我国房地产行业发展形势分析Word文档格式.docx
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消费者的消费观念发生变化,将增加市场需求。
从国家统计局2000年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析,全国平均使用面积为52平方米(图2),与人们期望的住房水平,还有较大的差距。
所以,中国的房地产市场发展空间非常大。
从住房消费结构来看,居民个人购房需求快速增长是房地产市场较快发展的基础(图3)。
2002年,个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元,居民住房支出已成为支撑房地产市场需求的主体,成为房地产业发展的根本动力。
1992年、1993年个人购房在整个房屋销售总面积中的比例分别为34%和44%,而近年来,个人购房面积占比直线上升,从1998年的58%上升到2002年的80%以上,已经成为推动房地产需求的决定性力量。
3、大规模城镇化进程将支持房地产行业发展
1998年以来,我国城镇化进程明显加快,城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人。
城镇人口比重增幅较快。
按照发展规划,预测到2020年,我国城市化水平将达到52%左右(表1),每年将增0.8%-1.0%。
表1:
城市化水平预测
城市化水平预测(%)
2005年
2010年
2015年
2020年
38.3
42.7
47.2
51.8
大规模城镇化进程的直接后果就是城市人口的增加。
据估计,2010年中国城市人口将超过5亿,人口城市化率将达到40%(图4)。
城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求,而更为重要的是这一进程还远远没有结束,将推动住宅需求的长期持续增长。
我们认为大规模城镇化的政策在未来10年都不会改变,我国将进入城镇化率40%到60%的加速扩张阶段,成为影响商品住宅需求的最重要因素。
4、房地产行业未来需求巨大
按照国家计划到2020年达到小康水平,人均住房面积达35平方米的基本目标来预测,如果经济能保持相对平稳,到2020年我国房地产市场平均每年增长速度至少应在7%-10%(表2)。
二、经济型住房将是我国房地产未来发展的主要方向
1、城镇化的推进必将带动未来经济型住房市场的繁荣,但仍是个渐近的过程
十六大报告明确提出要将“城镇化”作为繁荣农村经济、全面建设小康社会的重大战略来实施,其核心就是通过实现工业化加速农村劳动力向城镇的转移,目前中国加速成为世界工厂的趋势也表明这一政策的前瞻性。
随着大量的城镇人口的增加将产生巨大的住宅需求,特别是经济型住宅的需求,这是大家对房地产市场极度看好的最主要原因。
但是我国城镇化进程将是一个漫长的过程,这主要是受到以下几方面因素的影响。
Ø
人均资源占有量低
城镇化的顺利实施必须有足够的资源做支撑,但从生产技术水平看,我国目前的资源状况并不乐观(表3)
因此,如果中国的加工业不提高技术含量,仍然只依靠高速度的外延式增长模式来支持城镇化发展,那么原油矿石等资源的紧张程度将更加凸现,中国城镇化进程很可能是不可持续的。
消费升级有等积累
商品房需求的另一主要支持因素是消费升级,即由于人们生活水平的提高必然在住房方面提出更高的要求:
扩大人均居住面积、改善居住环境。
尽管这种改善住房条件的需求对房地产市场的健康发展非常有利,但不可否认的是目前过剩的劳动生产力使居民真实收入水平难以大幅提高,而社保体系的不完善也制约了普通居民的消费升级的意愿。
过剩的劳动生产力
由于大量的农村生产力向城镇转移,导致我国非农劳动生产力非常富裕。
从总量来看,尽管第二、三产业从业人员一直在增加,但第一产业劳动力数量居高不下,而且城镇登记失业人员数近年来一直在上升(图5)。
如果再考虑到大量隐形失业的情况,那么从业人员收入水平的提高将受到极大的制约,消费升级也只是少数高收入阶层才有能力完成。
这从珠三角等发达地区的一般工资水平也证实这一判断。
社会财富有待积累
尽管我国居民一直具有非常好的储蓄习惯,但我国居民家庭财富
积累主要是从改革开放以来才开始的,因此普遍的财富积累还比较薄弱(图6)。
2003年末城乡居民储蓄大约为10万亿元,人均不足1万元。
即使按“二八”规律,假设这些财富主要集中在2.5亿人手中,人均也只有4万左右。
并且我国居民人均可支配收入和人均消费支出水平低,每年人均储蓄数量很小(图7)。
因此一般城镇居民的消费升级能力不可高估。
社保体系仍有待完善
由于我国社保体系尚未建立或完善,看病、子女教育、失业保障等问题一直困扰着广大居民,导致消费对我国经济发展的贡献程度远远低于投资和出口(图8)。
而且我国正面临着老龄化的压力(图9),因此如果社保问题得不到很好的解决,那么居民的消费潜力将大打折扣。
目前的房地产价格上涨更加重了一般居民的负担,在很大程度上影响了一般居民的住房消费。
2、但发展经济型住房将是我国未来房地产行业的合理取向
一方面,随着城镇化和消费升级的兴起,广大居民产生巨大的住房需求;
另一方面,客观条件又造成大多居民的消费能力较低。
因此,发展经济型住宅,即适当降低每套面积和均价应该是合理取向。
即使是在经济发展水平很高的一些国家和地区,由于资源条件的限制也采取了发展经济型住宅的模式。
例如,日本目前的每套住房建筑面积平均约在61平方米,香港的情况也是如此(表4)。
第二部分:
我国房地产行业影响因素分析
一、政策因素的影响
1、宏观调控的影响
2、土地供应政策的变化
土地政策从拆迁、征地、开发区招拍挂及清理整顿等方面收紧了土地的供给,从而影响了商品房供给量。
因这些土地政策的影响导致了如下几方面的变化:
第一,土地供给大幅下降(图11),例如2004年上半年土地购置增速由去年同期的近54.7%猛降至2.8%。
受招拍挂政策,影响土地购置面积的增速在03年就开始下降,而到04年又受到宏观紧缩背景下出台的新政策的影响,该指标的增速进一步下降,由于该指标是房地产开发的先行指标,它的快速下降,意味着未来房地产投资的下降,同时意味着房地产供的下降,从而会导致房价上升。
第二,土地成本上升(图12)。
受土地供给方式的影响,土地获得成本开始提高,供给量有所减少,导致上半年土地交易价格增长17.11%。
今后随着招拍挂供地比例的快速提高,土地交易价格还会以更快的速度上涨。
在商业银行信贷管理更加市场化的形势下,政府出于加强管制的本能,对于开发土地的控制趋严是必然的趋势,何况日趋活跃的土地交易市场将土地使用权价值发现得淋漓尽致,土地收益逐步成为“第二财政”(图13)
资料来源:
国泰君安证券研究所
第三,土地储备对资金的需要量大幅提高,一方面土地获得成本提高,另一方面招拍挂政策下,地价款的付款方式由原来的首付20%-30%,改为一次性付清,这导致土地储备占款的大幅提高,提高幅度应500%以上。
第四、一些竞争力不强的公司将逐步被淘汰出局,资金实力的大小将成为能否获得土地的关键因素,地产将迈进资本时代,同时加速了现房时代的到来。
3、预售条件及开发贷款门槛的提高
中国人民银行发出的《关于规范住房金融业务的通知》,对于房地产开发商来说,有以下规定:
住房开发贷款必须是具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业;
企业自有资金不得低于开发项目总投资的30%;
开发项目必须具备"
四证"
;
借款人申请个人住房贷款购买期房的,其所购期房必须为多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二;
借款人申请个人商业用房抵押贷款的比例不得超过60%,贷款期限最长不超过10年,所构商业用房必须是现房。
此项通知的结果是,全国20000多家房地产开发企业将有相当一部份资质较差的企业拿不到或不能及时拿到开发贷款;
此外多层必须封顶、高层必须完成三分之二才能预售也使得房地产公司的资金来源进一步紧张。
因此央行的这个通知对一批缺乏实力、信誉还没建立起来的开发企业,因为资金遭到挫折甚至淘汰出局,但对资金信誉良好的开发企业集团基本不会有大的问题,从长远来看可能还对他们有利,因为市场环境净化了,淘汰了不好的企业,反过来就给这些企业更好更大的发展空间。
4、结构性矛盾突出
央行最近的态度已经表明中央对房地产发展的担忧,但各方面对房地产市场发展现状并没有取得共识,分歧很大。
但市场的主要问题在于结构不合理,也即现阶段我国房地产市场过于追求豪华型享受型。
这样尽管迎合了少数高收入阶层的需要,但严重脱离了普通居民的消费能力。
同时由于大量的管理不规范行为的存在,金融风险、经济压力等问题也就随之而生。
据有关资料显示,04年北京和上海销售的商品房每套平均为118和126平方米(表6,7)
出现这种偏差其根源在于我国的管理层和几乎所有的消费者都认为住宅超大型化和豪华型化才是我国经济实力提高的体现,但这种认识有两个误区:
一方面是比较目标出现偏差,人们往往将美国人均居住面积作为比较标准,但忽视了我国人均占有资源与美国相隔甚远。
其实我们更应与资源相对紧张的日本香港比较因为,我国东部沿海地区的人口密度丝毫不低。
而日本平均每套住房面积大约在61平方米,2000年香港每套面积低于70平方米的住房占83%。
另一方面,即使认为我国资源比日本香港丰富,但这些国家目前住房面积是经历过经济高度发展之后的水平,而我国尚未进入小康生活水平,一步到位作比较是不太合适的。
二、经济发展因素的影响
1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响
未来10年内我国GDP的增长情况预测
虽然世界经济近期可能会进入一个低速增长的新时期,但不会严重影响我国经济的发展。
由于我国政府坚持采取适度扩张的财政政策和稳健的货币政策,继续扩大内需以保证就业和消费增长,加之入世和奥运效应等对投资和期望产生积极的影响,因此最近几年我国经济将持续、稳步增长,这为房地产业发展提供了良好的投资环境。
GDP的增长将带动住房消费的增加
国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产处于高速发展阶段,住宅将成为持久的消费热点,并进入高速增长阶段。
从消费热点分析,吃、穿、用、住、行五大物质消费中住、行方面的消费需求不断加大,住的方面尤其突出,人们的住宅消费需求还远远未被满足。
国民经济的发展阶段与发展要求也决定了我国房地产特别是住宅产业将成为长期的消费热点。
据国外的经验,人均GDP(国内生产总值)在3000美元以下,或者人均住房建筑面积在30平方米以下时,属于较快速度发展住房建设时期。
而我国目前人均GDP和人均住房面积均低于上述标准,所以房地产市场将进入快速发展时期。
并且,为了实现GDP的既定增长目标,必然要发挥房地产对经济的杠杆作用。
住宅建设对国民经济发展具有重要的拉动作用。
据世界银行和建设部有关测算结果表明,每投入100元的住房建设资金,可以创造相关产业170—220元的需求,每销售100元的住宅,
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