第五章练习题资产评估资料文档格式.docx
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参见教材155页。
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2.某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元,用于商业大楼开发时的价值为500万元,用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为( )。
A.500万元 B.300万元 C.280万元 D.360万元NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
B
最佳使用原则的运用
3.某宗土地1000平方米,国家规定容积率为5,建筑密度小于或等于60%,下列建设方案比较起来最可行的方案是( )。
A.建筑物建筑总面积为5000平方米,底层建筑面积为700平方米NWk评估师考试网
B.建筑物建筑总面积为1500平方米,底层建筑面积为300平方米NWk评估师考试网
C.建筑物建筑总面积为4800平方米,底层建筑面积为600平方米NWk评估师考试网
D.建筑物建筑总面积为7000平方米,底层建筑面积为400平方米NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
容积率=建筑总面积/土地总面积;
建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积,综合比较,C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地,D超过了国家规定的容积率。
4.单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格,称为( )。
A.单位价格 B.土地使用权价格 C.总价格 D.楼面地价NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
D
参见教材164-165页NWk评估师考试网
楼面地价,又称单位建筑面积地价,是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积NWk评估师考试网
容积率:
指地块的建筑面积与地块总面积的比率NWk评估师考试网
容积率=建筑总面积/土地总面积NWk评估师考试网
楼面地价=土地单价/容积率
5.根据《城市房地产管理法》的规定,我国实行房地产交易价格( )制度。
A.评估 B.申报 C.公示 D.登记NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
参见教材165页
6.某房地产土地价值600万元,建筑物价值1400万元,综合资本化率为8.5%,建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为( )NWk评估师考试网
A.8% B.6% C.5% D.4%NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
参见教材179页NWk评估师考试网
(L+B)×
r=L×
r1+B×
r2NWk评估师考试网
所以:
(600+1400)×
8.5%=600×
r1+1400×
10%,从而有r1=5%
7.假定土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,土地价值为1000万元,建筑物价值为5000万元,房地产的综合资本化率应为( )。
A.7% B.7.50%NWk评估师考试网
C.7.67% D.14%NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
参见教材179页。
根据公式,r×
(1000+5000)=6%×
1000+8%×
5000,解得r=7.67%。
8.在房地产评估中,综合资本化率r与土地价值L、土地资本化率r1、建筑物价值B、建筑物资本化率r2之间的关系为( )。
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9.某一土地使用权出让年期为30年,资本化率为10%,预期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值最接近于( )。
A.100万元 B.80.32万元 C.102.21万元 D.94.27万元NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
10×
{〔1-(1+10%)-30〕/10%}=10×
9.4269=94.269万元
10.某一待估宗地剩余使用年限为25年,土地还原率为10%,所选的参照物剩余使用年限为20年,则土地使用年限修正系数为( )。
A.0.92 B.1.07 C.1.09 D.0.94NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066
11.某宗土地的土地取得成本为500万元,土地开发费为1000万元,土地开发期为1年,银行一年期贷款利率为8%。
该土地投资利息为( )。
A.120万元 B.80万元 C.60万元 D.100万元NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
500×
1×
8%+1000×
8%×
0.5=80万元
12.运用市场法评估房地产价值时,交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为( )的价格。
A.评估时期 B.参照物交易时 C.评估基准日 D.未来预期NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
C
13.某待估宗地规划容积率为5,选择的比较案例宗地的容积率为2,评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为1000元/平方米,如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为l.5和3,仅考虑上述条件,待估宗地每平方米的价格最接近于( )元。
A.1250 B.1500NWk评估师考试网
C.2000 D.3333.33NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
参见教材190页。
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经容积率修正后可比实例价格NWk评估师考试网
=可比实例价格×
(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)NWk评估师考试网
=1000×
(3/1.5)=2000元/平方米
14.用成本法评估土地时,土地取得费的计息期应为( )。
A.整个开发期
B.整个销售期
C.整个开发期和销售期
D.整个开发期和销售期的一半NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
参见教材197页,土地取得费利息:
以整个土地取得费为基数,计息期为整个开发期和销售期。
土地开发费利息:
如果土地开发费是均匀投入的,以整个土地开发费(或资金投入)为基数,计息期按土地开发期限的一半计算。
15.根据我国土地管理法的有关规定,国家征用耕地需支付费用一般包括( )。
A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费NWk评估师考试网
B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金NWk评估师考试网
C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费NWk评估师考试网
D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
A
参见教材195页NWk评估师考试网NWk评估师考试网
16.在假设开发法评估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中,A代表的是( )。
A.开发完成后的房地产价值NWk评估师考试网
B.取得土地的实际成本NWk评估师考试网
C.整个开发项目的开发成本NWk评估师考试网
D.房产和土地的开发成本NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
参见教材204页
17.基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合( )的土地使用权的平均价格。
A.用地 B.
土地级别 C.用地 D.公共用地NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
参见教材209页
18.基准地价修正法评估一商业用地的价值,该商业用地法定最高出让年限为40年,实际转让年限为36年,若资本化率为9%,则土地年限修正系数为( )。
A.
0.992
B.0.937
C.0.986
D.1.067NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
见教材P213,土地使用年期修正的公式.使用基准地价修正法需要修正年限时候,基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限,但是一般的市场法,应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。
19.路线价法的理论基础是( )。
A.替代原则 B.供求原则 C.贡献原则 D.预期收益原则NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
参见教材215页
20.在路线价四三二一法则中的各种深度百分率中,呈递增现象的百分率是( )。
A.单独深度百分率 B.累计深度百分率 C.平均深度百分率 D.标准深度百分率NWk评估师考试网NWk评估师考试网NWk评估师考试网
参见教材219页,理解掌握单独深度百
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