工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)文档格式.doc
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工管1201工程经济学课程设计(某房地产项目财务评价)文档格式.doc
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商品房住宅楼、商业写字楼、商业综合楼、工业厂房等,规模可以是:
多层、小高层或高层;
※建设用地50000m2;
※投资估算相关数据:
(1)前期费用:
土地费用:
商业用途1400万元/亩;
住宅用途1000万元/亩
可行性研究费:
自行考虑
城市基础设施配套费:
80元/m2×
建筑面积
消防设施配套费:
5元/m2×
生活垃圾服务费:
12元/m2×
白蚁防治费:
1.3元/m2×
勘察设计费:
建筑安装工程费总造价×
2%
规划管理费:
1.8元/m2×
(2)建设期间费用
建筑安装费用:
多层按1200元/平方米考虑,高层和小高层按1800元/平方米考虑;
设备:
要求考虑电梯,写字楼要求考虑中央空调。
供水电工程:
自行考虑。
(3)管理费和预备费:
(4)其他费用:
※建设期:
多层按2年考虑,年末付款;
小高层和高层按3年考虑,每年年末等额付款;
※若考虑商品房销售,销售价格参照报纸或网络提供的均价考虑(在课程设计中注明其价格出处),销售时间按3年考虑;
※写字楼出租按每年80%出租率,月租金参照报纸或网络提供的均价考虑(在课程设计中注明其价格出处);
※建设资金:
自有资金占总造价的35%以上,不足部分向银行贷款(贷款年利率统一按7%计算),银行贷款在年中支付;
※要求自有资金率在35%以上;
※建筑容积率要求(最大值):
住宅:
多层2:
1,高层和小高层4:
1。
商业用房:
7:
※行业基准收益率按15%统一考虑;
※计算要考虑固定资产的折旧、要求考虑税金;
※数据不足的可自行增加数据,但要注明数据来源(若数据无法查到,可自行估算,但应说明估算理由);
若认为附录所给数据不合理的可作调整,但应说明理由。
4.时间安排
本次课程设计安排在2014-2015年第一学期第17周进行。
5.设计内容
根据给定的资料数据(数据不足可自行设定,但要予以说明)设计若干种开发方案,综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法,对多种方案进行比较和选择,最终确定最佳方案。
※至少设计2种开发方案进行比选;
※各种方案应包括以下内容(可参照第6章内容):
(1)投资概算(包括前期费用和建设费用,可考虑建成后的使用费用);
(2)资金筹措计划;
(3)项目经济效益评价(必须含有全部资金财务现金流量(图)表和资本金财务现金流量(图)表,资金来源与运用表,贷款还本付息估算表等内容);
(4)不确定性分析(包括盈亏平衡分析,敏感性分析);
(5)结论。
※在方案的财务评价指标的计算和分析中,至少要有:
静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、方案净现值等指标。
※不同方案之间的比选方法自行选择并说明理由及其方法优劣。
※文字内容应分为投资方案估算、多方案间比选和结论三部分。
6.设计工作要求
※课程设计作息时间同上课期间。
※课程设计要求独立完成,不得抄袭。
一经发现取消成绩。
※所交课程设计统一为A4页面大小装订上交,封面参照首页。
课程设计装订成册,并要求有封面和目录;
并附有课程设计任务书。
7.成绩评定标准
不迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果,迟交不予评定成绩。
教师若认为有必要,可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。
8.主要参考资料
[1]付晓灵主编,工程经济学.中国计划出版社,2007
[2]刘晓君主编,工程经济学.第二版.中国建筑工业出版社,2008
[3]叶晓甦主编,工程财务与风险管理.中国建筑工业出版社,2007
[4]建设部标准定额研究所编,建设项目经济评价案例.中国计划出版社,2006
[5]国家发改委,建设部发布,建设项目经济评价方法与参数.第三版,中国计划出版社,2006
方案Ⅰ建小高层商品房住宅楼
项目概款
此房地产开发项目位于武汉市中心地带,占地面积50000㎡(75亩),建筑容积率4:
1,建筑面积为:
200000㎡,建设期为3年,销售期3年。
一、投资估算
投资估算包括建设投资估算、建设期借款利息估算和流动资金估算)
1建设投资估算(包括建筑工程费、设备费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费和涨价预备费)
1)前期费用
土地费用:
1000万元/亩×
75=75000万元
可行性研究费:
110万元(经网上查询大概100万左右,取学号后三位数字)
城市基础设施配套费:
80元㎡×
200000=1600万元
消防设施配套费:
5元/㎡×
200000=100万元
生活垃圾服务费:
12元/㎡×
200000=240万元
白蚁防治费:
1.3元/㎡×
200000=26万元
勘察设计费:
36000万元×
2%=720万元
规划管理费:
1.8元×
200000=36万元
2)建设期间费用
建筑安装费用:
1800元/㎡×
200000=36000万元
设备费用:
电梯:
600万元
36000×
2﹪=720万元(按建筑安装费用的2﹪计算)
3)管理费用:
1700万元(大概为总投资的1.5﹪)
4)其他费用:
1000万元(大概为总投资的1.0﹪)
5)预备费
基本预备费:
=(1+2+3+4)×
4﹪=117652×
4﹪=4706.08万元
涨价预备费:
(由于建设期较短可不考虑)
建设投资估算费用=1+2+3+4+5=117652+4706.08=122358.08万元
2、建设期借款利息估算
项目贷款70000万元,年利率7%(包括运营期),采用在运营期内等额还本利息照付的方式,贷款分三年投入,第一年30000万元,第二年投20000万元,第三年投20000万元,每年的借款发生在年中。
建设期利息的计算:
Q1=(P0+1/2*30000)*7%=1050万元
Q2=(Q1+P1+P0+1/2*20000)*7%=2873.5万元
Q3=(Q1+Q2+P1+P2+1/2*20000)*7%=4474.66万元
(注:
其中P0=0,P1=30000万元,P2=20000万元)
建设期利息=Q1+Q2+Q3=1050+2873.5+4474.66=8398.16万元
建设期借款利息估算表如下表一:
1建设期借款利息(万元)
序号
年份
项目
1
2
3
4
建设期利息累计
年初累计欠款
0.00
31050
53923.50
78398.16
当年借款
30000
20000
当年应计利息
1050
2873.50
4474.66
8398.16
年末欠款累计
则建设投资总额=122358.08+8398.16=130756.24万元(其中自有资金为60756.24万元,贷款70000万元,自有资金所占比例=60756.24/130756.24=46.5%,大于要求规定)。
长期借款还款计划表见如下表格二:
2长期借款还款计划表
5
6
年初累计贷款
78398.16
52265.44
26132.72
本年应计利息
5487.87
3658.58
1829.29
本年应付本金
4
期末欠款余额
52265.44
26132.72
建设投资估算表如下表三:
3建设期投资估算表
工程费用名称
建筑工程
设备购置
工程建设其他费
合计
比例(﹪)
工程费用合计
36720
400
37120
28.4%
1.1
建筑安装费
36000
1.2
供水电费
720
1.3
电梯费用
工程建设其他费合计
77832
59.5%
2.1
土地使用费
75000
2.2
可行性研究费
110
2.3
城市基础工程设施配套费
1600
2.4
消防设施配套费
100
2.5
生活垃圾服务费
240
2.6
白蚁防治费
26
2.7
勘察设计费
2.8
规划管理费
36
其他费用
1000
0.8%
管理费用
1700
1.3%
预备费
4706.08
3.6%
5.1
基本预备费
建设期利息
6.4%
合计(1-6)
93636.24
130756.24
100.0%
3、各项资本金的估算
⑴工资及福利费估算:
宣传人员、管理人员及销售人员总共250人。
其中宣传人员50人,管理人员100人,销售人员100人。
宣传人员工资及福利水平按3.0万计算,管理人员工资及福利水平按4万计算,销售人员工资及福利水平按5万计算,其他人员工资及福利水平总和按150万计算。
项目全年工资及福利=50×
3.0+100×
4+100×
5.0+150=1200(万元)
⑵财务费用:
借款按照等额还款利息照付方式偿还,每年还本=(70000+8398.16)/3=26132.72
⑶营业费用:
经预测,本项目运营期内每年营业费200万,主要包括广告宣传、差旅费等。
⑷修理费:
按设备费与供水电工程的10%提取,应此,年修理费为:
(设备+水电)×
10%=(400+720)×
10%=112(万元)
⑸建设费用:
总投资额分三年摊销,分别为130756.24/3=43585.41(万元)
⑹总成本估算:
本项目在运营期内不
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