楼宇交接管理手册范本Word文档下载推荐.docx
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二、火灾自动报警系统
18
三、卫生系统
20
四、通风空调系统
21
五、离心式制冷系统
22
六、高压设备及变压器系统
23
七、盘、柜及二次接线系统
24
八、电梯及电气部份系统
25
第五节设备观感质量检查项目统计表
28
一、空调
二、风机
31
三、给排水、排污
33
四、消防
34
五、电气设备
35
六、建筑装饰
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七、公共设施
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第六节附件
38
一、验收接管程序
二、资料移交清单
39
三、遗留问题统计表
40
四、公共设施交接验收表
41
1目的
为交接验收提供作业指导。
2围
适用于公司的交接验收工作。
3准备工作
3.1落实交接物业的管理
在入住前的一个月,物业管理办公室负责落实交接物业的管理者,确保管理中心各级管理工作人员到位,落实相关管理用房、办公设施及用品。
3.2组织验收小组
3.2.1由物业管理公司组织有关人员组成验收小组。
3.2.2验收小组应在验收前完成以下工作
A.提前派出有关部门人员到现场,了解、熟悉大厦、设备设施及水、电、气管线的情况,为日后的管理、维修养护打好基础。
B.主动与开发商和承建方联系,协商交接验收问题,商定交接注意事项和开始交接日期。
C.与开发商、施工单位共同制定验收方案,统一验收标准。
D.准备交接验收的表格资料:
A)《房屋交接验收表》
B)《公共设施交接验收表》
C)《机电设备交接验收表》
D)《遗留问题统计表》
E)《资料移交清单》
1验收项目:
验收接收:
项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证,幷填写《接管项目资料记录》。
1.1物业的竣工资料,设计变更,中间验收,设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。
1.2移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收,对设备的数量、安装位置的核对。
1.3按运行系统对物业竣工工程(楼宇)的验收包括:
对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。
2物业验收的基本要求
2.1物业预验收
2.1.1验收组分专业系统,依据设备图纸的要求,参考设备变更,对竣工图、设备清单进行预验收。
2.1.2验收组依据《建筑安装工程质量检验评定标准》对物业的实物进行验收,主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置、幷清点数量。
2.1.3在预验收中检查出不符合国家标准的项目,提出书面的《验收整改报告》退回给移交单位,由移交单位或工程施工单位依据报告整改。
2.1.4对预验收的单体设备进行试运转验收,主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标,对不符合的技术指标,及时提出书面整改意见,要求设备制造厂家或施工单位进行重新整改并达到规定的要求。
2.1.5预验收后需形成一份综合性报告报总经理审查。
2.2物业验收
2.2.1在预验收的《验收整改报告》落实实施后,验收组进行验证并在《验收整改报告》中记录结果,整改合格后,进行正式验收。
2.2.2对移交单位移交的竣工图,设备出厂合格证,建筑主材合同中间验收的试验报告单,设备的调试记录等进行验收并在《设备验收交接记录》中记录。
2.2.3物业的实施验收做到三符合:
一是图纸与设备规格型号数量符合,二是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合,三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合,验收结果记录在《设备、设施验收交接记录》。
特殊设备须经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效,电梯需有劳动局合格证,消防设备须有市消防局合格证。
2.2.4对公共配套设备进行验收,将结果记录在《物业验收交接记录》中,各项指标应符合设计功能要求,建筑物、设备、设施单项验收由专业工程师和主管领导签字认可。
2.3验收后的工作
2.3.1各专业根据验收后的情况,由各职能部门写出各《单项工程验收报告》。
2.3.2验收组根据单项工程验收报告,作出综合性验收评定幷将验收报告交总经理。
2.3.3竣工验收要填写《竣工工程资料验收记录》,填写《物业验收交接记录》。
2.3.4公司总经理代表接管单位,同物业的移交单位进行正式移交,交接手续需经发展商、施工单位、施工监理、物业管理公司签字后方可生效。
2.3.5验收完毕,验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。
3资料的移交接管
3.1产权资料
3.1.1项目批准文件
3.1.2用地批准文件
3.1.3建筑执照
3.2技术资料
3.2.1竣工图包括:
3.2.1.1总平面图
3.2.1.2建筑图
3.2.1.3结构图
3.2.1.4水电安装图
3.2.1.5设备图
3.2.1.6附属工程图
3.2.1.7隐蔽管线图
3.2.2沉降、变形、位移观测记录及观察点布置图
3.2.3地质勘测报告
3.2.4图纸会审记录
3.2.5永久性水准点位置及基础埋深
3.2.6设备合格证、设备使用说明书
3.2.7工程预决算分项清单
3.2.8工程设计变更通知及技术核定单(包括质量、事故记录)
3.2.9隐蔽工程验收签证
3.2竣工验收合格证书
3.2.1市建设工程竣工验收证书
3.2.2市建筑消防验收合格证
3.2.3钢材、水泥等主要材料的质量保证书
3.2.4新材料、构配件的鉴定证书
3.2.5水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防设备检验合格证书
3.2.6工程竣工验收证书
3.2.7有线电视施工合格证书
3.2.8用电许可证
3.2.9用水许可证
3.2.10供电协议书
3.2.11用气协议书
3.2.12砂浆、混凝土块试压报告
3.2.13供水、供暖试管道压报告
3.2.14燃气管道工程验收表
3.3其它
3.3.1建筑位置、建筑面积清单
接管验收工作必须依靠开发商、管理公司双方密切配合,才能顺利完成接管验收
工作。
接管验收的程序如下:
1.由双方共同组成联合检查验收小组;
2.联合检查验收小组制定验收工作进度计划;
3.验收小组首先进行工程资料审查验收,按ISO9002《楼宇接管资料的移交》核对所接管的资料、签发验收复函;
4.验收小组同移交人(开发商)提供的建筑、设备和工具、配件清册,对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行验收;
5.对验收中发现的质量问题,由验收小组填写各类遗留问题统计表并提出整改方案,经双方协商一致,约定期限由移交人负责整改,并约定时间复核;
6.对房屋设施无明显不全,符合验收标准要求的楼层,由物业公司封闭楼层并承担保管责任;
7.对各公共工程系统进行调试,直至合格,乙方方予接收。
8.客户入住时,由物业助理陪同对室进行全面细致的质量检查,对发现的质量问题经整理后报告诺德金融中心项目工程部,并要求施工队在规定期限逐项返修,经物业公司及业主验收后消项,如因工程质量问题给业主和物业公司带来的一切损失由施工方承担;
9.在二年的保修期,在使用过程中业主/客户或管理人员发现的由于建筑施工上的缺陷时,报告诺德金融中心项目工程部查验证实后,大中修由诺德金融中心项目部责令施工单位更换或返修,小修、急修由物业公司维修,但费用必须由施工方承担。
10.验收中应注意的事项:
10.1应选派素质好、业务精通、对工作负责的技术人员参与验收;
10.2物业公司应首先站在业主的立场上、对将要交付使用的物业进行严格的验收,以
维护业主的合法权益,同时也从今后物业维修养护的角度进行验收;
10.3验收中出现的问题应明确记录在案,督促施工单位维修、改进;
10.4落实物业设备、设施保修期的具体时间;
10.5移交工作应办理书面移交手续;
10.6建设单位应向物业管理单位移交整套资料,以便今后的管理、维修和养护;
10.7物业管理公司接收的只是物业的管理权以及政府赋予的有关权利。
◆基础设施,机电设施(空调、电梯、强电、弱电、给排水、BAS等系统);
◆屋面;
◆消防设施,水池、水箱;
◆垃圾箱
◆车库
◆沙井、检查井和化粪池
◆明暗沟;
◆挡土墙;
◆踏步、台阶;
2验收标准:
1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。
2.1新建房屋的接管验收标准
2.1.1主体结构
2.1.1.1梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查,无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝;
地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规的允许变形值;
不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
2.1.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过钢筋混凝土结构设计规的规定值,无钢筋外露。
2.1.1.3木结构应结点牢固,支撑系统可靠、无蚁害,其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规规定。
2.1.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。
2.1.2外墙不得渗水
2.12.1外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷,无渗水现象。
2.1.2.1抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无面层剥落,无明显裂缝,无污渍。
2.1.2.2块料(如瓷砖)面层
A.粘贴牢固,无缺棱掉角。
B.面层无裂纹、损伤、色泽一致。
C.对逢砂浆饱满,线条顺直。
2.1.3屋面
2.1.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规的规定,抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍;
排水畅通,无积水,不渗漏。
2.1.3.2平屋面应有隔热措施。
2.1.3.3房屋的屋面应有组织排水,出水口、沟、落水管应牢固,接口严密,不渗漏。
2.1.4楼地面
2.1.4.1毛地面平整,无裂纹,水泥砂浆面层抹灰平整,压光均匀,无空鼓,无裂纹,无起泡等缺陷。
2.1.4.2块料面层应表面平正,对逢砂浆饱满,接缝均匀顺直,无缺棱掉角;
面层与基层必须粘结牢固,不空鼓;
整体面层平整,色泽一致,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。
2.1.4.3卫生间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。
A.用小桶或胶管向地面冲倒水,水顺利流向地漏,地面无积水。
B.第二天到楼下检查有无渗漏。
2.1.4.4地漏过滤篦子安放稳固,管缝密实,无渗漏水,无堵塞,排水畅通。
2.1.5装修
2.1.5.1钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗油漆均匀,缝隙适度,门缝线条均匀,不掉角,不变形。
2.1.5.2木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,必须钉牢。
2.1.5.3进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固。
2.1.5.4饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。
2.1.5.5油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。
2.1.6
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