居住小区房地产项目可行性研究报告Word下载.docx
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房地产开发、销售
法定代表人:
吴小平
企业卖力人:
吴小平,男,1965年9月30日生于湖南。
现年43岁,自2001年3月在加拿大定居,1986年7月结业于长沙铁道学院,获学士学位;
1986年分派到广州广铁团体任职;
1989年调任广州市团委事情;
1990年调任广州市花都开发区任副主任;
1992年起从事房地财产,创建广州富邦升辉投资有限公司,先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光故里、翠华花圃等住宅小区,多次得到花都区纳税先进民营企业家称呼。
期间,在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发,其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。
2006年4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司,任执行董事。
在衡阳兴建湘江东岸南段风物带并建立大型住宅小区——湘江明珠。
为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的都会品位孝敬力量。
建立单元简介:
衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业,并经衡阳市工商行政治理局批准创建的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业,公司下设治理部、技能部、财务部、工程部、销售部等,现有职员26人,其中高级职称1人,中级职称7人,公司人员多数是经验富厚的专业人员,年开发能力为50万多平方米。
公司卖力人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册创建了广州市富邦升辉房地产开发有限公司,十五年间先后开发了总修建面积60余万平方米的中、高等住宅,总开发套数5000多套,销售业绩一直良好,曾创广州市花都区楼盘销售之最,是广州市花都区纳税先进民营企业,花都区经济生长先进企业,公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称呼,花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚,开发建立能力较强”。
2006年3月,由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风物带南段建立意向单元广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并观光了其开发建立的翠华花圃、阳光花圃等四个楼盘。
通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力,具备项目建立开发资质,并完全有能力把湘江东岸风物带南段建立成为理想中的人文调和小区。
衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿,其中已拥有土地使用权面积为238亩,按每亩70万元估价(已完成征地拆迁)近1.7亿,另外风物带建立投资7521万元。
3、可行性研究陈诉体例依据
(1)与委托方签订的咨询协议;
(2)国度计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;
(3)国度生长革新委员会、建立部联合发表的《建立项目经济评价要领与参数(第三版)》;
(4)《都会房地产开发经营治理条例》;
(5)《房地产项目经济评价要领》。
4、体例范畴
依据国度有关政策、执法、法例、规程、范例,对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建立的目的、须要性、项目区域表面、项目筹划方案及建立内容、项目建立组织治理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益阐发、财务阐发、项目风险阐发等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
1项目建立切合百姓经济生长
当前,我国百姓经济运行正处于一个特殊生长时期,为了促进百姓经济的稳步康健生长,一定要求扩大内需,优化消费结构,—2个百分点。
衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升,对GDP的孝敬率还将逐步增大。
凭据国度有关部分的阐发和预测,我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型偏向转变,到2008年,我国城镇居民人均修建面积将到达22平方米,平均每户拥有一套功效根本齐全的住房,住房消费占整个消费的比重将到达15%,都会化水平将提高到36%左右。
我国居民住宅的近期生长目标是户均一套、人均一室,力争2010年到达人均修建面积35平方米,主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的动员作用较大,国度为推动我国百姓经济的连续康健稳定生长,将修建业列为国度的支柱财产之一。
因此,本项目的建立是百姓经济生长的需要。
②项目对都会建立将起到促进作用
2007年12月24日,在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型都会群建立及财产生长思路与对策研究总陈诉》中,提出要把“3+5”新型都会群打造成为功效互补的高新财产聚集区、生长结构公道的新型都会连绵区、中部领先的现代大商业区、情况优美的综合生态区。
衡阳作为“3+5”新型都会群建立的中心都会之一,其经济生长速度在湖南区域经济中领先职位越发突出,对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力,在以长株潭为中心的“3+5”都会群生长建立的情况下,衡阳市委市政府提出要突出衡阳都会形象修建,提高衡阳都会品位,增强都会辐射功效的目标。
凭据湖南省住宅与房地财产2010年筹划,未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造都会住宅,使城镇人均住宅修建面积增加到30.18平方米。
目前,衡阳市的人均住宅面积偏小,并且居住条件也比力差,与湖南省住宅与房地财产生长筹划相差甚远。
因此,改进衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别体贴的问题之一。
同时,随着衡阳经济的生长和人民生活水平的不停提高,人们对居住情况等方面的要求也越来越高,近年来实施的房地产开发建立就是为了使衡阳都会居民的生活情况、居住情况不停得到改进。
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目切合衡阳都会建立总体筹划,贯彻了“3+5”都会群建立的生长战略,其对加速城镇化进程,美化都会空间,创造新的都会景观,提升都会品位都具有积极意义。
③解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调解时期,部分行业职工下岗再就业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是百姓经济增长的原动力,因此国度牢固资产投资总的政策仍然是继承保持投资总量的稳定增长,以创造更多的就业时机。
据有关权威人士测算,我国GDP每增长1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗亭,而住宅投资每增加10%,约莫可以拉动GDP增长0.5个百分点,则可提供40多万个就业岗亭。
因此,住宅建立投资的增加对付增加社会就业时机有着不可忽视的作用,而本项目作为衡阳市重点商品住宅建立项目工程之一,将为增加衡阳市本地社会就业岗亭作出一定的孝敬。
6、拟建所在
本项目位于衡阳市湘江东岸南段,总占地面积20,936.7平方米,小区西隔湘江东路与湘江风物带相连、南至望江路、东隔筹划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。
本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望;
距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里,自然情况优越,门路交通便利。
7、预期目标
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目拟在占地面积平方米的土地上,建立总容积率为2.63,建立密度为24.4%,总修建面积为65,平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房(其中住宅面积47,652.3平方米,1-2层商铺面积平方米,地下停车局面积10,842平方米)。
8、主要建立条件
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)建立项目是“湘水明珠”房地产开发项目的一部分,该项目分都会底子设施建立(沿江风物带)和商住房开发两部分进行,项目以修建、自然与人调和为理念,旨在打造尊贵、康健、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。
为了加速招商引资力度,加速衡阳都会底子设施建立,促进经济社会可连续生长,把衡阳建立成为区域性中心都会,珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风物带堤路工程的建立。
经考察,在中国2006年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限公司,对该项目进行投资建立,并创建了衡阳市湘江东岸南段建立协调领导小组,由原市委副书记王雄飞任组长,珠晖区委书记段志刚任副组长,市委市政府相关职能部分的领导及珠晖区卖力人担当成员。
将东岸风物带南段建立项目纳入省、市重点项目。
考虑到该项目投资大、建立周期长,带来的经济效益及社会效益明显,对该项目享受相关优惠政策,并下发了衡政发[2006]20号文,“关于《湘江东岸南段堤路建立工程实施细则》的通知,该通知第五条划定用地控制范畴。
“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范畴内,凭据投资方从事底子设施建立的投资额加20%的回报率确定赔偿用地面积,作为投资方的开发用地,由市筹划、领土资源等部分经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发”。
第六条划定了东厢用地出让价。
“已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权;
正在改制的企业,按市政府和省政府相关文件执行,整宗土地接纳挂牌方法供地,市天翔公司(原三机厂)、市住宅公司、砂石公司等单元座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发,市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。
1.2.主要技能经济指标
序号
项目
单元
数值
1
总用地面积
㎡
20,936.7
2
筹划总修建面积
65,
2.1
其中:
住宅修建面积
47,652.3
2.2
1-2层商铺修建面积
地下停车场修建面积
10842
3
修建密度
%
4
容积率
2.63
5
绿地率
%
38.3
6
项目总投资
万元
11,650.44
7
财务净现值
3,001.06
8
财务内部收益率
%
73.86
9
静态投资接纳期
年
0.83
10
动态投资接纳期
1.3.问题与发起
项目开发商已正当取得本项目土地使用权,各项建立手续正在申办中。
阐发测算历程假定本项目在土地取得、立项、开发建立、销售等方面均遵照国度及衡阳的房地产项目开发步伐及划定。
凭据测算,在预计的销售代价、销售率条件下,本项目具备良好的可行性。
衡阳市房地产市场正处于开发热潮时期,竞争日趋白炽化,因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏;
在建立历程中,需要严格控制工程本钱和治理本钱。
充实利用地块区域优势和景观资源;
与知名专业设计公司、中介照料公司互助,强强联合,打造小区品牌和企业品牌;
制定公道的市场营销方案,扩大媒体宣传,注重营销推广,包管销售资金回款。
第2章项目投资情况与市场研究
2.1.投资情况阐发
1、国度政治经济形势及有关政策
2007年全年海内生产总值246,619亿元,比上年增长11.4%。
分财产看,第一财产增加值28,910亿元,增长3.7%;
第二财产增加值121,381亿元,增长13.4%;
第三财产增加值96,328亿元,增长11.4%。
第一财产增加值占海内生产总值的比重为11.7%,与上年持平;
第二财产增加值比重为49.2%,上升个百分点;
第三财产增加值比重为39.1%,下降个百分点。
牢固资产投资增长较快全年全社会牢固资产投资137,239亿元,比上年增长24.8%。
在城镇投资中,第一财产投资1,466亿元,比上年增长31.1%;
第二财产投资51,020亿元,增长29.0%;
第三财产投资64,928亿元,增长23.2%。
全年房地产开发投资25,280亿元,比上年增长30.2%,其中商品住宅投资18,010亿元,增长32.1%。
商品房竣工面积58,236万平方米,增长4.3%。
商品房销售面积76,193万平方米,增长23.2%,其中商品住宅69,104万平方米,增长24.7%。
中央经济事情集会将2008年的调控政策业位于紧缩,为“防备经济增长由偏快转向过热、防备代价由结构性上涨演变为明显的
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