天津市东丽区华明镇项目可研建议书规划Word格式文档下载.docx
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未来几年是东丽区建设现代化津滨新城区的冲刺阶段,每年GDP的增长速度将在15%以上,财政收入的增长速度将在20%以上,农民人均纯收入的增长速度将在10%以上,固定资产投入将占当年GDP的40%。
到2010年,全区人均GDP将达10500美元,达到高收入国家水平。
1.3区域规划
东丽区是连接滨海新区和市区的桥梁,是滨海新区圈层化体系的一个重要节点区域和组成部分。
随着天津工业东移、滨海新区西扩等战略的实施,东丽区将着力加强生态居住功能区、经济功能区的建设,力争到2010年,全区城市化率达到100%。
用五年时间,东丽区将建成军粮城(无瑕)、新立、**、大毕庄四个新市镇,并使其成为天津示范城镇。
1.3.1产业总体规划
即将兴建的“现代化津滨新城区”的总体规划,围绕全面优化经济结构为主导,使现代化服务业和高新技术产业成为全区经济的重要支撑点,同时形成“两个依托一带动”的经济发展格局,即:
要依托**经济开发区、**湖旅游度假区、空港物流加工区;
依托镇街乡工业园区建设,带动**经济的全面发展。
规划三个现代物流区:
大毕庄商贸、空港和军粮城码头物流区。
五个产业园区:
空港物流加工区、经济开发区等。
一个旅游区:
建设58.6平方公里的**湖温泉旅游度假区。
八个沿海都市型农业示范区等
1.4**房产发展契机
Ø
天津经济发展良好,特别是环渤海战略、十一五规划等大政方针给区域带来商机
政府对**发展的政策支持和倾斜,商业投资增加
**是连接滨海新区和市区的桥梁,滨海新区的快速发展,推动**发展
依托自身空港和靠近天津港的的地理优势,大力发展物流业
东丽区域价值的进一步提升,呈现良好的市场前景
2.空港概况
2.1空港整体概况
天津空港物流加工区整体位于天津市东丽区,北起津汉公路,西面和南面是京津塘高速公路,东临津汕高速公路。
该区域地处天津滨海国际机场东北则,距市区10公里,距保税区和天津港30公里,距北京110公里,区位优势得天独厚。
天津铁路北环线,京津塘、津滨、唐津、津汉、津汕高速公路与空港物流加工区直通,海陆空联运便捷天津空港物流加工区,具有加工制造,保税仓储,物流配送,科技研发,国际贸易等功能,是高度开放的外向型经济区域,是促进天津经济发展的增长点,也是环渤海地区最具竞争力的投资热点。
一期工程基础设施建设已经基本完成,有400多家中外企业注册。
空港规划成建设用地面积102平方公里,规划人口15万人。
按产业特点和区域交通特点共划分为六个功能分区,空港国际物流区、民航科技产业区、加工制造区、商贸会展区、机场运营区和生态休闲区。
2.2空港物流加工区规划
空港物流加工区为天津保税区的扩展区,位于津汉公路以南,茶金路以西至京津塘高速公路,用地规模42平方公里,分两期实施,一期位于规划津汕高速公路以西至京津塘高速公路,规划占地23.5平方公里。
实际征地21.69平方公里。
二期规划范围为东到茶金路、西到规划的津汕高速、南到京津塘高速、北到津汉高速。
规划占地18.5平方公里。
按照空港物流保税加工区控制性规划,分为仓储物流区、高新技术工业加工区、商务中介管理服务区和商住生活配套等功能区。
2.3空港交通
空港作为由天津向东的张力和滨海向西的辐射,距滨海国际机场1公里,距市中心10公里,689、677、663三条公交路线,规划中6条公交路线,3条通往市区,1条通往塘沽区,2条区内环网运行,沿津汉城际快速路的5条公交路线也在加工区设站,天津地铁2号线延伸至加工区,地铁4号线规划至空港运营区和空港学院交界处。
2.4目前现状
空港内将有大型综合医院,星级酒店及康体娱乐中心,将兴建大型百货中心、进出口产品销售中心、国际大型仓储式购物中心、免税商店、大型电影娱乐中心和国际风情街等。
空港物流区
空港物流区、仓储物流加工区已进入成熟阶段。
滨海国际机场
滨海国际机场扩建工程完成征地,正在施工,计划08年上半年可投入使用。
空客A320
目前空客项目工程进展迅速,占地60万平方米的空客总装厂区用地全部整平完成,总装厂房桩基已完成。
喷漆厂房、服务楼、大部件库、物流中心等均已开工,预计07年底前全部完工进入设备安装调试阶段,08年必须保证第一架飞机上线。
空港加工区
空港加工区目前一期土地整理工作已全部完成,对工业企业的招商工作也基本完成。
二期的土地整理工作目前正在进行。
天津空港加工区自2002年5月开发建设至今,累计吸引中外资企业450余家,实际利用外资62.5亿美元。
累计完成固定资产投资307.2亿元,其中,基础设施投资76.1亿元,企业项目投资231.1亿元。
截至今年5月份,空港加工区进驻项目共计242个,其中,111个项目已竣工投产,累计实现产值超过100亿元;
57个项目在建。
以高新技术为主导的加工制造业项目是空港加工区投资的主体,占全区项目投资额的85%。
目前较为成熟的为空港加工区的发展。
2.5空港加工区配套设施
为区域做文化产业及商贸配套工作已经初见成效,18洞天津国际温泉高尔夫俱乐部、国际商贸中心、假日快捷酒店、白云酒店、海关大楼、司法大楼、投资服务中心、银行街、国际汽车园等设施已经相继建成,皇冠国际酒店、空港国际中心等项目也已经开工建设,商务商贸设施已初具规模。
2.6空港加工区优劣式总结分析
2.6.1优势
政府政策支持,发展助跑;
未来15人口区域的吸引力;
形成高速、铁路、海空联运等交通网络优势,交通便捷,可通往市区及各地;
依托自身空港和靠近天津海港的地理优势,成为华北物流中心;
随着空港经济发展,将带动区域经济发展及周边配套设施的完善;
空客A320以及总部经济的聚集,推动区域高速发展
是滨海新区距离市区最近的一个功能区,距滨海机场较近;
整个区域内绿化比较好,空气质量高;
适宜的气候和自然地理条件(**湖、碧波湖),环境优美。
2.6.2缺点
地理位置稍偏远,区域内公交路线缺乏,影响出行;
规划建设短时间内不成效,,开工周期长;
目前无成熟生活配套,教育、医疗等设施缺乏,无法满足自身需求;
新建区域,人气聚集不足;
目前发展不完善,地域较空旷,还有待进一步规划;
由于施工工地较多,人员较杂,流动性大,安全无法保障;
津汉公路两侧污水河,环境较差。
3、华明镇概况和发展趋势分析
3.1华明镇规划
华明镇位于天津市东丽区中部,紧邻滨海新区,空港物流区就坐落在**境内。
我镇距天津市中心10km,距天津国际机场5km。
2001年由原华明镇和赤土镇合并而成。
全镇总面积156km2,总人口5.3万人,辖14个行政村。
近几年经济发展迅速,2005年天津市选择了三村两镇作为天津宅基地换房的试点,华明镇就是其中之一。
⑴**软件园:
天津市软件公司**园区坐落于华明镇,位于**家园的西面,用地1106亩,处于外环线以内。
设计指标为三级税收每亩地要达到50万元,总税收达到5.5亿元,这是华明镇经济发展的重要组成部分,用以吸引国际高科技软件开发、孵化器等,技术含量比较高。
⑵经济功能区:
占地3300亩(2.2平方公里),每亩地投资130万元,设定指标为三级税收达到每亩15~20万元,包括综合服务业、CBD、EOD等商务、商办企业,06年9月开工,是华明镇经济、社会发展的重头戏。
⑶商务区:
占地1984亩(1.32平方公里),位于**家园内部,对**家园内是商业配套服务设施;
对外辐射周边地区大型商务市场,是提高华明镇经济总量的重要因素。
⑷物流综合服务区:
全镇目前有几千台大型运输车辆、设备,但综合效益并没有完全体现出来,因为挂靠,外流的很多,税收、营业收入等社会效益体现出来了,但是经济效益在**没有完全体现出来。
目前将重新整合运输业、建筑施工设施、机械设备行业、对外配货行业等,使之成为**的产业之一。
另外更重要的是一定要做到延伸和扩面,延伸:
包括停放、维修、管理、加油、配货等综合开发;
扩面:
是横向涉及相关领域的服务业,形成优势互补,带动区域经济的强劲发展。
⑸两个村级工业区:
通过土地整合流转,一些村的不成规模的工业小区要整合成两个,主要的一个是北于堡工业小区,另一个是南坨工业区。
北于堡工业小区是自然形成的,其规划整理,设施都不到位,需要加大投入,进行规划调整和土地整理。
南坨工业小区,目前受土地指标限制,发展受阻,但其有一定的发展后劲。
3.2**发展状况
3.2.1地处天津城市发展主轴带,紧邻滨海新区航空城,区域优势明显
位于天津市东部的东丽区,地处“武清-中心城区-塘沽”的城市发展主轴和京津塘高新技术产业带上,南侧紧邻包括空港物流、滨海国际机场在内的滨海新区航空城,东北部紧邻**湖风景区,西侧为已建成的**示范镇及规划**科技园,区域优势明显。
3.2.2区域高等级路网密集,毗邻滨海国际机场,交通十分便利
区域南侧紧邻连接市区与滨海新区的津汉快速路,地铁2号线延长线在此设站,东侧紧邻规划环外环快速路,北侧紧邻北环铁路,西侧紧邻赤海路和杨北公路,路网发达,同时项目距滨海国际机场仅约3公里,对外交通十分便利。
3.3华明镇发展概况总结
优点:
政府政策的支持与倾斜;
新建区域,小区环境优越;
空气质量好,绿化高;
便捷的交通网络优势,离快速路和机场近,出行便捷;
示范区内道路状况良好,便于出行;
该区域的发展空间大,升值潜力高。
缺点:
区域内生活配套设施不完善,商业、购物还在规划中,医疗、教育资源匮乏;
沿街污水河污染严重,环境差;
板块内无公交配套,离市区远;
多是还迁户,人文素质不高;
区域内正在施工,人员流动大,安全保障受影响;
通往空港快速路无人行天桥,出行安全无保障。
3.4市场空白点
**示范区自身无成熟生活配套,商业不发达,上市量小,无法满足区域内自身需要
**新建商品房区域需2-5年的开发周期
空港内商业需2-4年的开发周期,带来先机
空港现有商业档次过高,多是星级酒店,客户群体有限
空港入住企业的加大增加商业需求
整个**和空港约15万人口的商业需求
新成交商业项目,楼面地价高,加剧项目开发成本
国家和政府对滨海新区、**居住区、空港的政策支持和倾斜
第二篇天津整体房产市场研究
1天津商业发展分析
1.1天津商业政策和市场规划
1.1.1天津市“十一五”期间商业市场规划
天津市商务委,今后五年本市将大力发展重点商业设施,推进海河商业综合开发、建设滨海新区商业中心、完善城市中心商业区、提升特色专业商业街功能和档次、发展交通枢纽型商业,通过优化布局、完善功能和提升水平,加快建设内外贸融合、结构优化,充分体现大都市繁荣、繁华的现代商贸中心特色。
“十一五”期间,商业设施投资总额将达900亿元,年均增长20%,人均商业面积由0.9平方米提高到1.2平方米以上,商铺总存量将从目前的约900万平方米增
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