第5章+房地产开发概论文档格式.docx
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土地、建筑材料、劳动力、资本土地、建筑材料、劳动力、资本、信息、技术、专业人员经验和企业家、信息、技术、专业人员经验和企业家才能等等才能等等5.1.15.1.1房地产开发含义房地产开发含义房地产开发含义房地产开发含义1.1.经济学含义经济学含义经济学含义经济学含义房地产开发商房地产开发商:
利润最大化:
利润最大化政府政府:
既要促进城市空间开发、带动城:
既要促进城市空间开发、带动城市经济增长,又要在不损害环境的条件市经济增长,又要在不损害环境的条件下,提供完善的城市基础设施服务,改下,提供完善的城市基础设施服务,改善居民的生活质量善居民的生活质量2.2.2.2.房地产开发的特点房地产开发的特点房地产开发的特点房地产开发的特点开发成本高开发成本高,投资量大投资量大开发建设期长开发建设期长,投资周转慢投资周转慢市场具有地区性和分散性市场具有地区性和分散性需求具有稳定性需求具有稳定性涉及面广涉及面广,综合性强综合性强成交价格在某一范围内具有不确定性成交价格在某一范围内具有不确定性5.1.25.1.25.1.25.1.2房地产开发分类房地产开发分类房地产开发分类房地产开发分类根据开发项目所在的位置根据开发项目所在的位置,可分为可分为城市新区城市新区房地产开发和房地产开发和旧城区旧城区房地产开发。
房地产开发。
根据开发的规模根据开发的规模,可分为可分为零星地段零星地段的房地产的房地产开发和开发和成片小区成片小区开发。
开发。
根据开发的深度根据开发的深度,可分为可分为土地土地开发和开发和房屋房屋开开发发。
根据开发的方式根据开发的方式,可分为可分为定向定向开发、开发、联合联合开开发、发、合作合作开发和开发和单独单独开发开发。
5.25.25.25.2房地产开发程序房地产开发程序房地产开发程序房地产开发程序房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发基本程序基本程序基本程序基本程序房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发主要活动主要活动主要活动主要活动5.25.25.25.2房地产开发程序房地产开发程序房地产开发程序房地产开发程序签署合同签署合同施工建设施工建设物业销售试营业物业销售试营业资产管理资产管理投资想法形成投资想法形成投资机会选择投资机会选择投资决策分析投资决策分析合同谈判合同谈判5.2.15.2.1房地产开发的基本程序房地产开发的基本程序房地产开发的基本程序房地产开发的基本程序5.2.25.2.2房地产开发主要活动房地产开发主要活动房地产开发主要活动房地产开发主要活动房地产开发过程是一项具有房地产开发过程是一项具有风险风险的活动,既可的活动,既可能有巨额能有巨额损失损失,也可能有丰厚的,也可能有丰厚的利润利润,其成功与否,其成功与否主要取决于对整个开发过程的管理,以及在每一个主要取决于对整个开发过程的管理,以及在每一个开发阶段所做出的决策的准确程度。
总结起来,房开发阶段所做出的决策的准确程度。
总结起来,房地产开发运营主要涉及以下地产开发运营主要涉及以下基本经济活动基本经济活动:
1.1.市场调查市场调查针对企业的战略目标、市场发展状况、客户需求针对企业的战略目标、市场发展状况、客户需求、企业内外部环境,分析企业的策略与行动。
通过区、企业内外部环境,分析企业的策略与行动。
通过区域进行分析比较,综合公司实力和资源,判断企业适域进行分析比较,综合公司实力和资源,判断企业适宜进入的区域和地块,并为其选择适合开发的类型,宜进入的区域和地块,并为其选择适合开发的类型,作为决策的重要参考。
作为决策的重要参考。
环境调查环境调查是指对市场产生影响的经济、政治、文是指对市场产生影响的经济、政治、文化、社会风俗、自然地理环境等各方面的调查化、社会风俗、自然地理环境等各方面的调查需求调查需求调查包括现实需求和潜在需求调查两种,对包括现实需求和潜在需求调查两种,对市场容量、消费趋势、消费结构,以及产品的供给需市场容量、消费趋势、消费结构,以及产品的供给需求弹性等方面进行调查,对国家经济政策、物价变化求弹性等方面进行调查,对国家经济政策、物价变化等因素的变动对市场需求的影响进行测度等因素的变动对市场需求的影响进行测度消费者调查指对消费者行为的调查,包括消费者类别、购买能力、购买动机、偏好等产品销售调查包括房地产销售渠道策略的实施、评估、控制和调整,广告媒体效果测定,销售统计等市场竞争调查包括同业竞争者的数量与规模,竞争者房地产开发的数量、种类、成本、价格和利润水平,竞争者的市场占有率及其发展变化趋势、竞争者营销策略和手段等等。
1.1.市场调查市场调查2.项目可行性研究可行性研究是在投资决策必不可少的工作阶段,主要对建设项目进行全面的技术经济分析、论证。
其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分。
3.融资策略对于房地产开发企业,传统的融资方式主要有对于房地产开发企业,传统的融资方式主要有以下三种:
一是以下三种:
一是利用结算资金利用结算资金,主要依靠建设企业,主要依靠建设企业的工程垫款和预收售房款;
二是的工程垫款和预收售房款;
二是增加自有资本增加自有资本,通,通过吸收新股东入股和原有股东增加投资等方式增加过吸收新股东入股和原有股东增加投资等方式增加内部积累和增资;
三是内部积累和增资;
三是借款借款,向银行借款或向其他,向银行借款或向其他企业拆借企业拆借企业需要在分析自身优劣势的基础上,拓宽融资企业需要在分析自身优劣势的基础上,拓宽融资渠道,从单一依靠负债融资到渠道,从单一依靠负债融资到综合综合资本运营资本运营4.土地开发与土地获得土地得主要通市,一是有土地获过两个场国使用的出市,政府是权让场一级市场的供主体,应根据家的有定,性用地需通“招拍挂”国关规经营过的方式得土地使用。
二是获权土地的二级市场,符合土地定,有有土地使用的土地使用转让规拥国权者都成二市的供主体,企可以通直接构级场应业过、合作入股等方式得土地。
购买获4.土地开发与土地获得据统计,房地产开发企业获取土地的费用一般要占到项目工程建设费用的三成左右,有些项目则达到总成本的五成以上,土地取的量和量是获质数决定目成功否的重要因素。
保土地的量,项与为证质企在取土地之前要地行判,究开发业获对块进研研地的位、交通便利程度、地形和地件、块区质条规等及的容(物型、容率划级规划图则详细内业类积、化率等)、配套施和目投入使用的绿设现状项时、周地的用途等方面的容。
位是状况边块规划内区房地目价和市空最的因素。
此基产项值场间为关键上,做好土地估价、工作。
础购买5.规划设计规划设计包括社区用地布局规划、交通规划、绿地及景观规划、环境设计、建筑单体概念设计、户型设计、社区配套设计等方面。
要求企业针对已取得地块的产品类型,委托设计单位进行规划设计,借助创意与设计的巧思,将土地最大限度实现增值,转化成物美价廉的空间提供给客户,满足其软硬件的需求5.规划设计设计单位是房地产开发企业在项目建设中前期的重要合作伙伴。
据统计,项目开发总成本的70%左右在设计阶段就已确定,设计阶段对于项目成本控制来说极为重要通过与设计商合伙,开发商能够有效地联合设计单位对项目的设计开展全生命周期费用分析,按照价值分析的结果来选择或修正设计方案此外,合伙关系的建立还能有效地减少双方的交易成本,保持相对稳定的设计质量,以及形成比较成熟的设计风格地块图B地块平面图B地块绿地和道路结构分析图B地块经济指标B地块表现图B地块住宅户型图6.规划报建在规划设计步骤完成后,对拟建地块进行规划报建,获得政府部门的建设许可,办理开工用建设的相关手续,包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设项目选址意见书等,合法地进行房地产开发。
7.工程招标和准备建设工程的招标是指在发包建设项目之前,公开招标或邀请招标人,根据招标人的意图或要求提出报价,择日开标、评标和定标,以便从中择优选定中标人的一种经济活动。
开发企业对工程建设单位进行招标和考核,从中选出合适的房地产建筑商及发包方式,以保证工程在将来的开发中能顺利进行,建成合格的房地产产品。
7.工程招标和准备同时,从甲方的角度对工程进行准备,包括工程进行中提供材料的准备,工程人员的到岗,工程人员的招聘,培训等等,现场办公室的准备,办公设施的准备等,为开展价值活动提供必要条件。
8.工程建设和管理工程建设是对土地、建筑材料等原料通过作业投入成本,使之转化为产品价值,由建筑单位把产品的设计规划蓝图建造成实体的低成本、高质量的工程。
其管理涉及到建筑施工、工程投资控制,工程质量控制、工程质量验收等方面,进行合同管理和信息管理,并负责全面的组织协调工作8.工程建设和管理据统计,建筑工程费用一般占到项目工程建设费用的五成以上,对项目总投资的影响在10%左右,直接关系到最终产品的质量和交割时间。
质量目标、工期目标和费用目标是建设开发环节的主要目标在本环节中,突出的问题反映在两个方面,一是开发企业对建筑质量不放心,大量的精力、经费花费在对建筑质量的监管上;
二是施工单位大量垫付建设资金,造成了拖欠农民工工资等问题,不利于房地产业的健康发展。
据世联地产的统计,超过两成的公司将建筑商偷工减料列为分工合作中最令人担忧的环节9.预售许可商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
城市商品房预售管理办法第五条规定预售条件包括三点:
一是已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书二是持有建设工程规划和施工许可证三是按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期在符合条件后,企业需到政府相关部门办理,预售许可证内容包括发展商名称、项目名称、坐落地点、土地使用权合同信息、批准预售的建筑面积,其中包含的各类建筑面积和套数、间数等9.预售许可“五”和“”:
按照中人民共和证两书华国城市房地管理法和城市房地产产开发经管理例的定,售商品房具营条规销应该备“五”和“”证两书五:
证国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房销售(预售)许可证:
两书住宅质量保证书和住宅使用说明书10.房屋销售在取得房屋销售许可证书后,根据消费者的特点、产品的特性等方面进行营销企划,内容包括市场机构和营销渠道的选择、营销队伍和管理、促销计划和广告策略和价格决策同时,对产品进行包装、宣传、提炼产品物质和非物质内涵,进一步提升产品价值,同时通过销售过程中的客户需求反馈,对在建和后期拟建产品设计和建造进行修正,增强客户满意度,以顾客需求为导
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