商品房屋租赁管理办法.docx

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商品房屋租赁管理办法

商品房屋租赁管理办法

第一条为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。

第二条城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。

第三条房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。

第四条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。

第五条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

第六条有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的;

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;（三）违反规定改变房屋使用性质的;（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第七条房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。

房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所;

（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;（三）租金和押金数额、支付方式;（四）租赁用途和房屋使用要求;（五）房屋和室内设施的安全性能;（六）租赁期限;（七）房屋维修责任;（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;（九）争议解决办法和违约责任;（十）其他约定。

房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

第八条出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

第九条出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。

未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

第十条承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。

承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

第十一条承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。

承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

第十二条房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第十三条房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

第十四条房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。

第十五条办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：

（一）房屋租赁合同;

（二）房屋租赁当事人身份证明;（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明;（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。

第十六条对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：

（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式;

（二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致;（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。

申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

第十七条房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。

第十八条房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。

第十九条房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

第二十条直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：

（一）出租人的姓名（名称）、住所;

（二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码;（三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限;（四）其他需要记载的内容。

第二十一条违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款;对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。

第二十二条违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。

第二十三条违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

第二十四条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理，对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条保障性住房租赁按照国家有关规定执行。

第二十六条城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。

第二十七条省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。

第二十八条本办法自2018年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止。

第一章总则第一条增值税专用发票（以下简称专用发票）只限于增值税的一般纳税人领购使用，增值税的小规模纳税人和非增值税纳税人不得使用。

第二章增值税专用发票的领购管理第二条专用发票领购簿的管理《增值税专用发票领购簿》（以下简称领购簿）是增值税一般纳税人用以申请领购专用发票的凭证，是记录纳税人领购、使用和注销专用发票情况的账簿。

1．领购簿的格式和内容由国家税务总局制定。

实行计算机管理专用发票发售工作的，其领购簿的格式由省级国税局确定。

2．领购簿由省级国税局负责印制。

3．领购簿的核发。

对经国税局认定的增值税一般纳税人，按以下程序核发领购簿：

（1）县（市）级国税局负责审批纳税人填报的《领取增值税专用发票领购簿申请书》。

（2）专用发票管理部门负责核发领购簿，税务局核发时应进行以下审核工作：

①审核纳税人《领取增值税专用发票领购簿申请书》。

②审核盖有“增值税一般纳税人”确认专章的税务登记证（副本）。

③审核经办人身份证明（居民身份证、护照、工作证）；④审核纳税人单位财务专用章或发票专用章印模。

上述证件经审核无误后，专用发票发售部门方可填发领购簿，并依法编写领购簿号码。

（3）纳税人需要变更领购专用发票种类、数量限额和办税人员的，应提出书面申请，经国税局审批后，由专用发票管理部门变更领购簿中的相关内容。

对需要变更财务专用章、发票专用章的纳税人，税务机关应收缴旧的领购簿，重新核发领购簿。

4．纳税人发生解散、破产、撤销以及其他情形，依法终止的纳税义务的，税务机关应在注销税务登记前，缴销领购簿。

纳税人违反专用发票使用规定被国税局处以停止使用专用发票的，专用发票管理部门应暂扣或缴销领购簿。

第三条专用发票的购买一般由县（市）级国税局专用发票管理部门购买，特殊情况经地（市）级国税局批准可委托下属税务所发售。

购买专用发票实行验旧供新制度。

纳税人在领购专用发票时，应向国税局提交已开具专用发票的存根联，并申报专用发票领购、使用、结存情况和税款缴纳情况。

国税局审核无误后方可发售新的专用发票。

　　1．验旧。

（1）检验纳税人是否按规定领购和使用专用发票。

（2）检验纳税人开具专用发票的情况与纳税申报是否相符，有无异常情况。

　　（3）根据验旧情况登记领购簿。

　　2．供新。

（1）审核办税人员出示的领购簿和身份证等证件，检查与《纳税人领购增值税专用发票台账》的有关内容是否相符。

（2）审核纳税人填报的《增值税专用发票领购单》。

　　（3）对证件资料齐备、手续齐全而又无违反专用发票管理规定行为的，发售机关可发售专用发票，并按规定价格收取专用发票工本费。

　　第三章增值税专用发票的使用管理　　第四条　一般纳税人有下列情形之一者，不得领购使用专用发票：

（一）会计核算不健全，即不能按会计制度和税务机关的要求准确核算增值税的销项税额、进项税额和应纳税额者。

（二）不能向税务机关准确提供增值税销项税额、进项税额、应纳税额数据及其他有关增值税税务资料者。

　　上述其他有关增值税税务资料的内容，由国家税务总局直属分局确定。

　　（三）有以下行为，经税务机关责令限期改正而仍未改正者：

　　1．私自印制专用发票；　　2．向个人或税务机关以外的单位买取专用发票；　　3．借用他人专用发票；　　4．向他人提供专用发票；　　5．未按本规定第五条的要求开具专用发票；　　6．未按规定保管专用发票；　　7．未按本规定第十六条的规定申报专用发票的购、用、存情况；　　8．未按规定接受税务机关检查。

　　（四）销售的货物全部属于免税项目者。

　　有上列情形的一般纳税人如已领购使用专用发票，税务机关应收缴其结存的专用发票。

　　第五条除本规定第四条所列情形外，一般纳税人销售货物（包括视同销售货物在内）、应税劳务、根据增值税暂行条例实施细则规定应当征收增值税的非应税劳务（以下简称销售应税项目），必须向购买方开具专用发票。

　　第六条下列情形不得开具专用发票：

（一）向消费者销售应税项目；　　

（二）销售免税项目；　　（三）销售报关出口的货物、在境外销售应税劳务；　　（四）将货物用于非应税项目；　　（五）将货物用于集体福利或个人消费；　　（六）将货物无偿赠送他人；（根据要求可以开具）　　（七）提供非应税劳务（应当征收增值税的除外）、转让无形资产或销售不动产。

　　向小规模纳税人销售应税项目，可以不开具专用发票。

　　第七条专用发票必须按下列要求开具：

（一）字迹清楚。

（二）不得涂改。

如填写有误，应另行开具专用发票，并在误填的专用发票上注明“误填作废”四字。

如专用发票开具后因购货方不索取而成为废票的，也应按填写有误办理。

　　（三）项目填写齐全。

　　（四）票、物相符，票面金额与实际收取的金额相符。

　　（五）各项目内容正确无误。

　　（六）全部联次一次填开，上、下联的内容和金额一致。

　　（七）发票联和抵扣联加盖财务专用章或发票专用章。

　　（八）按照本规定第八条所规定的时限开具专用发票。

　　（九）不得开具伪造的专用发票。

　　（十）不得拆本使用专用发票。

　　（十一）不得开具票样与国家税务总局统一制定的票样不相符合的专用发票。

　　开具的专用发票有不符合上列要求者，不得作为扣税凭证，购买方有权拒收。

　　第八条专用发票开具时限规定如下：

（一）采用预收货款、托收承付、委托银行收款结算方式的，为货物发出的当天。

（二）采用交款提货结算方式的，为收到货款的当天。

　　（三）采用赊销、分期付款结算方式的，为合同约定的收款日期的当天　　（四）将货物交付他人代销，为收到受托人