东纵项目规划设计理念策划和土地价值分析Word格式.docx
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东纵大道
百货+步行街
20000
彩怡百货
2005/9月
东方威尼斯
天虹百货
2008/5月
盈峰广场
百货+临街商街+酒店
28000
天和百货与酒店
2005/5月
花样年华
主题式商场
待定
东纵延伸商业
2008/3月
东城
香缤时代园
东城中路
商业步行街区
27000
东城商圈配套商业
2007/7月
世博广场
东城路
“一站式”主题娱乐购物广场
21000
天源电脑城/海雅/好又多
世纪银座
东城大道
超市+步行街
24000
家乐福
一里洋场
步行街
32000
配套商业
2008/7月
八达路
香港街
娱乐休闲街区
15000/
30000
苏宁电器/真功夫/人人乐超市
2008/8月
莞城
西城楼
西正路
综合立体商圈
80000
品牌商家集中地
2009/10月
莞城莲园
可园北路
右侧
二、东纵大道周边1公里商业项目调查
1、商圈市场模式分析
1.1临东纵商圈内,主题商业类型的商铺处于商业重塑阶段,受到商业规模和招商的前期影响,销售压力大,商铺价格在2005年至今一直在18000元/㎡--28000元/㎡之间移动,其中价格最高为临街商铺,均价在28000元/㎡左右。
◆规划设计判断,该区商业规划以分散街道为主,商业人流布局没有形成回字型设计,无法对商铺的人流动线形成口袋聚集效应,也是造成商铺价格一直在20000元/㎡之间移动的主要原因。
(项目设计参考见地王商业街、东方威尼斯商业街布局)
◆反之,商业布局集中的内街和外街,在主力店的吸引下,价格就可以上升到27000-30000元/㎡。
1.2临东城商圈经10年高档住宅社区的带动,商业重塑经过8年时间修正,在雍华庭商业步行街的带动下,逐步走完了以主题商业街和品牌百货、超市的共处可塑期,已经进入成熟期,其价格的敏感度与商业人流布局呈正比关系。
◆分散型的主题商业街区,价格在21000元/㎡;
◆集中口袋型主题商业街区,价格上升到24000元/㎡;
◆主力店入口的街道型主题商业街区,价格上升到32000元/㎡。
新商业圈价值论点:
a)商业的集中式回型布局有利于形成街区价值,均价在24000-28000元/㎡之间;
b)在主力店的入口处的临街集中街区价值,均价在32000-35000元/㎡之间。
1.3莞城商圈受消费惯性驱动,商街价值一直高于新型的城市化过程中成型的商圈,一般情况下自然商街价值不需重塑就可达到新商圈街区的价格优势,但高度集中的主题商业街区或者是立体化集中主题商街,其价格优势可以高于新商圈2-3倍。
2、项目周边商业业态分析
通过对三大商圈的业态布局来看,基本是品牌超市、百货和多元化的商业街区的三分格局,其中又以百佳、沃尔玛、家乐福、好又多、华润、天和、天虹、海雅组成的主题商业核心,围绕项目周边2公里范围内,传统商业规模已经超过60万平方米,市场呈现同质化趋势,而对处于三大传统商业结合部新开发的商业项目,就有出现传统商业规模过剩的趋势,目前商业创新已迫在眉急,零售商品商业空白需求实际已存在,主要有:
2.1百货奢侈品
2.2食品奢侈品
2.3餐饮奢侈品
2.4老年用品
三、东纵大道周边1公里住宅项目调查
东纵大道周边1公里住宅项目调查
面积(万/㎡)
价格(元/㎡)
类型
东城中路至育兴路
花园1号
文华路
3
5500
住宅
2009/10
学府1号
堑头育兴路
5.3
4800
君悦2046
理工学院旁
3.2
临莞城
西城楼大街
7.7
6600
洋房/公寓
2009/9月
田禾塞纳河畔
运河东三路
8
5800
香港街二期
金牛路
18
5228
2009/3月
万科运河东1号
13.5
5563
2008/9月
东城中路和东城大道
宜景康源
东城中路旁
5.7
5900
洋房
东海阳光
6.4
7500
住宅/公寓
东田丽峰
东城大道旁
4.2
御景台
东城中心A3区
6
6100
临南城
世博领寓
体育路
3.3
7000
东馆
簪花路
8500
东方华府
体育路段
37
14000
1、区域价格分析
◆东城中路至育兴路位置,是莞城城区向花园街延伸的部分,土地开发资源有限,城市环境和配套与南城和东城存在距离,受开发环境限制,开发楼盘的建筑面积均以小盘为主,该区域的楼盘价格一般在4800-5500元/㎡之间;
作为东莞最早开发的区域,该区域二手楼价在3000-3500元/㎡之间,大量的二手楼资源以与旧城的逐渐衰落,新开发的楼盘在市场消费惯性的牵引下,只有以低于南城和东城楼盘价格才相对拥有市场优势;
在楼价高挺的资本重新估价年代,目前的消费人群主要是冲着价格洼地来置业的,故该区域的楼盘价格对市场基本不能构成冲击力。
◆临莞城位置,多年来受到新城开发政策的影响,老城区的开发一直处于停滞阶段,从2004年开始,政府启动老城改造政策,老城才逐渐恢复城市运作功能,万科和田禾塞纳河畔的项目引进,标志着莞城改造开始按照欧美新城市主义的模式重新规划城市空间,其特点就是大规模的拆迁,拓宽城市道路,然后再大规模建设大型居住和商业项目,在大型社区和商业街重塑的过程中,莞城的部分商住城市开始信心恢复,以至于目前楼价达到5200-6600元/㎡之间,相对花园街一带的地产价值,消费信心价格要高于500-1000元/㎡。
◆东城中路和东城大道位置,在2000年以后,东城作为城市最成熟的区域,商住价格一直是东莞市场的风向标,目前开发的小盘3-5万㎡的均价在5800-6100元/㎡之间;
而靠近区府广场的楼盘,依托良好的城市环境和市政配套支持,均价均可达到6500-7500元/㎡;
通过对东城市场的观察,该区域的楼盘的地段个性差异大,地段优质的位置可以高出地段一般位置1000—3000元/㎡的差价,可以肯定的说,将来豪宅楼盘的分水岭仍以东城为主,但其最高价只是反映地段个案情况,并不能全面代表东莞楼市整体走向。
◆临南城市政府和黄旗山区域,该区域是今年地王诞生之地,楼面地价达到3800元/㎡,受地段高地价影响,区域内一般楼盘普遍均价在7500-8500元/㎡之间,超景观位置已经达到1.2—1.4万元/㎡之间,城区豪宅集中地之一,但其最高价只是反映地段个案情况,并不能全面代表东莞楼市整体走向。
2、东纵项目的地理经济位置住宅价格判断
◆价格判断依据一:
从住宅角度分析,东纵项目为区域大盘,按照大盘物业配套标准要好于小型楼盘,参照莞城运河大盘价格为5800元/㎡,所以,基准价格为5800元/㎡;
同时,育兴路价格和南城价格不具备参考值,唯一与项目类似区域为东城中路和东城大道交汇处的住宅项目,所以在基本价格上调整为6000元/㎡。
◆价格判断依据二:
银监会2009年21日第四次经济金融形势分析通报会议上,刘明康强调,要严格执行“二套房贷”政策不动摇,不折不扣地落实与借款人“面谈”、“面签”制度,并将开发商、项目公司和母公司的授信统一起来,实施并表监。
相对项目在2011年进入市场,政策和市场的不确定因素在增大,但经济面正在逐渐回升,资本处于重新估价阶段,在不考虑“二套房贷”政策因素下,该区域80-115㎡面积的刚性需求处于空白,住宅价格可以在5800元/㎡之间调整。
◆价格判断依据三:
城区公寓签约均价--10.19/25为5947元/㎡、10.12/18为6084元/㎡;
以上报价为市均价,价格实际已出现两极分化,地段不同的一般住宅大盘有的达到7000元/㎡,有的上升更快,达到7500元/㎡,甚至更多;
在供应量上升阶段,市场出现量升价升的反斜率的走势,与年初相比上涨1000元/㎡,市场正在呈现新的楼市泡沫;
但参照不断上升的地价水平和均衡利润的基础上,其开发成本与地价成本也在上升,所以从住宅开发成本考虑,价格也应在6000元/㎡之间。
3、住宅市场产品规划分析
◆城区的楼盘规划分为两种,一种为靠近黄旗山的资源景观型的豪宅大户型,另一种为中心区的普通中等面积户型;
从2007-2009年初,市场中豪宅大户型占据大半壁江山,普通中等面积户型供应不足;
而小型户型又成为投资群体的热抢,市场严重失衡。
(别墅产品不包含在内)
◆城区以上两种类型的规划设计均按30-50岁的目标人群定位,对居住环境的解读就是,养生和健康的住宅就是靠近景观区域内,如山景或者水景的优质资源;
而一般普通住宅则以园林的造景来营造环境,如欧式、美式、澳洲等海市蜃楼的奇异来吸引消费者眼球;
对于各个年龄层面的生活细节需求依然视而不见,设计观念只停留在基本居住和保值的概念中。
◆在当今投资盛行的楼市中,设计公司和开发商只追求市场销售率,针对社区主要生活的儿童和中老年群体,缺乏细节设计和研究,交楼后往往就是配套不足或者是设计严重缺陷,楼盘设计同质化趋同,实质上就是设计研究和实践的退化。
四、东纵项目的概念策划
显然处在一个楼价高涨和资本不断重估的时代,拥有土地资源就意味着市场垄断的一部分,同样资产的泡沫也使人们倾向于不断交易并乐于制造财富,一切为了财富,却给我们制造了大量的同质化楼盘,而规划设计创新尤其是市场创新却在原地踏步;
泡沫开始退幕的时候,市场的公正首先就是同质化的楼盘面临销售压力;
所以,一切为了未雨绸缪,回到市场需求的原点,我们在为怎样的群体提供真实的市场需求,或者是市场需求需要怎样的产品。
1、关于居住
思考一:
什么是健康住宅
i.可以养生,有自然景观的山水社区
ii.建材材料绿色环保
iii.物业设计智能化高却比较节约能源
iv.有基本的医疗设施和设备以与精干的医护人员
v.食品基本天然,最好是有机食品
vi.可以养老并可
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- 关 键 词:
- 项目 规划 设计 理念 策划 土地 价值 分析