上半年天津房地产估价师《理论与方法》制定估价作业方案的思路试题Word下载.doc

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工业用地的监测点评估价格

4、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。

A．投资利润率

B．投资回报率

C．贷款利率

D．成本利润率

5、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是__。

A．房地产学会

B．房地产行业协会

C．房地产管理部门

D．政府

6、对于公民，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。

下落不明满1年的

下落不明满2年的

因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的

因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的

7、房地产抵押登记属于__登记。

A．占有权

B．使用权

C．他项权

D．收益权

8、买受人有权在通知到达之日起__日内做出是否退房的书面答复。

A．11

B．12

C．13

D．15

9、某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50元／㎡，则该宗土地的减价修正额为。

50元／㎡

250元／㎡

300元／㎡

350元／㎡

10、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元／㎡、6700元／㎡和6300元／㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是元／㎡。

-100

-50

50

100

11、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。

A．目标定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法

D．成本加成定阶法

12、某开发商向银行申请了年利率为6％、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为万元。

6.00

7.05

7.59

13.59

借款合同

13、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760

14、的建筑规模一般都在3万m2以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

A．市级购物中心

B．区购物商场

C．居住区商场

D．邻里服务性商店

15、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。

企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。

A．选择专业化

B．单一市场集中化

C．市场专业化

D．产品专业化

16、所谓__，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。

A．投资机会选择

B．决策分析

C．前期准备工作

D．建设阶段

17、《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。

A．征收

B．征用

C．征收或者征用

D．征购

18、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为。

0.5年和1年

0.5年和1.5年

0.5年和2年

1年和1.5年

19、国务院决定禁止。

商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让

商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租

商品房预购人购买未竣工的预售商品房

商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房

20、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。

40

42

48

21、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是。

开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径

开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径

开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

22、负责组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案的是__。

A．建设部

B．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C．省级房地产行政主管部门

D．地方行政主管部门

23、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。

A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B．债券偿付方式有三种：

第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷

C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年

D．利用信贷资金经营，实际上就是&

ldquo;

借钱赚钱&

rdquo;

或&

借鸡生蛋&

24、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。

A．房地产价格时间序列逐期升高或下降

B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性

C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等

D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

25、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。

某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为。

1．67％

2．1％

2．3％

2．5％

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。

A．50

B．250

C．300

D．350

2、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。

查验申请人提供的权属证明

审查申请人提供的评估报告

就登记有关事项询问当事人

必要时对被登记房屋进行实地查看

及时登记有关事项

3、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。

直接费

间接费

利润

税金

预备费

4、某写字楼2年前的市场价格为12000元/m2，目前该类写字楼的市场资金为每天2元/m2，写字楼的净收益为市场租金的80%。

预测3年后该写字楼的市场价格将达到12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。

如果投资者要求该类投资的报酬率为12%。

则该写字楼目前的市场价格为（）元/m2。

A．10300

B．9766

C．10256

D．9874

5、下列对房地产估价本质的认识，正确的是。

房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值

房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围內

房地产估价是门科学不是艺术

6、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。

A．所有权

B．土地使用权

C．地役权

D．典权

E．租赁权

7、下列工程中，不需要实行监理的是__。

A．大中型企业投资建设的工程

B．利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程

C．成片开发建设的住宅小区工程

D．大中型公用事业工程

8、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有。

政府确定并公布了征收农用地地区片价标准

估价对象位于基准地价覆盖区域

有完备的基准地价修正体系

估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致

估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同

9、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。

土地取得成本

开发成本

管理费用

销售费用

销售税费

10、综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征，可以分为。

绝对指标

相对指标

统一指标

平均指标

变异指标

11、当利息周期小于1年时，则实际利率__名义利率。

A．等于

B．大于

C．小于

D．两者无关系

12、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是。

专家打分法

“三项预测值”法

解析法

蒙特卡洛模拟法

13、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。

（2003年试题）

供给价格弹性一般为正值

当供给价格弹性为∞时，称供给完全无弹性

需求价格弹性永远为负值

当需求价格弹性为∞时，称需求有完全弹性

一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

14、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是。

提高贷款利率

提高购房最低首付款比例

提高法定存款准备金率

提高房地产交易环节税收

15、下列属于闲置土地的范围的有。

按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的

按照建设用地批准书和建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的

建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年末动工开发建设的

建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的

已动工开发，但由于投资额不足总投资额的25％且未经批准中止开发建设连续满一年的

16、房地产估价规范的内容包括__。

A．评估制度

B．估价原则

C．估价程序

D．估价报告

E．职业道德

17、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层次。

一般会计准则

普通会计准则

特殊会计准则

基本会计准则

具体会计准则

18、房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有__。

A．该种房地产的价格水平

B．消费者的消费水平

C