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女,24岁,重庆万盛浦辉海棠晓月的置业顾问
莫林:
女,30岁,重庆万盛区的居民
陈华:
男,27岁,重庆万盛区舜兴·
阳光国际的置业顾问
陈力:
男,35岁,重庆万盛区的居民
李梅:
女,28岁,重庆万盛区的居民
六、调查结论
通过本次调查,为了准确的把握万盛区的市场,为万盛区房地产做好定位方向,对万盛市场进行综合分析,深入研究和定量分析了万盛房地产市场的现状和潜力,对市场前景进行了前瞻研究,希望这份研究成果能够成为万盛区房地产开发成功奠基石中的一块。
(二)调查过程记录
第一次:
调查时间:
2010年7月10日
调查地点:
万盛大道
调查人:
刘倩影
调查对象:
陈力等(购买房子的人)
调查方式:
访谈式
调查内容(过程):
1、询问购买的大小,大小为2室一厅
2、对于周边配套的要求
3.万盛房价的问题
第二次:
2010年7月10日
重庆万盛浦辉海棠晓月
置业顾问
谈话式
1、购买者对周边配套的要求
2、万盛商品房市场的情况和现状
3.消费者对房型的要求
第三次:
消费者(未购买的)
1、对周边配套的要求
2、房子的大小要求
3.房屋的朝向问题
4.对未来价格的期望
5.工作的职业
(三)调查报告正文
一.万盛区房地产相关基础数据
1.历年商品房成交
万盛区2005年到2009年商品房成交情况图
分析:
2007年上半年,为响应中央的“百日整改”行动为贯彻落实科学发展观,进一步完善房地产市场调控政策,科学引导住房消费与住房开发建设,促进我区房地产市场持续健康稳定发展,万盛政府对房地产市场进行整改,主要针对拿地手续、施工不规范的项目进行整改,这对小开发商和私人合作搞开发的项目影响较大。
自2007年以来,万盛区房地产呈量价齐升趋势。
2009年,万盛区总竣工面积为654102㎡,空置面积仅为640㎡。
住宅销售均价为建面1902.09元/㎡。
2.万盛区房地产相关基础数据/万盛区与其他区县类比
从2005年到2008年3年时间来看万盛区房地产发展处于平稳上升状态,通过对比周边区县,可以发现万盛区在2008年金融海啸的冲击下,房地产市场依然保持量价齐升的态势,刚性需要旺盛,整体呈现上升状态,预计未来的3年的需求量会有所上升。
3.万盛区房地产相关基础数据/人口情况
如图从2005年年到2008年三年万盛区常住人口变化不大处于稳定,其中2008年万盛区商品房成交面积与常住人口比值为0.84,明显高于除荣昌外的其他区县,从中可以看出,万盛区的住宅市场消费力较为强劲潜力很大。
4.万盛区房地产相关基础数据/产业结构
万盛区以第二产业为主,为典型的资源性城市。
城市主要依托煤矿产业发展。
房地产等第三产业并不发达。
该区主力购房群体为城镇居民及煤矿职工,由于煤矿职工工作地较为偏远,将住房做为功能性居所,因此需求面积普遍较小。
5.万盛区房地产相关基础数据/城市格局
万盛区房地产整体的格局呈现四部分为中心区域:
第一部分是万盛大道:
政府重点规划居住新区,整体形象好。
具有很大的市场潜力,加大对其地区的开发。
第二部分是万东北路:
旧有商业集中区,以零售,服装也为主,
第三部分是滨江路:
万盛未来的休闲娱乐集中区现以餐饮与服饰为主
第四部分是塔山路:
万盛城郊结合部,区政府将搬迁至此,未来的政务中心
二.万盛区在售楼盘分布图
如图所见,万盛区的新建住宅小区,主要集中在万盛大道两旁呈现了主干道发散的情况。
该区域是万盛城市重点开发地带,是未来万盛居住中心。
1.万盛区楼盘个案分析
三个案例进行介绍和分析
标杆楼盘——浦辉·
海棠晓月·
万盛
物业名称
浦辉•海棠晓月•万盛
物业位置
重庆市万盛区万盛大道21号
开发商
重庆浦辉房地产开发有限公司万盛分公司
体量
用地面积82998㎡,建筑面积近30万方
总户数
2516套
建筑形态
由15栋住宅楼和3栋商业楼组成,11~25层的电梯房
户型
以两房和三房为主,套内面积在30~180㎡之间
社区配套
篮球场、网球场、羽毛球场、室内外游泳池、健身步道、多功能会所
当前销售情况
6、7、8、9、10、15、16号楼已售罄,现售11、12、17、18号楼,均价3400元/㎡。
1、13、14号楼正在排号
外部环境分析
项目地处万盛城市重点发展区域——渝南大道,西临万盛大道,北面为城市中心广场(子如广场)
楼盘设计及特点
外立面以灰白颜色为主,简单明快
东南亚风情园林设计;
精装修入户大堂,多功能会所设置,拉升项目档次
营销点评
在营销中把握项目自身区位、规模和景观优势,努力营造高贵、舒适、品质的生活氛围。
将项目塑造为万盛区高档项目。
强调开发商实力,增强客户信心。
营销战略点
高贵而优雅的至上生活
舜兴·
阳光国际
基本情况
舜兴•阳光国际
重庆市万盛区万盛大道子如广场东侧
重庆舜兴房地产开发有限公司
用地面积30216㎡,建筑面积近16万方
1497户
由6栋住宅楼和1栋酒店楼组成,31~33层电梯房
以2房和2.5房为主,套内面积在45~92㎡之间
游泳池、羽毛球场、儿童游乐场
1、2号楼2009年7月开始销售,到目前已售92%左右,均价3100元/㎡。
3、4号楼预计7月份开盘
东临桂花公园,西靠子如广场
小区搭配一个五星级酒店
该项目推广上占据了万盛公交车站广告,由于目前可售房源不多,售房部较为冷清,置业顾问积极性也不高。
新城核心16万方复合型生态居住区
林音美地
渝南明珠Ⅱ·
重庆市万盛区万盛大道23号
重庆虹湖房地产开发有限公司
占地面积约为3.6万方,建筑面积近11万方
约1100套
由7栋住宅楼组成,23-25层南亚风情电梯房
以两房为主,套内面积在44~92㎡之间
南亚风情商业街(在建)、中庭开发游泳池、幼儿园
17、18号楼已售罄,目前在售19号楼,约销售70%,现销售均价3100元/㎡。
20号楼预计8月份开盘
南亚风情园林设计;
小区内设置幼儿园
外立面以泥黄色为主
整个楼盘打造的南亚风情,除售房部能体现这一主题外,无其他景观园林支撑
渝南楼王临驾万盛
三个楼盘都注重品质的开发,周边平配套齐全关注小区内部的配套设施,具有一定的特色,关注购买者的需求尽力去满足需求。
面积都在30平米到110平米之间,及两室一厅和三室一厅为主要。
其他尾盘项目
项目名称
建筑类型
户型面积
主力户型
销售周期
世亚·
左岸阳光
纯跃层社区
约8万方
42-92㎡
二房带空中院馆
十五个月
阳光世家
点式高层
14328㎡
40-100㎡
二房
六月
聚鑫缘
11.2万方
60-120㎡
二房、三房
三十个月
其他尾盘项目户型主要也以二房为主,面积也偏向于紧凑性。
在售住宅市场供应户型配比
户型
套数
比例
1房1卫
44~45㎡
81套
3.5%
2房1卫
48-74㎡
998套
43.0%
2房2卫
57-83㎡
284套
12.2%
2.5房1卫
74㎡
56套
2.4%
2.5房2卫
76-92㎡
415套
17.9%
3房2卫
91-102㎡
169套
7.3%
3.5房2卫
100-112㎡
228套
9.8%
4.5房2卫
122㎡
88套
3.8%
合计
——
2319套
万盛区在售住宅市场供应以2房为主,约占总供应量的55.2%,2.5房也占到了总供应量的14.6%说明购买者需要此类房屋。
住宅销售情况及未来供应
楼盘名称
在售面积(套内)
在售价格(套内)
现有房源销售比例
潜在供应
海棠晓月万盛
30-180㎡
均价3400元/㎡
80%
约5.1万方
45-92㎡
均价3100元/㎡
92%
约11万方
44-92㎡
70%
约6万方
渝南名都
53-93㎡
均价3500元/㎡
85%
无
广进骊都
28-80㎡
—
约3万方
约31.1万方
如图所示,前万盛住宅的套内均价在3300元/㎡左右,销售情况良好,潜在供应力大,现有主力住宅楼盘约有31.1万方的潜在供应。
2.万盛住宅市场发展趋势
万盛区主力住宅市场由宽松3房向紧凑型2房转变,而产品的核心竞争力也逐渐倾向于社区配套、绿化景观及产品附加值。
核心竞争力的变化,支撑了房价的逐步上涨。
3.万盛区住宅市场分析总结
1.万盛区是煤矿业支撑的一个能源性城市,项目建设可多考虑煤矿从业人员的相关需求,为其提供适合产品。
2.万盛区房地产市场09年空置面积仅640㎡,具有一定量的购房者,购房的需求明显。
3.目前万盛住宅的套内均价在3300元/㎡左右,销售情况良好,具有一定的优势。
万盛住宅主要集中为四个部分,以万盛大道为新建住宅区为主要,分布比较集中。
4.当地房地产正处于发展初期,由于离主城较近,发展速度较快
5.目前在售住宅项目以40-90㎡的中小户型为主,这与重庆其他区县形成强烈反差,建议户型以紧凑性2房和2.5房为主,加大赠送面积设计,提高产品附加值,突出本身的特色。
6.万盛区主力购房群体为城镇居民及煤矿职工,由于煤矿职工工作性质,将住房做为功能性居所,因此需求面积普遍较小。
注重周边的配套设施的开发保证交通便利。
可以建立健全小区的配套,小区内设置篮球场等时尚元素配套设施,吸引青年客户群,注重产品细节打造,增强产品品质感。
打造高品质的楼盘,建立公司的信誉度。
7.现有主力住宅楼盘约有31.1万方的潜在供应,市场需求量随着时间处于上涨状态,注意开发的力度。
8.2010年政府计划对70万方棚户区进行建设改造,将为当地房地产市场的发展提供机会。
(四)个人的调查体会
本次对重庆市万盛区的房地产市场状况调查,我的体会:
1.要亲力亲为,到当地了解实际的情况从3方面入手
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