国信开发区人才公寓项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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第一章工程单位及工程简况
一.1工程申报单位
青岛国信开发区置业有限公司
一.2工程名称
国信开发区人才公寓工程
一.3工程申报单位简况
青岛国信开发区置业有限公司为法人独资有限责任公司,注册地在青岛经济技术开发区九龙江路63号203室,法人代表为赵国利,经营范围为房地产开发,公司为青岛国信置业有限公司地全资子公司.
青岛国信置业有限公司(以下简称:
国信置业公司)成立于2010年4月2日,注册资本2亿元,系隶属于青岛国信发展(集团)有限责任公司(简称:
国信集团)地全资子公司,是整合国信集团内部原青岛海湾大桥房地产开发有限公司、青岛东方世纪房地产开发有限公司等四家房地产公司地基础上组建形成.主要承担着城市重大基础设施建设和房地产工程开发经营地功能,经营领域为一级土地市场开发、房地产开发、房屋销售及租赁、城市基础设施、市政工程建设及代建、物业管理等,是国信集团打造置业板块地核心载体.自组建以来,国信置业公司始终坚持以市场为导向,以经济效益为中心,以“诚信、稳健、精致、创新”地企业文化为支撑,一手抓工程管理,一手抓公司建设,全力提升房产开发建设和经营管理水平,为城市发展和品质生活提供优质产品和优良服务.
国信置业依托国信集团已形成地胶州湾海底隧道、青岛大剧院、青岛国信体育中心等品牌及工程资源优势,已承担起地铁沿线土地开发、团岛端岸线整理工程、薛家岛隧道管理中心配套工程等青岛市重点工程地开发、建设及运营任务,目前公司开发量达百万平M以上,在市区及周边地区均设有分支机构,工程储备已遍布青岛七区五市,以优良地质量和至诚地信誉,多次得到上级领导地认可和肯定,在青岛市基础设施建设中发挥了重要地作用.同时,积极参与“两改”及房地产开发工程,强力推进市北区伊春路紫云台、即墨雍翠湾、蓝色硅谷旧村改造等自营房地产工程,积极引进国内外知名设计机构、参建单位和供应商等合作伙伴,全力打造国内一流水平地住宅区,建设城市人居典范,全面提升青岛市地区域品位和生活质量.
一.4工程提出地背景
住房是居民地基本生活需求.自“十一五”以来,我国房地产市场发展十分迅速,呈现了过热地趋势.在国家对房地产调控不断加强地前提下,全国商品住房价格涨幅虽然总体趋缓,但部分大城市房屋价格上涨仍然过快,群众对于稳定房价地呼声日益强烈.
随着当前我国建设和谐社会这一发展理念地提出,青岛市市委、市政府对中低收入家庭地住房问题更为重视,进一步加大投入,努力改善困难群众地生活环境,提升人民群众地生活水平,努力让低收入家庭享受到城市发展和社会进步地成果.2007年以来,青岛市认真坚持“政府有所作为、重点保障低收入家庭、城市土地出让收益回馈民生”三个基本理念,持续将住房保障工作纳入市政府为民办好地实事之首,低收入家庭地住房条件得到了明显改善.经过几年地努力,规划地各工程标任务全面完成,多层次住房保障体系基本确立,廉租住房保障家庭实现应保尽保.截至2012年末,青岛市已累计通过各类保障性安居工程解决和改善了32.2万户家庭地住房困难问题,中低收入群体地住房困难问题明显缓解,其中通过保障性住房解决和改善了约18.4万户,通过旧城区和城中村改造解决了13.8万户,全市住房保障覆盖率达到15.4%.大规模地保障性安居工程建设,充分发挥了抑制房价上涨、平稳房地产市场地作用.2013年9月份,青岛市又出台了《青岛市住房保障发展规划(2011-2013年)》,提出以配租公共租赁住房方式解决9000户(面向符合廉租住房保障条件地家庭配租3000户,面向其他低收入住房困难家庭配租6000户);
以配售经济适用住房方式解决15000户.
青岛经济技术开发区(以下简称“青岛开发区”)是1984年10月经国务院批准成立地国家级开发区,建区二十多年来,在中央、省、市地正确领导和关心支持下,经过广大建设者地艰苦创业和不懈努力,开发区已由昔日地荒野渔村,成长为投资环境良好、开放型经济健康协调发展、社会事业日益繁荣、最适宜生活居住地现代化新城区.伴随青岛开发区建设经济社会建设向更高层次迈进,经济总量逐年增加,城市规模日益扩大,也吸引了越来越多地不同层次地人才参与到开发区地建设中.但是,随着城市规模地扩大和现代化程度地提高,青岛开发区地房价也出现了相当程度地上涨,并且呈现持续上涨地态势,给低收入家庭带来了很大地生活压力.同时,在青岛开发区经济形势日益向好地背景下,要持续推动青岛开发区地科技进步,加快经济转型升级步伐地加快,对高素质人才地需求更加迫切.因此,实施规划建设人才公寓,是吸引人才、留住人才,提高区域核心竞争力地一项重要措施.
为充分体现社会公平,让全社会都能充分享受改革成果,近年来,青岛经济技术开发区逐步建立了包括限价商品住房、经济适用住房、廉租住房、村庄改造安置房、农民安置房、公共租赁住房(人才公寓)6个层次地住房保障体系,并取得了明显成效,本区居民和外来人才地住房问题得到逐步解决,创造了良好地社会效益.2014年,青岛经济技术开发区工委、管委继续把保障性住房建设放在工作地重要位置,提出了一批新地保障性住房建设计划.
作为山东省综合实力最强地房地产企业之一,青岛国信置业有限公司在房地产开发建设方面具有丰富地经验.2014年2月21日,青岛国信置业有限公司在黄岛区滨海公路东南侧地块举牌拍卖中获得该宗土地地使用权,本宗地总面积为23185平方M,其中以拍卖方式出让获得地18548平方M拟建设国信紫玉台工程,以直接划拨方式取得地4637平方M建设建筑面积不少于12056.2平方M地租赁型人才公寓.
目前,青岛国信置业有限公司已经按照成交确认书地约定与青岛市国土资源和房屋管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》并在黄岛区注册成立全资子公司——青岛国信开发区置业有限公司,作为工程实施主体.青岛国信开发区置业已与青岛市国土资源和房屋管理局签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》,开始国信紫玉台工程地开发建设,并依法缴纳土地出让金,完成土地开发地法定手续.
目前本工程地土地、规划、环境影响评价等前期手续已办理完毕,资金来源已落实,工程建设条件已基本具备.根据现行投资管理程序和保障房管理制度,特编制本工程申请报告.
一.5工程简况
工程建设地点
本工程建设地点位于青岛经济技术开发区滨海大道南辅路以南,环岛路以东,南临城市规划路,东临规划预留地,用地面积4637平方M.
工程建设内容及规模
1、建设内容
工程拟建设人才公寓楼1栋以及相应地配套附属设施.
工程建设内容包括土石方开挖、主体工程、建筑装饰工程、给水排水工程、电气工程、空调工程、配套设施及室外配套工程.
2、建设规模
本工程拟建建筑面积12006.3平方M租赁型人才公寓、配套物业管理用房66.3平方M,地下车库与地块内商品房部分合建,分摊建筑面积1729.8平方M.
国信紫玉台工程(整体)主要规划指标详见表1-1
表1-1国信紫玉台工程(整体)主要规划指标表
序号
指标
单位
一
规划用地面积
平方M
23185
二
总建筑面积
74875.2
1
地上总建筑面积
60107.2
1.1
住宅建筑面积
45530.3
1.2
人才公寓建筑面积
12006.3
1.3
人才公寓配套建筑面积
66.3
1.4
商业建筑面积
2010.0
1.5
其他配套公建建筑面积
494.3
2
地下建筑面积
14768.0
三
基底面积
4034.6
四
总户数
户
675
商品房户数
520
人才公寓户数
155
五
停车位
辆
592
地上
282
地下
310
六
容积率
2.6
七
建筑密度
17.4%
八
绿地率
35.1%
工程建设方案
1、总平面设计
工程建设用地西、南两面临城市规划路,北临滨海大道南辅路,东面为规划预留空地,呈斜“L”形.
工程共设置7座住宅楼,建筑高度18层到26层,建筑物沿用地边缘布置,人才公寓楼1座位于工程地东北部.建筑物周边有城市道路和小区内部环形道路环绕,便于行人进出,又可以与周边地居民区之间形成良好地隔离带,避免了相互干扰,保证了居住地私密性要求.在整个地块下面设有地下停车场,既满足了工程停车地要求,又充分利用了地下空间,节约了土地资源.建筑物之间均保持30M以上地楼距,以保证中间具有足够宽敞地绿地,又可以避免住宅楼之间地遮挡,既保证了住宅地日照和采光需要,又极好地维护了私密性地需要.
在工程内,围绕住宅楼设环形道路,宽度为6.0M,以满足内部通行和消防规范地要求.每个楼座前设联系道路,与环形道路相通,中央部位设置一处消防登高面.在用地内部、楼座之间,设集中地绿地和居民活动场所,并配置部分简易地活动设施、亭阁等,满足居民健身、活动需要,另外结合建筑物布局,分别设置相应地楼前屋后绿化.
工程共设两个主出入口,分别开向西、南两面地城市规划路,其中,西侧为人行主出入口,南侧为车行主出入口.
变电站和换热站布置在2#楼地下.
2、建筑设计
(1)住宅
本工程拟建地人才公寓建筑层数为26层,2个单元,可容纳居民155户,按户均3.1人计算,居住总人数为481人.
建筑物采用欧陆建筑风格,外立面以黄褐色暖色调为主,均采用平屋面.住宅户内采用常规布局,主卧室、起居室位于南侧,所有房间均设有直接对外地窗户.
按照《青岛市人才公寓建设和使用管理规定(试行)》(
青政发〔2013〕17号)要求,按照不同层次享受相应地住房面积标准.本工程面对地人才为集团自有人才,人才类别主要为副高职称人员、博士、博士后、本科毕业生等人才.因此,本工程人才公寓套型面积分为65平方M、75平方M、90平方M三个档次,户型分别为二居室、三居室.
人才公寓户型比例分配情况详见下表:
户型
套数
合计建筑面积
(平方M)
比例
65平方M
51
3367
28.0%
75平方M
52
4165
34.7%
3
90平方M
4474
37.3%
合计
155
12006
100.00%
配套物业管理用房位于楼层地地层,建筑面积为66.3平方M.
(2)地下停车场
为满足住户停车需求,拟充分利用本工程地地下空间修建地下停车场,在东南端和西端各设1个出入口,每栋楼地居民均可乘电梯直达地下停车场,方便住户便捷出行.
3、装饰设计
本工程室内外装饰标准、要求按照下表执行,详细做法待下步设计时再行确定.
范围
分项名称
配置标准
—
单体楼
楼内公用部分
一层大堂
(入户门厅)
精装修
墙地面镶贴瓷砖
顶棚白色乳胶漆
楼内公共地面
电梯前室及走廊
地面铺贴地砖
消防疏散楼梯间
地面及踢脚镶贴地砖
楼内公共墙面
电梯前室
墙面白色乳胶漆
走廊
白色乳胶漆(立邦或同档次,下同)
电梯门
一层不锈钢门套
楼内公共顶棚
白色乳胶漆
其他
单元门
普通铝合金门,配IC卡可视对讲系统
报箱
不锈钢
疏散楼梯间扶手
木制扶手、钢制栏杆
电梯
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- 国信 开发区 人才 公寓 项目 可行性研究 报告