河北省房地产估价师《理论与方法》动态分析法与静态分析法的区别试题文档格式.doc
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B.通货膨胀
C.通货紧缩
D.通货异常
4、在成本法估价中,关于合理确定开发用地取得途径的说法,正确的是。
开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径
开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径
开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径
5、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。
1
2
3
5
6、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。
A.相关房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本
C.消费者的收入水平
D.消费者对未来的预期
7、用地单位必须按合同约定开发使用土地,超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工的,按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。
4
房地产估价机构必须加盖公章
8、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象,同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。
A.成本加成定价法
B.价值定价法
C.目标定价法
D.认知价值定价法
9、某宗面积为5000m2的房地产开发用地,市场价格为800元/m2,容积率为2,受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费,则土地取得成本为__万元。
A.824
B.924
C.844
D.944
10、以下房地产价格中,属于政府定价的是。
经济适用住房价格
公有住房出售的成本价
普通住房价格
高档住宅价格
11、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%,该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。
半个月
2个月
半年
2年
借款合同
12、假设开发法是以__原理为理论依据的。
A.收益递增原理
B.均衡原理
C.预期原理
D.未来趋势原理
13、目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指。
《商品房购销合同示范文本》
《商品房转让合同示范文本》
《商品房购买合同示范文本》
《商品房买卖合同示范文本》
执行层的组织协调
14、物业管理实施原则是。
业主公约的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合
业主大会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合
业主委员会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合
业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合
15、某宗土地面积为2000㎡,城市规划规定的限制指标为:
容积率3,建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是。
建筑物地面一层建筑面积为800㎡,总建筑面积为5000㎡
建筑物地面一层建筑面积为1400㎡,总建筑面积为5000㎡
建筑物地面一层建筑面积为600㎡,总建筑面积为5500m,
建筑物地面一层建筑面积为600㎡,总建筑面积为2500㎡
工业用地的监测点评估价格
16、某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20%,年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。
536
549
557
816
17、某物业当前的市场售价为5000元/m2,其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租,并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。
如果折现率为12%,则第一年的租金应该确定为()元/m2。
A.482.79
B.448.24
C.467.25
D.498.53
18、临街同一道路的其他土地的价格,是以路线价为基础,考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得,这些修正实际上为()。
A.交易情况修正
B.交易日期调整
C.房地产状况调整
D.区域因素调整
19、路线价法主要适用于__。
A.城市市区房地产估价
B.城市商业街道两侧土地的估价
C.区片土地的估价
D.时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估
20、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地,总价为100万元。
相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地,根据四三二一和九八七六法则,其总价为__万元。
A.109
B.117
C.124
D.130
21、按照目前我国的有关土地管理规定,征收耕地的补偿费用不包括。
土地使用费
土地补偿费
安置补助费
地上附着物和青苗的补偿费
22、在正常情况下,房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为年。
23、电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。
下列对人体的危害程度从高到低的顺序是。
超短波>
微波>
短波>
中波>
长波
长波>
中波
24、下列应计算一半建筑面积的是。
层高小于2.20m的夹层
层高小于2.20m的地下室
有顶盖不封闭的永久性的架空通廊
房屋之间无上盖的架空通廊
25、某宗房地产的土地使用年限为50年,至今已使用8年,预计该宗房地产年有效毛收入为80万元,运营费用率为40%,安全利率假定为6%,风险补偿率为安全利率的40%,该房地产的收益价格为()万元。
A.368
B.552
C.561
D.920
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
2、关于物权的效力说法有误的是__。
A.同一标的物,不允许有性质不相容的两个物权同时并存
B.同一标的物一般来说物权优先于债权
C.私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主失效
D.物权成立后,无论其标的物辗转落入何人之手,权利人均可追及标的物行使其权利
3、李某购买了A房地产开发公司开发的住房一套,因质量问题与开发公司发生了质量纠纷。
如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题,这里的“交付使用”之后是指__。
A.未办理交付使用手续之前
B.办理了交付使用手续之后
C.房屋所有权证办理之前
D.房屋所有权证办理完毕之后
4、某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则该开发商第1年的还本收益为__万元。
A.3.41
B.4.05
C.4.59
D.12.59
5、基准地价系数修正法的基本原理是__。
A.收益原理
B.替代原理
C.地租理论
D.区位理论
6、有一计算期为10年的房地产置业投资项目,经测算,该项目的投资收益率为10%,银行贷款利率为6%,计算期内,净现值的期望值为125万元,净现值期望值的标准差为65万元,则在计算期内,该项目的标准差系数是__。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
7、国家可以提前收回建设用地使用权的情形有。
受让方逾期未支付全部地价款
拆除地上建筑物
自然灾害造成地上附着物变化
因公共利益需要
人民法院判决生效
8、投资回报率与资本金净利润率的差异,主要在于前者考虑了__。
A.物业增值收益
B.所得税
C.还本付息额
D.投资者权益增加值
E.权益投资
9、建筑安装工程费用中的财务费,属于。
措施费
规费
间接费
直接工程费
10、复式记账法包括。
收付记账法
借贷记账法
支出记账法
收入记账法
信贷记账法
11、资产负债表中应在资产方反映的项目是__。
A.预收账款
B.应付账款
C.应收票据
D.预提费用
12、下列保险中,厲商业保险的有。
(2004年试题)
保证保险
外汇变动保险
信用保险
健康保险
劳动工伤保险
13、某宗土地面积10000m2,土地单位价格800元/m2,最高容积率为2,固定费用400万元,单位建筑面积建安成本为1500元,管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%,销售价格为3000元/m2,则该项目的盈亏平衡点销售量为()m2。
A.10000
B.12000
C.180000
D.15000
14、某宗土地面积2000m2,城市规划规定的限制指标为:
容积率3,建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是()。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2,总建筑面积为5000m2
B.建筑物地面、层建筑面积为1400m2,总建筑面积为5000m2
C.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为5500m2
D.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为2500m2
15、随着社会经济的发展,房地产开发活动变得越来越复杂。
它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧,而且还要求开发商具有__等方面的知识。
A.市场分析与市场推广
B.项目策划与投资决策
C.国家法律政策与各级政府及其部门的规章
D.房地产估价
E.财政金融
16、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应办理备案的情形有__。
A.设立房地产开发企业
B.签订商品房预售合同
C.签订房屋租赁合同
D.签订土地使用权出让合同
E.签订房屋拆迁补偿安置协议
17、以保险人承保危险的数量为标准,可将保险分为。
商业保险、社会保险和政策保险
财产保险和人身保险
自愿保险和强制保险
单一危险保险与综合危险保险
18、员工医
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