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