房地产项目工程管理策划书secretWord格式文档下载.docx
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佛山市南海城乡建筑设计有限公司岩土工程勘察分公司
项目投资:
约65000万元人民币
项目地址
建设地点:
项目选址于佛山市南海区大沥镇横岗村(杨柳岗)地段,其中心地理坐标:
03′21″E。
本项目周围的四置情况为:
东面部分为空地,部分为和佳工业园内金属加工厂厂房;
南面为和佳工业园内金属加工厂房;
西面为长岗南路,隔路为厂房;
北面为广东粤剧学校。
建设规模及内容
本项目规划总用地面积为59266.84平方米,总建筑面积为189775.69平方米,容积率为2.50,绿地率为30%。
本项目地块用地性质为城镇混合住宅用地,项目以住宅为主,拟建10栋11-13层住宅楼,并配套普通商业、停车场、物业管理和垃圾收集站等设施。
基础、主体工程建设内容
本项目以住宅为主,框剪结构,单层整体高低跨地下室,其地下建筑面积为36438.8m2。
拟建10栋11-13层住宅楼,并配套普通商业、停车场、物业管理和垃圾收集站等设施。
1、住宅楼
拟建10栋住宅楼,包括西区5栋11-13层住宅楼(1#、2#、7#、9#、10#),东区5栋11-12层住宅楼(3#、4#、5#、6#、8#),分二期建设。
2、普通商业区
本项目拟在西区西面设两处普通商业区,分别为商铺A及商铺B,均为三层,商铺A建筑面积1600.28㎡,商铺B建筑面积1179.03㎡,商铺总建筑面积2279.31㎡。
3、物业管理
本项目拟设两处物业管理用房,分别位于1#住宅楼首、二层的西部及10#住宅楼首、二层的西部,物业管理用房面积共为314㎡。
4、垃圾收集站
本项目拟在地块西南角,南侧地面停车场西面设1座1层垃圾收集站,垃圾收集站面积约21㎡,仅用作临时堆放本项目产生的生活垃圾,不设垃圾压缩功能。
5、停车场
本项目共设1185个机动车停车位,其中地上停车位175个(含28个商业停车位),地下停车位1010个。
6、消防控制室
本项目设1处消防控制室,位于4#住宅楼首层北部,面积约33㎡。
本项目技术经济指标一览表见下表。
总技术经济指标一览表
项目
一期
二期
合计
规划用地面积
59266.84㎡
规划总建筑面积
189775.69㎡
其中
计容总建筑面积
148017.41㎡
住宅建筑面积
150134.44㎡
不计容总建筑面积
41758.28㎡
容积率
2.50
建筑基底总面积
15351.16㎡
建筑密度
25.9%
规划绿地总面积
17780㎡
绿地率
30%
住宅户(套)数
1609户
套型≤90平方米商品住宅建筑面积
123081.01㎡
套型≤90平方米商品住宅所占比例
84.87%
最大层数(±
0.000计)
13层
最高建筑总高度(±
40.5m
机动车停车位数
1185个
地面停车场
175个
地下车库
1010个
辅助公用配套工程
(1)供电系统
依据《供配电系统设计规范》、《高层民用建筑设计防火规范》,本项目小区属城镇混合住宅用地。
其中消防控制室、消防水泵、消防电梯、应急照明等消防设施用电负荷等级均为一级负荷;
生活水泵等用电负荷属二级负荷,其余负荷为三级负荷。
本小区的日常供电采用市电系统,为防止电力检修及其它的事故故障,拟在4#楼首层北部的发电机房内设1台600kW的柴油发电机供项目停电时备用,发电机房面积约66㎡。
项目设2处配电房,分别位于1#楼首层东北角和4#楼首层西北角。
(2)给排水系统
给水
本项目全部用水均来自市政自来水管网,主要包生活用水、普通商业区用水、垃圾收集站冲洗用水、绿化洒水等。
水泵房设于地下1层西北角,面积约114㎡。
排水
本项目排水系统采用雨、污水分流系统,项目内雨水经雨水管网排入市政雨水管道。
项目粪便污水(包括居民和普通商业区的粪便污水)先经三级化粪池处理,垃圾收集站冲洗污水分别经沉淀池处理后,与其它生活污水一起进入城西污水厂进行综合处理,最终排入机场涌。
(3)通风设施
本项目配电房采取自然通风。
发电机房设强制通排风把发电机燃料废气抽到内置烟井引到楼顶排放,发电机的内置烟井不能与其他公建设施共用,并需做好隔热措施。
本项目住宅区产生的油烟经吸排油烟机处理后,排入预留的专用室内排烟管引至各栋住宅楼楼顶排放。
地下停车场主要采用机械排风,把汽车尾气抽至地面排放。
(4)消防系统
本项目的消防控制室设于4#住宅楼首层北部,面积约33㎡。
小区内的消防车道围绕地块内的花园绿化设置,能覆盖每一栋建筑物,组团内部在紧急情况下,消防车可以到达。
消防系统根据不同的功能区,设置多个消防分区,消防系统包括消防栓、给水系统、自动喷水灭火给水系统、水幕给水系统、室外消防栓给水系统、消防水池、消防排水和气体灭火系统。
(5)燃气工程
本项目使用天然气供气,采用燃气低压管在小区内形成环网供气,引入户后形成技网供气。
(6)垃圾收集系统
本项目拟在地块西南角,南侧地面停车场西面设1座1层垃圾收集站,面积约21㎡,仅用作临时堆放本项目产生的生活垃圾,不设垃圾压缩功能。
项目产生垃圾临时堆放在垃圾收集站,定时由环卫部门收集外运处理。
(7)空调系统
本项目商业及住宅均不设中央空调系统,均采用家庭式空调。
本项目未设冷却塔。
(8)人防系统
本项目设6处人防防护单元,分布在1#、2#、3#、10#住宅楼的地下1层。
防护单元平时作为地下车库用,战时作为人员及设备掩蔽所,每套单元内均设置染毒集水井、多级防毒通道、扩散室、脱衣间、淋浴室、检查穿衣室、隔音间、战时风机房、滤毒室、集气室、除尘室、吸水坑、人防水池等设施。
项目分期建设情况
本项目拟分两期建设。
一期建设内容为地块西面5栋住宅楼(1#、2#、7#、9#、10#)、商铺A、商铺B及垃圾收集站,建筑面积为94720.03平方米,施工期为2012年6月至2013年10月;
二期建设内容为地块东面的5栋住宅楼(3#、4#、5#、6#、8#),建筑面积为95055.66平方米,施工期为2012年08月至2013年12月。
分期建设情况详见下表。
分期建设情况一览表
施工分期
位置
建筑
层数
建筑面积(m2)
施工期
地块西区
1#、2#、7#、9#、10#住宅楼
11-13层
91919.72
2012.6-2013.10
商铺A
3层
1600.28
商铺B
1179.03
垃圾收集站
1层
21.00
地块东区
3#、4#、5#、6#、8#住宅楼
11-12层
95055.66
2012.8-2013.12
各栋建设情况
1栋
2栋
3栋
4栋
5栋
6栋
7栋
8栋
9栋
10栋
全高
42.1
39.85
39.1
±
0高程
9.4
12.6
13
11
12
户数
224
172
206
210
84
105
126
226
面积
19742
14988
15003
18223
18226
11437
9675
11613
19744
梯数
3
4
5
6
首层
9
8
1508
1361
1370
1507
1510
1041
911
1096
层高
3.6
标准层
18
16
10
1517
1352
1033
868
1042
销售批次
预售时间
1.2项目总平面图
本项目地块为规则长方形,南北较短、东西较长,边界较为规整。
小区整体设计依顺地块走向,总体呈东西向布置,地势东高西低,用地红线挡土墙完成后的小区内高程与周边地势高差约到5米多。
地块西面的5栋住宅楼、普通商业区、垃圾收集站作为第一期建设,地块东面的5栋住宅楼作为第二期建设。
两期建筑物之间无明显分界,地下室贯通,两者充分融合,建筑立面及园林设计风格选用现代东南亚风格。
项目西侧靠近道路部分设置2处普通商业区,3层(部分2F),首层层高6米。
项目地块四周设置5米宽绿化带,形成绿树成荫的休闲带;
小区内部设有大面积的花园绿地,彰显了项目的生态居住价值,从整体上营造一个都市时尚、健康舒适的居住社区。
南北向建筑物外边线到界址线(规划用地红线)最大距离17米,最小距离9米。
项目营销要求,样板房将在1栋、2栋、7栋、9栋、10栋中选取,为满足销售展示路线,其一期(含商业)主入口、小区围合内综合管网、景观及营销布置须于主体施工完成前提前完成。
结合上述项目地理条件、规划设计条件及营销条件等情况,现拟定按基础施工阶段、主体施工阶段、装修施工阶段进行三阶段总平施工布置。
其:
基础施工阶段“施工总平面布置图”见附图1,
主体施工阶段“施工总平面布置图”见附图2,
装修阶段施工总平布置图待进入砌体施工时根据实际情况确定。
注:
总平面布置原则:
1.根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置;
2.根据现场实际地形,最大限度利用施工场地;
3.与总包单位协调,确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求,同时不阻碍施工通道,不影响销售展示;
4.现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离;
5.水电接口应靠近施工区域,合理布置水电管线,采用较短路线,同时应尽量避免管线交叉;
6.应满足文明施工及消防要求。
1.3项目工程管理的特
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