商住房地产项目全程营销项目策划文档格式.docx
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放眼远眺,绿海无边,每一棵树都是一朵绿色的浪花,多少树才汇成这海一样无边无际的森林!
每天从清晨到黄昏,当人们在快意游玩时,这片城市西北部绵延不断的森林带,源源不断地将数十亿粒鲜氧分子从这里输送到城区。
城市与森林的息息相通,让师宗成为上天特别厚爱的地方。
特殊的地理位置和地貌,丰富的自然景观,适于开发生态型高档物业;
节约能源,改善地域气候,最大限度表现和利用自然环境。
另外,相对于市区开发的别墅等高档物业,项目具有较好的私密性和居住质量。
特别适合于开发别墅,连排别墅及多层高尚住宅。
本案为师宗县丹凤水泥厂拆迁项目,本项目的实施从根本上解决了原水泥厂对整个县城及周边自然环境的环境污染问题,从整体上推动了整个师宗的城市化进程与商业化进程,同时还为周遍区域产业结构调整创造和提供了有利条件!
项目概况:
总用地面积:
189140平方米
建筑总面积:
140686平方米
其中:
点式住宅:
14574平方米(10.35%)
双联住宅:
10260平方米(7.29%)
联排住宅:
13230平方米(9.40%)
多层住宅:
101544平方米(72.18%)
幼儿园:
1078平方米
总建筑占地:
32490.8平方米
道路面积:
28878平方米
水体面积:
7320平方米
容积率:
0.74%
绿化率:
49.5%
各式建筑基本情况:
点式住宅A—1:
236平方米(24套)
点式住宅A—2:
275平方米(10套)
点式住宅A—3:
280方米(22套)
双联住宅C—1:
240平方米(24套)
双联住宅C2:
250平方米(18套)
联排住宅B:
228、246、262平方米(共42套)
多层建筑D—1:
110平方米(72套)
多层住宅D—2:
120平方米(120套)
多层住宅D—3:
128平方米(228套)
多层住宅D—4:
1136平方米(240套)
多层住宅D—5:
145平方米(120套)
师宗县域经济文化特点
1、人文地理及宏观的经济政策环境
师宗县位于省东部,滇桂两省结合部,属省革命老区县。
东与罗平县接壤,东南部与广西壮族自治区西林县隔江相望,南邻州邱北县,西南与红河州泸西县毗邻,北倚陆良县。
南昆铁路、国道324线、省道以马线、师弥线等重要交通干道穿境而过,交通区位优势明显。
师宗县矿产资源十分丰富,师宗县现已探明的矿藏有煤、铁、锑、铜、钼、汞、锰、辰砂、石膏、石灰石、陶瓷土、砷、钴等。
其中尤以煤和石灰石(水泥生产原料)储量丰富、质地优良。
师宗县是全国首批61个重点产煤县之一,是省出口煤焦基地县,产品远销东南亚、日本等国家。
煤储量6.3亿吨,以低灰、低硫、发热量高而著称,质量居全省之首,石灰石资源在境大面积分布,仅白马山一带,出露大于1000米,矿体厚度160米,储量达2.7亿吨。
2005年师宗县生产原煤250万吨、焦炭120万吨,产值和税金首次突破10亿元和1亿元大关,占全县工业总产值的60%,煤炭成为师宗富民强县的工业支柱产业。
师宗县现有人口约38万,其中城区常住人口与外来流动人口逾4万,由于历史的原因,城市建设规划起步较晚,现有居住条件及环境较差。
就目前来讲,师宗县工业、商业、旅游业以及城市建设规划正处于开放、开发的起步阶段,商业并不发达,所以外地流动人口较少,基本属于较封闭城市。
2、人文文化因素
被泸西阿庐古洞、陆良彩色沙林和罗平菜花节、九龙瀑布几个炒得十分火爆旅游景区紧紧包裹,挤得喘不过气的师宗,近年虽然加大了旅游招商和开发的力度,但一直缺乏比较有力的市场推广和传播的策划,丰富的旅游资源“一直处于养在深闺无人知”的状态。
随着工农业经济的快速增长和生活理念、开放的发展观念的逐步渗透,经济实力的逐渐增强,师宗商品房市场的破冰起步,商品房有以土地资源的不可再生,投资效应逐渐显现,使较多的一、二次置业者都对改善居住环境和居住条件表现出较高的热情。
调查发现,目前师宗开发的一些房地产项目,虽然在设计、景观、配套等方面都还存在较多比较明显的缺陷,但依旧在短时间取得较好的销售,购房人群主要为国家公务员和事业单位人员,其次是工企业主、高层管理人员、中小企业主、拆迁户及乡镇富裕者。
目前开发的楼盘规模都比较小,基本上集中在主城区;
单个楼盘开发总面积都没有超过3万平方米,销售总额均在3000-5000万左右。
3、城市发展规划
师宗县委、政府把县城建设定位为“山水园林城市”,围绕“扩大规模、完善功能、改变形象”三个重点,依托“三大通道”改造,抓规划、重建设、强管理,全力打造“山水园林城市”。
提出用5年时间大力建设,使县城建成区达6.2平方公里,城市人口达6万人,城镇化水平达到30%以上。
围绕“蓝天、碧水、青山、绿地”主题,该县启动了7个规划体系的修编和新编,增强城市建设的科学性和长远性。
分步实施文化路,凤山路、漾月路等7条街道改造工程,实施垃圾处理场、通源广场、通玄广场、通玄公园、文笔小区农产品综合市场、旧城改造等14项市政建设重点工程,扩大县城规模,完善城市功能,提升城市品位。
随着城市化建设加速,拆乡并镇,部分有条件的农业人口将落户市区,预计至2007年,师宗县本地常住人口加上外来经商务工流动人口,市区人口将达6万以上。
其中公务员总数量1-2千人,事业单位人员近万人。
师宗县城市规划东南以通源大道和文笔大道和新324国道为中心,将成为未来的政治经济中心。
目前已有较多的政府机构迁往通源大道和文笔大道,政治经济中心也随之跟进。
向西北,则发展旅游休闲业,随着石湖公园,通玄公园的开发,丹凤水泥厂的搬迁,自然生态环境较好的西北部,将成为市民休闲养生之地和比较理想的生活居住区域。
第二章
项目的市场定位
第一节
打造师宗第一个运动健康型体验山水园林生态社区
凤城龙园案名
龙园是一个具有鲜明中国特色的名称,而区建筑以北美式湖泊别墅为蓝本,乍看立了似乎矛盾,实则蕴含着深厚的文化底蕴。
凤城龙园所处的地理位置在丹凤镇横山附近,而师宗的五龙以秀美的山水,多姿多彩的民俗文化与极富传奇色彩的神话传说名扬四方。
发展商巧妙地将一个美仑美奂的风水宝地命名为“凤城龙园”,将活水山泉形成的湖泊命名为“九龙池”,将社区公园命名为“龙城花园广场”,将社区幼儿园命名为“小飞龙双语幼儿园”;
并根据风水学说及五行向生相克的通玄学说,用“青龙苑”(东向连排别墅群)、“腾龙苑”(南向多层建筑群)、“神龙苑”(北向双拼别墅、及多层建筑群)、“金龙庄园”(中心独立别墅群)来命名凤城龙园的五个生活社区。
凤城龙园的发展商——富瑞达房地产开发有限公司正是秉承这种精神,将现代西方建筑艺术的精华——北美式别墅加以消化,与中国江南古典民居融为一体,与中国的传统“龙”文化融合在一起,追求天地合一、天人合一的至高境界,在师宗建造起一个里程碑式的山水园林生态纯美园地。
项目规划思路:
“山水园林生态纯美园地”
整体上突出伊甸园式的纯美感觉,给人清新脱俗的感觉,具体还有另一种含义:
纯:
指凤城龙园规划上采用纯别墅的概念,不含洋房和公寓等,保证项目的档次超美:
指凤城龙园以北美式湖泊别墅为蓝本,突出美加风情。
凤城龙园之出现,似是一个楼盘的入市,但更重要在于代表了高档物业卖展的一个必然方向。
它意味着一个纯专业化的、高标准的新物业时代之出现--纯美年代。
凤城龙园的发展,基本原则在于“提纯、融合、创新”,这是三个互相联系、前后因果而又不断发展的概念。
步骤A:
提纯
雕塑家罗丹说过:
“雕刻一脸并不难,把不是脸的地方去掉就行了。
”
经过对市场的判断以及对“别墅”概念的净化,发展商提出了“纯别墅”的发展概念,因此舍弃了其它多种物业形态,保证应有的档次品位。
由于提纯,带来了许多措施,最大的莫过于低容积率。
喜爱玩车的人似乎有一条不成文的规定:
排气量在3.0以上可以作为豪华车的一个基本指标。
而爱玩别墅的朋友也有一个喜爱的指标,在三级市场容积率0.9以下可以做出较好的别墅区,否则环境和密度都不理想。
而龙园更进一步,别墅群容积率为0.3左右,约150多亩土地,仅建了50余幢别墅。
仅有指标是不够的。
风格的确立至关重要,选择纯美风格,在师宗营造北美式湖泊别墅,是一种创新,是一种挑战。
来到凤城龙园不难发现,于湖泊、丘陵之,闪动着豪车的身影。
龙园的人们喜欢包括他们的老总都钟爱在山水景区。
四轮驱动能带来特有的驾驶乐趣。
大家又都记住一条:
轮子有四个,而目标只有一个。
“一心一意发展优秀别墅”这就是唯一的目标。
所谓别墅,根据现代汉语词典之解释,同时参照北美及其它发达地区的情况,只有在郊外和风景区营造的独立式住宅才有资格称为别墅,在城区开发的再漂亮再豪华,无非有一个较为古老的名字——花园洋房,或者一个比较时尚的称呼——都市豪宅。
步骤B:
融合
把不是脸的地方去掉只完成了第一步,接下来重点是把剩下的部分做得有血有肉。
低密度、低容积率是指标,是手段而不是目的,目的是追求纯美的风格、完善的品质。
超量配置,架空会所和泛会所、双车库(室车库、绿化带泊位)的设计,大面积散点式的运动娱乐,休闲设施的安排。
运动场所等公共设施的人均占有面积和可接近程度,均在师宗前所未有。
硬件不达标、不到位,一切只是空谈。
开发的理念、规律、系统、策划、推进等等似乎离开了核心标准,一切都是纸糊的。
别墅的建筑标准:
1)在设计上要有独特的建筑风格和非常合理的别墅使用功能
2)要有必要的配置和多方位的功能服务;
3)应采用先进的建筑工艺、技术和材料。
具体可示单位及轻钢结构别墅的装修、设计标准及环保、健康方面之特点列举部分融合,将先进的技术融入精致的建筑风格,将建筑融入环境中,再将风景引入住宅。
休闲会所在参照国外后将其定位为优雅舒适的乡村俱乐部,散发着亲切迷人的气息氛围,让人留连忘返,如果一位移民美国又回故土发展的师宗人在凤城龙园温暖的别墅客厅里,望着高大的双层中空玻璃落地窗静静地体会。
也许他说这长窗和花格让他想起美丽的缅因州。
步骤C:
创新
风格和个性是别墅的灵魂。
美国的《国家地理杂志》曾编辑过一本《美国大宅》的图书,介绍了美国现有的150个最有价值的大宅,而其中风格各异,总体和细部均很有个性特点,而这也成为凤城龙园设计者们的重要参照。
那种千人一面兵
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