定价策略模板Word文件下载.docx
- 文档编号:14889150
- 上传时间:2022-10-25
- 格式:DOCX
- 页数:13
- 大小:20.34KB
定价策略模板Word文件下载.docx
《定价策略模板Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《定价策略模板Word文件下载.docx(13页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
A:
假设开发法
由于可变因素较多,有些具体数据不够明确,以下测算为粗略预估,以便供大家参考。
(1)高层的成本定价
本现有的规划方案中,项目占地131886㎡,总建筑面积为105492㎡,建筑密度18.5%,其中高层住宅面积41424㎡。
假设开发法(成本+利润)单位:
元/平方米
成本项
计算结果
计算方法
1、楼面地价
248
地价按38万/亩核算,高层占地面积比值价
2、前期及后期费用
208
3、开发建设费
1365
含建安、报建、及景观三部分
4、基础设施费
230
5、公共配套设施费
85
1~5项合计2104元
6、销售费
89.6
按销售额2.8%
7、物业启动费
30
8、财务费
160
按销售额5%
9、管理费
64
按销售额2%
10、项目不可预见费
总成本
2543.6
1~10项总和
销售价格
3178.7
按25%毛利核算
(2)叠拼的成本定价
本现有的规划方案中,项目占地131886㎡,总建筑面积为105492㎡,建筑密度18.5%,其中叠拼住宅面积27580㎡。
636
地价按38万/亩核算,叠排占地面积比值价
1300
1~5项合计2459元
102.2
183
73
2920.2
3650
(3)双拼的成本定价
本现有的规划方案中,项目占地131886㎡,总建筑面积为105492㎡,建筑密度18.5%,其中双拼住宅面积5115㎡。
1250
地价按38万/亩核算,双拼占地面积比值价
1400
1~5项合计3223元
123.2
275
110
3821.2
5350
按40%毛利核算
(4)排屋的成本定价
本现有的规划方案中,项目占地131886㎡,总建筑面积为105492㎡,建筑密度18.5%,其中排屋住宅面积25649㎡。
948
地价按38万/亩核算,排屋占地面积比值价
1350
1~5项合计2821元
220
88
3370.2
4380
按30%毛利核算
总结:
以上的销售均价基是通过成本估算而出,跟实际存在一定的误差,具体的价格还需要根据市场的竞争态势与反应进行系数调整。
B:
市场比较法
(1)高层的定价分析
所在片区范围界定
决定楼盘价值的高低主要有两个方面:
地段和价格。
我们先抛开价格,确定地段。
由于本身句容地块的可比楼盘很少,所以我们在确定可比楼盘时选取了正在销售且物业类型与本案相同或类似的项目,选取的是比较典型的案例,更能准确反映出楼盘的价格走势。
价因素权重确定
权重是一个对楼盘等级高低影响程度的体现因素。
由于影响楼盘的因素很多,不可能都被选择为楼盘定级因素,只有在进行了总要性排序和差异性选择后确定的因素,才能确定为楼盘定级因素。
上述筛选出18个因素,共分为五等级,分值为1、2、3、4、5分。
每一因素的权重分别为位置0.5、价格
0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装饰0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付款方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。
权重的分配是可以调整的,例如商铺就可以对商铺周边的人气及商业气氛进行侧重,提高权重。
盘因素定级公式
P=∑Wi×
Fi=W1×
F1+W2×
F2+W3×
F3+‥‥‥‥+Wn×
Fn
式中,
P——总分(诸因素在片区内楼盘优劣的综合反映);
n——楼盘定级因素的总数;
Wi——权重(某定级因素对楼盘优劣的影响度);
Fi——分值(某定级因素对片区内所表现出的优劣度)。
可比楼盘(高层含小高层)综合因素量化统计表
项目名称/
因素及权数
序号
聚和园
领秀星城
本案
位置0.5
1
5
3.5
价格0.5
2
4
4.5
配套0.4
3
物业管理0.3
建筑质量0.3
交通0.3
6
城市规划0.3
7
楼盘规模0.3
8
朝向0.3
9
外观0.1
10
室内装饰0.2
11
环保0.2
12
发展商信誉0.1
13
付款方式0.2
14
户型设计0.1
15
销售情况0.1
16
广告0.1
17
停车位数量0.1
18
为对本项目制定一个合理的价格,共选取句容目前在售的2个有可比意义的楼盘,按上诉的量化方法,将每个项目的各种因素的得分乘以各自的权重再求和,计算出每个项目的得分。
1)聚和园:
15.55
2)领秀星城:
15.65
3)本案:
15.85
计算表
原始数据
计算栏
楼盘名称
楼盘得分(X)
楼价(Y)
X×
X
Y×
Y
2650
241.8025
7022500
41207.5
2800
244.9225
7840000
43820
合计
31.2
5450
486.725
14862500
85027.5
注:
表中楼价为均价(元/平方米)
据表中给出的原始数据,大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。
故将所要建立的回归方程设置为:
Y=a+bX
只要求解出方程式的待定参数a与b,该回归方程即可唯一确定。
a=(Ex2Ey-ExExy)/(nEx2-(EX)2)=-20675
b=(nExy-ExEy)/(nEx2-(EX)2)=1500
说明:
Ex代表X值的累加之和,Ex2代表x2值的累加之和,(EX)2表示X值的累加之和之后再平方,依此类推,n为计算表中的序号数,序号末尾数就是n的值,计算公式在名为定价策略模板-计算公式的EXCEL文件中,代入数字即可。
可比楼盘越多,打分越精准,测算出的价格就越精确。
根据计算栏数据,得:
Y=-20675+1500X
其中Y为楼盘均价,X为楼盘得分。
本案的楼盘得分为假设条件下的得分,经测算,得分为15.8,得分套入公式,得出本案高层楼价(均价)为3100元/平方米。
此价格与实地调查的估计结果十分相近,估计有2%左右的误差。
(2)本案叠拼定价分析
在本案叠拼定价的时候我们仍然可以运用可比楼盘的量化定价法。
可比楼盘(叠拼)综合因素量化统计表
都市晴园
对选取的2个楼盘的叠拼进行量化分析,将每个项目的因素得分乘以各自的权重再求和,计算出每个项目的得分。
1)都市晴园:
16.45
15.2
15.5
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 定价 策略 模板
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)