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从2003年开始,中国GDP的增长速度都在10%以上。
一直到2007年,经济增长速度始终没有下降。
而在这个期间,世界经济平均增长率仅有4.9%。
城乡居民收入持续快速增长,增幅为多年所少有,截止上半年城镇居民人均可支配收入7052元,扣除价格因素,实际增长14.2%;
农民人均现金收入2111元,同比增加314元,扣除价格因素,实际增长13.3%。
固定资产投资方面,1-11月份,国房景气指数连续攀升,11月份达到106.59的高位,同比上升2.67点;
城镇固定资产累计投资100605亿元,同比增长26.8%。
其中,完成房地产开发投资21632亿元,同比增长31.8%,住宅完成投资15440亿元,增长33.7%,包括经济适用住房投资693亿元,增长31.7%;
全国完成土地开发面积2.14亿平方米,增长8%;
房屋施工面积21.66亿平方米,增长23%,住宅施工面积17.11亿平方米,增长24.2%,办公楼施工面积7930万平方米,增长18.4%,商业营业用房施工面积2.39亿平方米,增长12.4%。
截止到11月末,全国商品房空置面积为11797万平方米,同比下降4.5%。
其中,空置商品住宅5766万平方米,下降14.2%。
图1-1:
全国房地产开发景气指数趋势图
1.2人民币升值,物价上升
2007年人民币在国际市场的升值压力空前高涨。
从2005年7月至2007年12月,人民币始终保持小幅上涨态势,今年尤其严重,人民币对美元汇率由开始的8点1以上,已经升值到目前的7.4以下,而未来升值压力仍然巨大,升值给国内市场所带来的就是货币的贬值,物价的上涨。
图1-2:
人民币汇率中间价(对美元)
经历了从1992年到1996年连续5年的明显通胀之后,我国居民消费价格在长达10年的时间里,一直保持基本稳定,其中还有三年是负增长。
自2003年以来,我国国民经济呈现出高增长、低通胀的良好态势。
但从今年开始,这一态势出现重大变化,3月份以来,CPI涨幅连续9个月超过3%的警戒线(如图3)。
8月份以来,又连续4个月超过6%,11月,受食品价格持续上涨等因素影响,全国居民消费价格(CPI)同比上涨了6.9%,这一数据不仅是今年以来的最高值,也创下了11年来的最高,通胀压力进一步加大。
统计局总经济师预计,2007年全年CPI涨幅约为4.7%,这一涨幅将是自1996年以来的最高点。
由于今年涨价对明年的滞后影响较大,加之受国际市场大宗商品价格上涨、国内市场需求旺盛以及推进资源性产品价格和环保收费改革等因素影响,明年价格总水平上涨的压力仍然较大,完成防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的任务相当艰巨。
图1-3:
2007年度1-11月份CPI变化趋势图
1.3国际资本充斥内地市场
国家商务部数据显示,今年上半年,房地产业实际利用外资占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%,比2006年全年比重提高近11个百分点。
这在地方上也表现明显:
上海统计局统计,前三季度上海房地产业实到金额13.98亿美元,增长76.3%,占第三产业实到外资的33.5%;
而大连虽然没有公布房地产外资投资数额,但上半年我市实际使用外商直接投资同比增长99.2%,对于房地产这一热门行业的冲击自然不言而喻。
房地产开发投资中利用外资的增长速度也开始逐步加大,并远远高于同期房地产开发投资本身的增长速度。
2007年1至2月和1至3月,全国房地产开发投资本年资金来源中,利用外资的增长速度比上年同期分别增长232.5%和154.4%,增幅比2006年全年高179.5和101.4个百分点,比2007年1至2月和1至3月的房地产开发投资增长高208.2和127.5个百分点。
根据上海统计局消息,前三季度上海外商直接投资合同金额正逐季由小变大,增幅上升,显示了外商不断增强的投资信心。
广东省社会科学院产业经济研究所刚完成的《境外热钱在国内非正常流动调查报告》指出,大量境外热钱在国内进行非正常流动和投机已经成为事实,并且还有继续扩大流入量的发展趋势。
境外热钱具有明显的投机赌博特征,其主要投资方向是房地产和股市等高利润增长行业。
这对于放大房市、股市泡沫起到了极其负面的效应。
2.年度重大政策盘点与回顾
Ø
2007年1月16日,国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
1月16日,国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围,扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状,标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。
《通知》规定,土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算,对房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算,避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值。
另外,《通知》要求,除房地产开发项目全部竣工外,纳税人应进行土地增值税清算的条件还包括:
整体转让未竣工决算房地产开发项目,以及直接转让土地使用权的项目。
主管税务机关可要求纳税人清算的条件包括:
已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%
以上,或该比例虽未超过85%,但剩余面积已出租或自用;
取得销售(预售)许可证满三年仍未售完;
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况。
新规自2007年2月1日起执行。
机构观点:
土地增值税的重剑出击,一个显而易见的结果是房地产商的成本将急剧上升,此消息一出,房地产股大跌,20多只地产股跌停。
“指南针市场部”认为,总体上看,土地增值税的征收对利润率较高的项目,如别墅、公寓等高档房的影响比较大。
对低价拿地的房企影响也较大;
通过“招拍挂”拿地的企业由于拿地价格较高,比通过协议拿地的企业受到的影响相对要小。
回过头看,这也是对地方政府收入的补偿。
其对于价格的影响,市场无法准确的衡量,但有业内人士认为,该政策是促使2007年度房价高涨的“始作俑者”。
3月16日《中华人民共和国物权法》胜利通过,并于10月1日正式实施
10月1日实施的《物权法》,正式以法律形式对公民的物权加以确认和规范。
首次将私有财产置于与国家、集体财产平等的地位,明确了“住宅建设用地使用权届满自动续期”,同时明确界定了物业的权属关系包括专有部分、共有部分及约定部分所有权划分的原则。
规范了物管服务,确立了物业管理向物业服务的转型等等。
该法律充分保障了民众安居乐业,也为房地产发展的后续保驾护航。
《物权法》的实施,主要是保护老百姓自身的利益。
从开发角度看,虽然对于房地产市场的价格影响不明显,但其已经渗透到了房地产开发过程的各个环节。
比如开发初期的拆迁工作,小区权属划分、买卖合同等等。
对于未来的开发,开发商应该更加注重开发环节的标准化,程序化,追求楼盘品质应该成为买卖双方双赢的价值取向。
年内连续六次加息
表2-1:
央行历次加息时间表
调整时间
调整内容
2007年3月18日
上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。
2007年5月19日
从2007年6月5日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
从2007年5月19日起,上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,一年期贷款基准利率上调0.18个百分点,其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。
2007年7月20日
自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.06%提高到3.33%;
一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的6.57%提高到6.84%;
其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
2007年8月22日
一年期存款基准利率上调0.27个百分点;
一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。
2007年9月15日
一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的3.60%提高到3.87%;
一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的7.02%提高到7.29%。
2007年12月21日
从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率,一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%,上调0.27个百分点;
一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%,上调0.18个百分点;
其他各档次存、贷款基准利率相应调整,五年以上贷款利率不变。
由于通胀日益严重,社会流动资金明显过剩,从而加剧了房市及股市的泡沫,央行年内连续六次加息。
“指南针市场部”认为,几次的加息效果并没有像央行预期的那样对市场形成压制或利空预期,反而两市屡次出现加息后的“报复性”增长;
但随着配套政策的组合式打击,楼市年底开始陷入买卖双方的僵持状态,或许明年年初将是未来楼市走向的真正岔路口。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
2007年10月10日,国土部明确开发商拿地将不得分期付款。
国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令),明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让,此外,建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得。
国土资源部有关部门负责人表示,如果不违反合同约定,开发商拿地还可以“分期付款”,但不可以分期拿证。
该规定是防止在实际操作过程中,一些地方存在着受让人未缴清全部出让金,就取得了土地使用权证,或根据付款进程和支付比例部分取得了建设用地使用权证书,造成了一些项目房子都卖了还没交齐土地出让金的现象出现,同时,也造成了一些公司只支付少量首付资金,就大量拿地的问题。
39号令是在2002年颁布的11号令的基础上修改的,其中第三条最为重要。
可以理解为开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款,但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证。
规定一是为了防止开发商以少量资金囤积大量土地牟取不当利益;
二是要避免开发商在未缴清全部土地出让价款的情况下获取建设用地使用权证,或者以少量资金获得大块宗地中的小幅地块建设用地使用权证的情况下向银行融资,增加银行的风险;
三是保障商品房购房者的合法权益,避免开发商在未缴清土地价款而取得建设用地使用权的情况下出售房地产,影响产权人利益。
国土部:
确保中低价位房用地不得低于总量的70%,单宗土地开发建设禁超3年
国土资源部近日发出通知,要求各地进一步加强土地供应调控,采取切实措施,确保用于解决城市低收入家庭住房困难的土地供应资源。
根据通知精神,各市、县国土资源管理部门将优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地,其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。
同时为防止开发商“囤积”土地,国土部要求,单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。
建立中低收入阶层的住房保障体系是当前房地产调控政策的一大侧重点,该通知是针对前期“70/90”等土地政策的进一步深化,严格的数据指标是指导政策在操作层面的具体表现,“政策形似一纸空文”将不再被容忍,国土部开始关注政策的执行力度。
回顾07,年度内的土地政策出台是较为频繁的,
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