土地估价师《案例与报告》试题及答案卷八Word格式文档下载.docx
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土地估价师《案例与报告》试题及答案卷八Word格式文档下载.docx
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商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和和基准地价系数修正法;
综合用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法。
估价方法的应用应根据估价对象和估价目的,选用两种以上(含两种)进行估价。
3、下列运用市场比较法应注意的事项,正确的是()
A、住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低。
B、商业用地最重要的修正因素是商服业的繁华程度。
C、工业用地道路通达度对地价影响程度大,公交便捷度对其地价的影响程度相对较小。
D、在确定修正幅度时,不同用途的地价影响因素、影响程度相同。
E、因素修正幅度要与基准地价评估报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近。
B,C
【解析】
(1)因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近,且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。
(2)指标量化要科学合理。
在确定修正幅度时,不同用途,其地价影响因素、影响程度不同。
如住宅用地,对公共交通便捷度的要求较高,修正幅度可定高些;
道路通达度对住宅用地有影响,||但影响程度不如交通便捷度大,即其权重相对较小,修正幅度可定低一些。
工业用地道路通达度的对地价影响程度大,公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。
应充分考虑。
4、收益还原法主要技术参数确定中应注意()
A、收益的确定不是客观收益,而采用的实际收益。
B、利息需要计人总费用。
C、企业经营生产过程中的副产品销售收益应计人收益。
D、先确定费用的构成,再考虑收益方式。
E收益应该是长期可固定取得的收益和安全可靠的收益。
C
(1)要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件,容易出现的问题有:
A、收益的确定不是采用客观收益,而是采用实际收益;
B、收益不是长期可固定取得的收益,也不是安全可靠的收益;
C、未明确收益内涵、取得收益的方式;
D、忽略了其他衍生收益,如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等;
E、未考虑房屋的闲置(即空房损失等)。
(2)总费用中涉及到的项目和条项标准,要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准,容易出现的问题有:
A、未考虑收益的方式,盲目地确定费用;
B、确定年折旧费时,缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明,同时在计算年折旧费时,对折旧年限把握不准;
C、将利息计入总费用中。
(3)说明纯收益的测算依据和方法。
(4)明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法、依据和具体标准。
(5)明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定;
1、在特殊情况下,工业用地也可采用()。
A、收益还原法
B、市场比较法
C、基准地价系数修正法
D、剩余法
【答案】A
【解析】工业用地估价宜采用市场比较法成本逼近法和基准地价系数修正法。
在特殊情况下,也可采用收益还原法。
2、对新开发完成的居住用地,可以使用()评估。
A、基准地价系数修正法
B、路线价法
C、成本逼近法
D、以上都是
【答案】C
【解析】新开发普通居住用地评估,可以用成本逼近法。
3、对于待拆迁改造的危旧居住用地,如无特殊需要一般不得依现状用途评估,而应按()评估。
A、证载用途
B、合同约定用途
C、最佳用途
D、规划用途
【答案】D
【解析】对于待拆迁改造的危旧居住用地,如无特殊需要一般不得依现状用途评估,而应按规划用途评估。
4、当矿产资源可开采年限低于出让年限时,年期修正应依()年限确定。
A、资源可开采
B、出让
C、无限
D、以上都不是
【解析】当矿产资源可开采年限低于出让时,年期修正应依资源可开采时间确定。
5、机场码头用地由于其具有垄断性质,在收益还原法以外的评估方法运用中,应考虑()修正。
A、级差地租I
B、垄断地租
C、级差地租Ⅱ
【答案】B
【解析】机场码头用地由于其具有垄断性质,在收益还原法以外的评估方法运用中,应考虑垄断地租修正。
1、对于仓储业用地价格评估,其土地利用的()及对相关企业收益的影响程度是应重点考虑的因素。
A、机会成本
B、风险
C、方式
D、约束
【解析】对于仓储业用地价格评估,其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度是应重点考虑的因素。
2、以下不属于影响工业用地的区域因素是()。
A、相关产业的配套及集聚状况
B、污染排放状况及治理状况
C、产业管制
D、经营类别
【解析】区域因素
(1)交通状况:
对外交通便捷程度交通管制距货物集散地(车站码头机场)距离及货物集散地的规模档次道路构造及档次道路体系等;
(2)基础设施状况:
||供水排水供热供电供气等状况;
(3)环境状况:
污染排放状况及治理状况距危险设施或污染源的临近程度自然条件等;
(4)工业区成熟度:
相关产业的配套及集聚状况工业区的未来发展趋势等;
(5)行政因素:
规划限制政府的特殊政策产业管制等。
3、以下不属于工业用地区域因素中环境状况需要注意的要点是()
A、与危险设施的距离
B、绿化程度
C、与污染源的距离
D、污染排放及治理状况
【解析】工业用地区域因素中环境状况需要注意的要点是:
4、居住用地估价,宜选用()和基准地价系数修正法。
A、路线价法
B、收益还原法
C、剩余法
D、市场比较法
E、长期趋势法
【答案】B,C,D
5、工业用地估价一般宜采用()。
A、市场比较法。
B、长期趋势法
D、成本逼近法E、剩余法
【答案】A,C,D
1、下列关于办公用地的说法正确的是()
A、一般来说,办公用地价格介于住宅用地和商业用地之间
B、办公用地的价格影响因素与住宅相当,但交通条件的影响较住宅小
C、运用市场比较法评估时,多数是以商场地价为参照
D、一般来说办公用地宜采用市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法估价
【解析】办公用地介于住宅用地和商业用地之间,宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价、办公用地的价格影响因素与住宅相当,但交通条件的影响较住宅大、||运用基准地价系数修正法和市场比较法评估时,很多经济不够发达的地方的基准地价是以住宅价格为参照,因此在评估过程中要考虑办公用地的影响因素与住宅的差异
2、下列关于教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的说法有误的是()
A、此类用地考虑的是整体收益
B、参照工业用地基准地价进行评估,要考虑年期和用途进行加价修正
C、该类用地所处位置多位于市(县、镇)中心
D、参照商业、住宅的基准地价进行估价,要考虑年期和用途进行减价修正
(一)教育、科技、卫生、文化、体育用地特点该类用地的特点是:
收益很小或无收益,且所处位置多位于市(县、镇)中心、
(二)教育、科技、卫生、文化、体育用地主要价格影响因素参照居住、工业和商业的影响因素,根据实际情况选择确定、(三)教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的技术思路该类用地适宜采用成本逼近法、||收益还原法(有收益或潜在收益)及基准地价系数修正法评估、(四)教育、科技、卫生、文化、体育用地估价方法选择与应用:
1、采用成本逼近法评估时,土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费,利润率、土地增值收益率等参数,并应比工业用地的相应参数要高2、区域位置较好的,可参照同区域地价水平相近用途(商业、住宅)的基准地价进行估价,考虑年期和用途修正(进行减价修正);
一般参照工业用地基准地价进行评估,不进行年期和用途修正3、采用收益法用的是整体收益
3、下列不属于基础设施用地特点的是()
A、数量多
B、面积大
C、分布广
D、无法单宗地测算收益
【解析】基础设施用地的特点是:
数量多、分布广、面积小,无法单宗地测算收益
4、基础设施用地评估可以选用的估价方法有()
A、市场比较法
B、成本逼近法
C、收益还原法
D、路线价法
【解析】基础设施用地估价宜选择基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估
1、商业用地,宜采用()估价
A、剩余法
B、基准地价系数修正法
E、成本逼近法
【答案】A,B,C,D
【解析】商业用地,宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价
2、以下属于影响商业用地的区域因素有()
A、距商业中心的距离
B、商务设施的种类规模与集聚程度
C、客流的数量与质量
D、社区规模功能与安全保障
E、产业管制
【答案】A,B,C
【解析】商业用地的区域因素:
(1)自然因素:
区域在城镇中的位置等;
(2)社会因素:
常住人口及流动人口数量、社会人文环境等;
(3)交通状况:
街道状况、道路状况与交通便捷程度等;
(4)基础设施状况||:
供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等;
(5)商业繁华程度;
距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等,(6)行政因素:
区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等;
(7)环境因素:
区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等
3、农用地的价格影响因素主要有()
A、自然因素
B、社会因素
C、特殊因素
D、经济因素
E、政策因素
【解析】农用地主要价格影响因素主要有自然因素、社会因素及特殊因素
4、对于已建立农用地基准地价的地区,农用地估价可采用()
B、基准地块评估法
C、市场比较法
D、定级指数模型评估法
E、收益还原法
【答案】A,B,D
【解析】对于已建立农用地基准地价的地区,可采用基准地价系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法评估得出宗地农用地质量价格
5、下列对教育、科技、卫生、文化、体育用地要点表述不正确的是()
A、该类用地的特点是收益很小或无收益
B、该类用地土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费、利润率、土地增值收益率等参数
C、该类用地适宜采用||成本逼近法、收益还原法及剩余法评估
D、采用收益还原法用的是特设收益
E、该类用地的土地取得费一
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