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环境脏乱差?
停车场缺失?
管理水平低下?
空置率较高
根据以上农贸市场存在的问题我们不难发现,现农贸市场已不适应发展需求,急需更新升级换代注:
其它调研具体数据上次已提报,本次不做详解三、项目产品业态配比建议
根据市调工作及对景谷农贸市场分析研究我们对本项目业态规划作出以下建议1、摊位
摊位业态分类
生鲜—蔬菜、鲜肉、水产品、海鲜等水果—本地、外来进口等生禽—活鸡、鸭、鸽子、鹌鹑等
干货—干巴、腌肉、调料、干菜、副食品、土特产等粮油—米、面条、动植物油等籽种—各类农作物籽种
以上业态包含农贸市场现有摊位所有业种,根据现景谷农贸市场调研分析对比发现,景谷农贸市场肉类消费比重为首,其次为蔬菜,水果,鱼类,这四大类也是农贸市场的核心配比,其他业种为辅助配比,因此我们对本项目业态配比做出以下建议:
本项目总摊位数:
211个摊位配比建议
篇二:
XX农贸市场销售策划方案
贵州铜仁小十字农贸市场销售策划
方案
福州合纵连恒房地产投资顾问公司
20xx年4月17日
一、项目概况
项目位于贵州省铜仁市(地级市)中心城区商业核心地段小十字商圈,一层单体建筑。
存在时间长,经营状况良好。
目前市政府引进外资进行全面扩容改造,希望打造成铜仁市的菜蓝子形象工程。
该项目属经营良好的农贸市场项目,是铜仁目前规划最大,经营状况最好,租金收入最高的一个成熟的农贸市场,周边可受益人群达到近10万。
项目改造后总建筑面积3751平方米,可销售面积2210平方米(摊位及门面实际面积),其中门面791平方米,摊位1619平方米,其它面积1296平方米。
二、销售概要
销售标的:
本案考虑销售的是摊位及门面的经营权,非产权销售。
在经营权销售方案上,与客户签三份合同。
第一份:
《农贸市场经营权买断合同》、
第二份:
《农贸市场委托出租协议》
第三份:
《农贸市场管理公约》
另外为配合经营权销售方式,另附两份附件加以确认
由房管局出具的《小十字市场产权及经营权确认书》
由市公证处出具的《农贸市场经营权买断合同》的合同公证书
使用年限:
本案土地使用权限为五十年,现已经营六年(2000年起经营),尚余四十五年左右。
付款方式:
由于没有小产权,所以在销售方式只能采用现金交易一种方式,排除银行按揭的可能性。
因此在本案操作上应注意摊位总价问题,面积不宜太大,否则客户资金压力大,将不利于本案的销售。
销售方式:
由于市场内摊位传统上一直采用每延米收取租金的方式,因此本案宜采用使用面积销售方式,即按实际使用面积销售,不计公摊部分。
摊位租金:
市场内现经营状况十分良好,商户入驻率100%以上。
在招商方面采用一年一签的方式,同时好的摊位存在转让费现象。
现市场内租金最贵的为门面,其次为肉摊、
三、定价方案
(一)定价原则
1、根据经营业态定价:
由于本案销售的是摊位经营权,目标客户群多为现有市场经营户及其周围的人群。
该目标客户群熟知市场经营状况、及各经营品种租金状况,因此在定价要予以考虑,建议将肉摊与副食品、水产区的售位拉开,即提高肉摊等摊位售价,拉低副食品、水产的摊位售价。
2、根据经营位置调价:
在拟订好每个经营业态的基价后,根据位置好坏再予以调整价格。
即头摊位置加价20%-50%,中间摊位保持均价。
3、四舍五入定价:
拟订价格后四舍五入取整,并考虑可能情况下微调,如11000元/M2可调为10980/M2。
如此类推。
(二)调价原则
1、内部认购期只跟客户介绍各铺位均价,具体实行
一铺一价,为日后提价预留适当空间。
2、配合推广之“五环夺金”方案,以周为单价进行提价,每过一周提价2%,直至取消价格优惠。
(三)具体定价方案
按经营面积计算(平方米):
摊位定价:
以肉摊价格为最高,14208元/平米(表价),内部有
优惠卡优惠10%为12788元/平米
菜区摊位价格为13487元/平米(表价),内部有优惠
卡优惠10%为12138元/平米
水产区摊位价格为6516元/平米(表价),内部有优惠
卡优惠10%为5864元/平米
其它见价格附表。
(该定价为初步定价,在此基础上以
铺位好坏再进行调价)
四、推广计划
(一)第一阶段:
内部认购期活动(第一周)
针对客户:
售楼部交付使用后第一周,首先针对内部客户进行认购。
主要方案:
发行认购优惠卡仅限100张。
一张优惠卡仅限优惠五个铺位。
一人仅限购两张优惠卡。
持卡可享受购铺九折优惠。
交纳1000元订金可认购优惠卡一张。
主导意图:
通过内部认购,让市场内经营户优先认购。
通过内部认购,让市场内经营户享受九折优惠。
通过内部认购,让市场在经营户中形成良好的口碑。
具体操作:
头摊及其它最好位置在定好价后采用抽签方式决定买方,体现公平、公正性。
(头摊允许多个买家认购,根据认购人数量进行抽签,以决定最后认购者)
其它摊位采用开盘之日排队认购方式,先到先得,有内部认购卡优先的原则。
推广要点:
点明买断经营权与只租赁关系
原先一个摊位一年租金需交2000-3000元,现在平摊44年的租金后年租金仅需700-800元
如买断经营权则以后不存在涨租金的情况,如只租赁则有涨租金的可能
如买断经营权则可以永久经营,如只租赁则可能以后租不到摊位。
其它要点:
在前期宣传上,放出“只卖一半,剩下一半只租不售的”消息,加强铺位的“稀缺性”
(二)第二阶段:
外部投资客户的认购
市场外以买铺收租为主的投资客户。
环环夺金的推广方案,以每过一周提高2%刺激销售。
第一周购买的享受折优惠
篇三:
创新农贸市场发展思路与方法
创新农贸市场发展思路与方法
————对于创新来说,方法就是新的世界,最重要的不是知识,而是思路。
在可以预见的未来,除了新型业态超市和连锁专卖店,农贸市场仍是市民日常购物的重要场所之一,是建设优质“菜篮子”工程的重要切入点。
但由于目前传统的农贸市场经营模式而形成的商业业态日益受到如生鲜超市等现代商业业态的冲击,到农贸市场购物的消费者以及租赁经营的商户对市场设施、布局、环境、管理水平、服务意识等方面的要求越来越高。
面对如此激烈的市场竞争形势,农贸市场的创新与求变显得尤为重要,那么如何构建新型农贸市场,是摆在市场物业经营管理者面前的重要问题。
要想使农贸市场在创新中求发展,需要首先明确以下几个问题:
一、农贸市场的属性和地位
农贸市场与其他商业业态一样具有众多属性和明晰的社会地位,但主要的属性有两个方面,一是农贸市场物业的拥有者和商品经营者追求租赁和经营收益的最大化,使其具有明显的经济属性;
二是作为城乡居民“菜篮子”商品供应的主要场所,它同时太具有社会性和很强的公益性。
就其社会地位而言,农贸市场与其他商业业态的功能相比,社会价值的取向更能体现政府形象,政府通常将其作为“民生工程”、“再就业工程”、“三农问题”、“菜篮子”等工作的平台,以此促进城市发展,展示城市形象,构建和谐社会。
二、制约农贸市场发展的主要因素
农贸市场作为一种传统的商业业态,存在很多制约其健康稳定发展的因素,有硬件的因素,也有软件的因素。
这些因素无论在大城市发展成熟的市场还是在中小城镇发展滞后的市场都具有很多共性,主要制约因素如下:
1、市场基础设施陈旧:
很多农贸市场建设年限已久,建筑物显得十分陈旧,加上管理不善,致使市场变得“脏乱差”;
场内摊档位十分陈旧,有的甚至是临时搭建的台位;
市场的水电设施和排污设施已经不能满足现代市场经营的需要,它已经成为影响市场形象的关键因素。
基于以上基础设施陈旧、排污能力差、经营和购物环境差,使部分市场的人气和经营效益每况日下。
因此改善基础设施成为多数市场实行升级改造的主要措施。
2、市场业种配臵和布局不合理:
这因素属于制约市场发展的硬件因素。
很多市场自从建立以来,其业种配臵和布局就很少根据市场消费环境变化而进行科学有效的调整,导致多数市场长期以来的经济效益难以达到质的飞跃,有的市场更是因此显得经营惨淡。
3、市场收益率低:
农贸市场带有很大部分公益性质,为实现政府所要求的“菜篮子”工程建设,市场建设的资金投入往往是投入大、收入小,致使市场日渐破败,甚至改造升级后其经济效益不升反降。
农贸市场的盈利模式单一是致使市场收益率低的另一重要原因,目前农贸市场的经营收入是以租金收入为主,由于市场租金提升有限,市场经营规模难以扩大,使市场的租金收入长期以来难以得到提升。
4、市场没有主导权:
随着市场经济的进一步发展,农贸市场个体经营户的收入增幅大大低于社会平均收入,导致从业人员青黄不接,年轻人不愿从事该行业,市场逐步萎缩,同时由于经营方式有差距,内部竞争激烈,许多人改行,农贸市场经营户逐年减少,农贸市场经营收入没有稳定保障。
5、市场竞争加剧:
新型商业业态分走客源:
随着城市大型超市、购物广场、连锁专卖店、生鲜超市以及便利店的增加,以及部分农贸市场实行“农改超”经营模式,它们以其优越的地理位臵,优质的服务,整洁的环境,齐全的商品吸引着大批消费群体,这对传统农贸市场,特别是购物环境较差的市场造成很大的冲击。
6、人才制约农贸市场行业的发展:
有一流的人才才有一流的经营管理和发展水平。
一直以来,人们认为农贸市场行业是一个“夕阳”行业,对农贸市场的认识是很低层次的行业、工作环境脏乱差、发展前景有限,导致农贸市场长期以来吸引不了专业的人才。
没有了一流的人才,一方面使市场的经营缺乏战略性规划,另一方面使市场管理人员难以正确理解落实公司的发展措施,即执行力度不够。
四、未来发展趋势
随着消费者消费需求和生活方式的转变,在经济发达的地区或城市传统农贸市场将逐步退出市场舞台。
目前,深圳、广州、上海等地区在城市商业发展规划中已不再规划新的农贸市场,而以其他新型业态取而代之,对已有的农贸市场都要求进行升级改造,比如:
新型街市、社区服务中心和农改超等等。
在短暂的时间内,农贸市场在城市里仍将发挥其独特的作用,而在城镇、市郊等区域发挥主导作用。
从长远看,农贸市场升级、转型、甚至退出历史舞台是不可避免的,过去七、八年国内经济发达的城市和地区已经在新型农贸市场的构建做了很多有益的探索和尝试,而这些有益的经验很值得其他市场借鉴。
纵观国内农贸市场的历史演变,总结先进地区品牌市场、创新型市场的做法,农贸市场未来的发展主要表现为:
多元化主权主体、复合化混业经营、专业化特色彰显、连锁化品牌扩张、综合化市场服务、电子化交易方式、地区化兼并重组。
五、创新型农贸市场的操作思路
基于以上分析的农贸市场属性、存
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- 关 键 词:
- 农贸市场 运营 计划 13