XX项目房地产开发建设项目建议书Word文档格式.docx
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有
2013年
,对
项目。
2013年9月18日由扬中市国土局主持挂牌出让,限公司接牌获得该小区开发使用权。
有限公司于10月委托建筑设计工程咨询有限公司(甲级)
该项目的开发、规划、结构、布局、控制指标、基础设施等进行了总体设计,并于2013年11月经规划设计评审委员会专家
评审通过。
2、项目编制依据
2.1《城市居住区规划设计规范》
2.2《扬中市总体规划》
2.3《城市居住区公共服务设施设置规定》
2.4《住宅设计规划》
2.5《住宅建筑设计标准》
2.6《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
2.7《城市道路绿化规划及设计规范》
2.8《惠众住宅小区项目设计招标书》
2.9《惠众住宅小区地块地形图》
3、项目建设的必要性
3.1宏观政策的指导。
2013年2月,为了促进房地产业的
持续快速健康发展,根据《国务院关于促进房地产市场持续健
康发展的通知》,结合我市实际,扬中市政府出台了扬政
[2013]100号文件,在一定程度上刺激了商品房市场,保证房产市场健康发展。
3.2政府出台房改政策,取消福利分房。
政府取消福利分房制度,个人购房数量骤增。
同时,随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变,消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势,在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3.3人口城镇化,扩大了市场消费需求。
扬中市地处素有黄金水道之称的长江中下游(由大小4座岛屿组成),西南与镇江新区、丹阳、常州新北区一衣带水,东北与扬州江都区和泰
州高港区隔江相望;
扬中市镇江经济发展的重要板块、江苏经济发展水平较高的县市,在镇江发展全局中具有重要地位。
荣膺首批国家级生态示范区,是江苏综合环境质量最好的地区之
一,全市绿化覆盖率达36%,大气环境质量达国家Ⅰ级标准。
扬中是一座集港口、工贸、旅游且适宜人居和创业的江南新兴城市。
随着近年来城市基础设施建设的逐步完善,吸引了许多外地人来扬中投资经商。
另外户籍制度的改革,使农村人口城镇化,城镇人口大量增加。
这些都为我市的商品消费市场增添了新的主力军。
3.4随着人均收入的增加,人民生活水平的提高,市场消费能力逐步增加。
2011年,全市完成地区生产总值300.05亿元,
财政总收入52.1亿元,地方一般预算收入19.6亿元,分别比
2007年增长94.6%、159.6%、144.7%,列中国中小城市科学发
展百强第26位。
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
近年来,相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件,将以旧换新,以小换大,逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。
同时,随着汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
3.5同类物业的一批高档次概念住宅的推出,完成了对本类产品的市场任务,人们对高档住宅已广为认同和接受,希望拥有这类高档住宅。
在此基础上,商品住宅的推广、销售也逐步成熟,深入人心
3.6旧城改造,造成了需求量的增加。
鉴于城内人口密度
过大的状况,为减轻市政压力,政府出台“节约用地,集中安
置,不允许划地建房”的新规划,开始对老城区拆迁安置,这给房地开发提供了发展机遇和良好的市场环境。
3.7银行按揭政策的出台,让大量经济实力不是很强的家
庭也步入了购房者的行业,增加了市场的需求量。
在银行按揭政策,这些消费者通常需支付相当于总房款三成的首付款,即可提前入住,享受房产的居住权。
这就大大增加了消费人群数量,有效刺激了房地产市场。
(三)项目单位基本情况
2013年9月19日,公司通过竞买的方式取得扬中惠众住宅小区项目建设开发权。
现该项目设计方案已通过规划评审,目前,该项目正在顺利进行各项前期工作。
1988
二、市场分析扬中房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:
年至1991年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。
1992至1998年为
1999
2008
第二阶段,统代建设为逐步消失,商品房开发逐步兴起。
年至今为房地产业发展与规范阶段。
以旧城改造和商品房小区的成片开发为起点,掀起了城市建设新一轮高潮。
尤其是年后,城市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模迅
速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产市场进入有序发展时期。
到目前为止,我市房地产业基本实现了创业
任务,完成了原始积累。
居住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。
对今后市场的预测:
从购房能力看
2007年
伴随着经济增长,城镇居民可支配收入逐年增多,
到2013年,随着城镇居民可支配收入逐年增加,尽管房价涨幅较大,但消费市场仍保持旺热。
从投资角度看
由于股市长期低迷,银行利率多次下调,而房地产业保值、增值功能显著,使得房地产市场成为投资的重要领域。
加上银行信贷的支持,大大刺激了市场的需求。
目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%,年增幅达16%。
从消费结构看
随着房地产市场的发展,居民住房消费观念发生了明显的变化。
人们已不能满足于“够住就行”的传统观念,改善套型住房的需求较为明显。
住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。
二次置业、三次置业和消费群体逐步扩大。
另从扬中本地人的住房消费理念上讲,扬中本地人子女结婚成家在市区需有房的消费观念深入人心,这就导致刚性需求量存在较大空间。
从需求关系看
根据城市总体规划,城市建城区面积将不断扩大,城市人
口不断增多,在不考虑有效购买力的情况下,单从住房需求分析,我县每年人口增长拉动的住房需求,加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要,将为房地产业提供广阔的发展空间。
而且就目前扬中的消费群体分布来说,市区向南的消费群体占70%-80%,而我们目前的开发地块就为扬中的南大门,独特的地理位置为该小区的商品房销售提供了绝佳的地理位置。
三、项目建设的有利条件
(一)区位优越、交通便捷
扬中位于素有黄金水道之称的长江中下游,苏南现代化建设示范区内,东北与泰州、扬州隔江相望,西南与镇江、常州一衣带水,泰州大桥南桥相接沪宁高速公路和京沪铁路,北渡
可联京沪高速公路。
距上海浦东国际机场只有2.5小时的公路车程,到南京禄口国际机场只需1.5小时,距国际货运港口镇江港、泰州港分别为6公里和2公里,可与40多个国家136个港口通航。
扬中当前已有四座跨江大桥分别与上海、南京方向
相通,连接泰州、扬中和常州的泰州长江公路大桥已经于2012年11月25日开通,扬中将真正成为连接苏南苏北的交通枢纽。
根据中长期规划,扬中将形成“一岛五桥”的格局,真正成为连接大江南北的“中心链核”。
市内道路四通八达,整个岛城已经建成了“半小时经济圈”。
(二)城市概况
现代的长江岛城扬中,水田肥沃,物丰富庶,人杰地灵,素有
“长江小威尼斯”之誉。
2011年,扬中在全国综合实力百强县
市评比中位列26位,2012年扬中在江苏省县级城市人均GDP排
名中第6位。
人均居民储蓄名列江苏省县级市第3位。
中国十
佳“两型”中小城市第2位,中国最具投资潜力中小城市百强
县市第38位。
第八届江苏省园艺博览会已于2013年9月27日
在镇江扬中市开幕。
这开启了全省县级市承办省级园博会的先河。
(三)气候适宜、风调雨顺
扬中市是长江中的一个岛市,为江中沙洲,属冲积平原,
全市无山岳,地势低平,海拔4-4.5米,相对高度1米
扬中地处亚热带季风中部气候区,气候适宜,具有雨量充
沛,光照充足,气候温和,无霜期较长,雨热同季等特点。
温度:
据1959年-2000年气象资料统计,扬中常年平均气
温15.1℃,最高年达16℃,最低年14.3℃。
平均气温在12℃以下的有1月、2月、3月、11月、12月5个月,平均气温在
28℃以上的月份没有。
春、秋两季达80左右。
日照:
扬中常年日照数为2135小时
(四)服务到位、环境优良
扬中市委、市政府早在1992年就在全省率先推进了国有集体企业改革,着力解
决体制问题。
目前,国有集体企业改革全
部完成,民营企业全面涌入,改革先行带来的体制优势日益显现。
打造高效、务实、廉洁的服务型政府,是历届市委、市政府努力追求的目标。
市行政服务中心提供的“一站式”全程服务,始终体现出快捷、高效、方便。
一年一度的公开评议机关活动,彻底扭转了机关作风。
扬中市被誉为省内外投资者投资十大潜力城市之一。
五)经济发展、社会安定
扬中市经济蓬勃发展,人民生活水平逐步提高,人民安居
乐业,社会稳定。
四、项目选址
一)扬中惠众住宅小区项目位于泰镇高速东南侧、南依
长江路、东傍环城东路三角地块。
2类住宅用地70余亩。
该项目共分
2块地块,其中第1块14500m2为商业建设用地,第
块56626m2为住宅建设用地。
三)该项目位于环城东路西侧、市区东南部,是城市主
导风向的上风口,西侧为居民小区,北侧为汽车城及家具城,生活便捷、环境优雅。
建筑布局以十字型景观主轴为中心,采用点式和单元式及点状式和单元式相结合,以减少对风的阻挡,并满足日照要求。
(四)该项目地址用地为三角形,布局开发具有挑战性,需要对其进行合理筹划。
该项目地块总用地7万余m2(100余亩),可规划建筑面积20万余m2,其中商业建筑面积约3万m2,办公建筑面积约1万m2,住宅建筑面积约11万m2(商品房707户),地下建筑面积5.5万m2,能形成较大规模的小区。
该地与城市中心很近,地理位置十分优越。
(五)交通条件好。
该项目所处位置两面为城市道路,即环城东路以西,长江路以北,交通十分便利。
五、项目拟建内容及建设规模
(一)项目拟建内容扬中惠众住宅小区项目以开发建设商住房为主,临街营业门面房为辅,兼建绿地景观和配套小区水、电、通信及道路系统建设。
1、规划结构本项目在充分研究规划地块现状、用地特征形态的基础上,以满足现代居民对居住环境提高的需求,严格按照建设部建住房[2006]165号文件要求,合理设计住房结构比例。
根据总量
与项目相结合的原则,充分考虑城镇居民家庭生活水平,合理
安排普通商品住房的区位布局,统筹落实新建住房结构比例,新建的商品住房总面积中,充分考虑套型建筑面积在150平方
米以下住房面积比,根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、社会需求等综合承载能力,分析住房需求,合理确定商品住房套型结构比例。
2、功能布局
社区总体空间布局为“外环道路系统+‘+'
字形步行开敞空间系统+多元化住宅院落”。
住宅小区以中部公共绿地景观带分为东苑和西苑。
商业性经济用房布局,主要集中在东侧(一层),西侧有一大型超市,以商业、超市、社区各项服务设施为主的住宅配套。
3、道路系统及停车场地新建人车分流的道路系统、
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