物业管理统维修保养规程Word文档格式.docx
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11、楼宇自控系统主机设备的保养
(1)每天检查中央站及BUS线的工作状态,使通讯畅通。
(2)每月对系统文件做一次整理,并将数据库备份。
(3)每三个月对两台主机及不间断电源做一次保养、除尘,检查各板卡、各联线插接是否牢固。
12、空调系统自控设备的保养
(1)每日检查直燃机房、各空调机组的工作状态、各传感器的返回信号,及时做出相应处理,并记录故障情况。
(2)冬季(十月至次年三月)每月检查一次防冻开关工作状态,清除表面积物。
(3)每三个月对DDC盘进行一次内部除尘,并检查接线端子是否牢固。
(4)每六个月检查各空调机组水阀执行器、风门执行器、各传感器的工作状态,检查接线是否牢固,时间程序是否正常。
13、照明、电力系统的保养
(1)每月对室外及公共区域照明进行一次时间程序设定检查,使之对应季节日照时间的变化进行工作。
(2)每三个月对电力照明的DDC盘进行一次内部除尘,并检查接线端子是否牢固。
14、给排水自控设备的保养
(1)每天从主机操作界面上检查各生活水箱、中水箱、各污水池的液位开关工作是否正常,有无报警信号出现。
若有应与相关专业人员配合处理,并记入“弱电系统设备保养维护记录表”。
(2)每三个月对相应DDC盘进行一次内部除尘,并检查接线端子是否牢固
15、相关记录:
《弱电系统设备保养维护记录表》CXWY-SCJL-GC-008
《BA系统操作记录表》CXWY-SCJL-GC-018
工程设备管理规定
一、建立和完善《设备台帐》
《设备台帐》应明确设备名称、型号、数量、生产厂家以及安装地点。
二、设备的保养
楼宇设备通常采取二级保养制度,即日常保养加定期保养。
1.日常保养
日常保养要求做到:
1)严格按规程和技术要求使用设备,作好巡回检查;
2)设备活动部件润滑良好,按规定加油;
3)设备、机房整洁干净,无积灰、油污、水渍、蛛网等;
4)安全防护装置安全可靠;
5)设备工作指示信号正常;
6)机房内工、量、用具及附件摆放整齐;
7)发现设备运行状态有异常变化及时报告并记录。
2.定期保养
1)定期保养主要内容
1按规定分解设备,进行检查,清洗、清扫、更换易损件;
2根据油质或规定周期换油;
3检查安全防护装置,进行调整、试验;
4清除设备运动部件和表面的油污、锈迹等;
5检查润滑和冷却装置;
6检查电气和控制装置功能;
7做保养记录。
2)应按设备实际技术状况确实实施保养的时间;
3)保养应尽量减少对客户的影响,必须停机进行的,宜安排在运行低谷或休息日进行,数台设备并列情况可轮流间歇进行;
4)消除设备故障或隐患,保证功能正常、运转可靠,符合使用要求;
5)完整、准确地作好保养记录;
三、设备的维修
1.预防维修
是指在设备发生故障前,预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理,防止因不良程度加重和范围扩大造成故障而引起重大损失,预防维修用于重要设备或设备系统。
对某台(套)设备的预防维修实施前要根据维修计划规定的项目、范围对该设备进行修前检查,作好正式停机分解检修的准备,其主要内容如下:
1)确定停机检修的起、止时间;
2)组织检查队伍及必须时的后备支援人员;
3)备齐拆卸、分解、检查、安装、调试所需机械、仪器、量具、工具;
4)备齐需要更换或可能需要更换的零件;
5)备齐临时加工件所需用原材料及加工手段;
6)备齐检修中所需清洗、擦拭、润滑、填充等材料。
2.故障维修
故障维修是指在设备发生故障后,对失效、损坏的部分进行针对性修理。
故障维修只能用于非重点设备,否则将严重影响楼宇正常功能,将产生重大损失和恶劣影响。
通常楼宇设备中采用故障维修方法有:
1)一般区域的照明灯具;
2)个别房间或影响区域很小的用水、用电器具;
3)有备份的小型设备;
4)停机损失小、维修简便、修理费低廉设备;
5)其他不严重影响楼宇服务质量的场合。
关于故障维修要注意下列问题
1)建立严格的日常保养和巡视检查制度。
通过保养,提高运行可靠性,减少故障发生,改善服务质量;
通过巡视检查,及时发现问题,以便及时解决;
2)建立有效的信息传递体系。
总值班室和报修电话,实行24小时值班,随时接受客户或内部员工的维修申请和故障报告,及时将信息通报给维修人员及主管领导,争取短时间内使有关人员到位;
3)建立必要的维修物资储备,以应付可能出现的设备故障维修的需要,应事先准备一定数量的备品备件。
故障的发生有着一定的偶然性又具有突发性,备品备件的品种数量的确定要适度,储备不足必然影响维修及时性,不利于迅速排除故障,恢复设备正常运转,储备过多则造成资金积压及物资储存变质,形成浪费,也影响维修质量,要根据设备本身技术现状和运行负荷情况,科学制定备品备件计划,及时采购,妥善保管,经常检查鉴定库存物资。
4)有维修检验和记录。
维修完成后要向上级报告完成情况,重要设备或较大范围的故障处理完毕后,维修人员应作好维修记录。
四、相关记录:
《设备设施保养检查记录》CXWY-SCJL-GC-010
《设备检修记录表》CXWY-SCJL-GC-025
《设备周检记录表》CXWY-SCJL-GC-036
卫星电视系统管理规定
1、弱电领班了解系统运行情况,保证系统状态良好,接收信号稳定,确保传输质量。
2、弱电维修工定期查验设备、维护保养,保证系统运行完好。
3、值班人员必须经过培训、考核合格后,才能担负值班工作。
4、值班人员发现故障后应迅速准确排除故障,因条件不具备不能及时排除时,应立即上报不得延误。
5、值班员应对下传的节目内容负责,遇有反华、反共、淫秽等内容,应立即停播并上报。
6、机房内禁止复制卫星电视录像带。
7、每日工作前应清洁机房,保持机房卫生整洁。
8、值班人员没有特殊情况不得离岗。
9、机房重地非机房工作人员不经上级批准不得入内。
10、爱护各项设备器材、正确使用,防止丢失和损坏。
11、严禁吸烟和擅自携带易燃易爆品进入机房。
12、卫星天线平台大门平时应保持锁闭状态,如需开大门上屋顶作业必须通知工程部。
13、卫星天线平台施工或作业不许移动卫星天线,不许移动卫星天线的高频头、馈源等接收设备。
如必须移动应与工程部值班工程师联系,由值班工程师指导实施。
14、卫星天线平台施工或作业应注意保护卫星天线电器部分和“—9”馈线等外露线路。
15、工作程序
(1)每日工作
a.每日上班后巡视机房,全频道搜索一次检查是否各频道齐全。
b.每日擦净尘土,保持机房卫生环境。
c.每日定时开关监视器,早8:
30至晚17:
00,查看信号清晰度,测试信号强度,检查射频、音频、视频输入及输出状态,连接情况。
d.每日检测机房内的放大器,查看机房设备的状态。
e.每日实时监控境外的节目,若有反共、淫秽节目立即切断视频,监视节目,在“境外卫星节目监视记录表”上详细记录,并上报有关部门。
(2)每季工作
a.每季维护保养邻频调制器,确保收看效果。
b.每季维修保养解码器、监视器,确保收看效果。
c.每季清理测试输入、输出信号端子,如变化大则调整至平衡状态。
d.每季查看一次前端的伴音载波和视频载波,如有变化调整至平衡状态。
e.每季查看调制器输出频道,输出的电平、有线光缆电平。
(3)每半年工作
a.每半年检测前端放大器和各楼层放大器的输出。
b.每半年检测前端电平和终端电平汇报工程师。
(4)每年工作
a.检查高频头接口是否完好,防雨是否完好。
b.检测卫星天线是否固定坚固。
16、相关记录:
《外来人员进出机房登记表》CXWY-SCJL-GC-003
《境外卫星节目监控记录表》CXWY-SCJL-GC-011
闭路电视监控系统维护保养操作规程
1、为保证闭路电视监控系统正常工作,由工程师负责监督,弱电维修工负责执行闭路电视监控系统机柜、摄像机、监视器、录像机、操作键盘的维护保养。
2、每月调校录像机、主机等设备的时钟。
3、每月检查一次机柜内设备及各种联接线路,确保各种联线牢靠。
4、每季度清洗一次摄像机外罩,并检查摄像机工作状况。
5、每季度清洗一次录像机磁头。
保证录像机工作正常。
6、每季度对机柜除尘一次。
7、每次保养时发现问题应及时处理,在无法处理时立即通知维保单位进行处理。
8、每次保养完毕填写相应记录。
9、相关记录:
室内污水坑及排水泵管理、操作规程
1、为了保证大厦(小区)地下室各污水坑内潜污泵工作正常,及时排除坑内污水,延长水泵使用寿命,由工程师负责制定大厦(小区)地下室各污水坑和坑内污水泵维修管理、操作规程,并负责监督、检查规程的实施,水工负责执行实施。
2、值班人员应每天巡查各污水泵坑及其控制箱,确认水泵的运行状况、集水井水位是否正常。
3、正常状态时,每台水泵的开关选择钮应设定在“自动”位置。
这时,污水泵会根据坑内水位的高低自动开关水泵。
4、当水泵更换、检修或污水坑长时间无污水进入时,可将水泵的开关选择钮设定在“关”的位置。
5、在“自动”状态下,集水井高水位报警或临时要使水坑到达低水位或要测试污水泵工作状况和排水能力时,可将水泵的开关选择钮设定于“手动”位置,这时污水泵将被手动启动。
6、当污水泵故障报警时,应通知强电值班人员一起查找原因,并临时关闭相关区域的水阀门。
若污水泵发生故障,应关掉故障水泵的供电电源,采取必要的安全措施后,将水泵提升至地面,更换或维修故障水泵,维修或更换水泵后,应确认已接好电源线,将水泵正确安装至污水坑内,打开相关区域水阀门,测试水泵是否工作正常。
7、每季度检查一次水泵吸水口和泵体,清除泥浆和污物。
8、每季度通知强电专业检查一
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