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成都位于我国的西南地区,是国家级历史文化名城,我国西南地区的科技、金融、商贸中心及交通、通信枢纽,我国西部地区重要的旅游中心城市。
行政管辖范围包括9个区、4个县级市、6个县。
全市土地面积12390平方千米。
规划中成都分三个层次:
第一层次为中心城,面积为598平方千米;
第二层次为中心城周边的4区、2县,面积为2662平方千米;
第三层次包括规划范围内除一、二层次以外的都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县,以及双流县南部地区,总面积为9130平方千米。
规划重点是第一、二层次构成都市区。
规划中中心城区的城市人口规模如下:
至2000年,非农业人口规模205万人,实际居住人口230万人;
至2005年,非农业人口规模223万人,实际居住人口250万人;
至2010年,非农业人口规模242万人,实际居住人口270万人;
至2020年,非农业人口规模278万人,实际居住人口310万人;
规划中中心城市建设用地规模分别为:
至2000年,172平方千米;
至2005年,200平方千米;
至2010年,226平方千米;
至2020年,248平方千米;
主要用地:
(2020年)居住用地30.93%,工业用地14.35%,道路用地年)。
总体规划中确定的“五路一桥”及外环路工程,目前已完成一半以上,已初步形成向东、向南发展的态势。
府南河延伸整治工程及沙河综合整治工程已启动。
轨道客运系统(地铁)已立项。
与国土规划结合,对规划的非建设用地进行了界定和控制。
规划全面地指导了
各专业规划的开展。
住区建设坚持中高标准,以规模体量适度的多层住宅为主。
每户家庭拥有一套设施基本齐全、居住环境良好的住宅,2020年人均居住建筑面积达到40平方米。
调整居住用地结构,新区建设与旧城改造相结合,合理布局,集中开发,形成规模,避免零星开发建设。
主城区居住用地分为36个片区,其中中心城区22片,周边组团14片。
坚持住房开发市场化、集约化的原则,强化政府导向作用,形成针对不同收入群体的住宅供给体系。
重点加强经济适用房建设管理,妥善解决城市化过程中大量新增城市人口的居住问题。
按照城市建设标准分阶段改造城市边缘地区村庄,逐步将农村村民转为城市居民。
近期(2010年)绿地建设力争达到“国家园林城市”标准,实现城市绿化覆盖率35%,绿地率30%,人均公共绿地8平方米;
中期(2015年)实现城市绿化覆盖率40%,绿地率35%,人均公共绿地9平方米;
远期(2020年)实现城市绿化覆盖率42%,绿地率38%,人均公共绿地10平方米。
建构“蓝脉绿网、四圈八片”的主城区园林绿地系统。
“蓝脉绿网”:
沿城市重点景观河道和主要城市道路设置绿化带,与城市公园、街头绿地、居住区绿地、广场相结合,构筑相互联通的绿色网络;
“四圈八片”:
四圈指府南河环城公园、二环路绿地、三环路和铁路环线绿地、四环路绿地,八片指三环路和四环路之间的绿化开敞区。
给水:
2020年人均综合用水指标达到500升/人·
日。
供水管网主要采用环网结构。
水六、七厂为主水厂,总供水规模将达到500万立方米/日,一般水厂仅作调峰。
逐步淘汰水二厂、水五厂等水厂和其它取用地下水的水厂。
排水:
采用雨污水分流制,形成独立的雨水排水系统。
中心城区规划六个污水处理厂,2020年污水处理总量达212万吨/日;
周边组团规划六个污水处理厂,2020年污水处理总量达102万吨/日。
强化“一主两次多核”的轴向开放型城市空间体系和非均衡轴向拓展的带状空间形态,空间布局以中心城为核心南北展开。
二、成都房地产市场发展状况
政府的连续几道政策,使得全国各地的房价迅速得到控制。
目前来看,市场处于胶着状态。
即卖家咬住价格不放松,买家期待价格的后续下降。
但总体市场的价格并没有下降或下降有限。
首先是开发商,成熟的开发商往往并不会在单个项目上追求过高的利润,尤其是大型的开发商,越来越重视资金流量的控制,希望通过快速的资金流转来提高资金利用率。
但就市场上目前在售项目来说,要么是销售到中期,要么是新开项目。
对于销售到中期的项目,因前期已经销售一部分,后期如果降价,给前期业主没办法交代,企业品牌也会受到很大影响。
对于新开项目,大多是通过拍卖获取的土地,成本压力较大,降价没有空间。
于是,开发商在追求资金快速流转与降价切实难行的矛盾中徘徊。
其次是消费者,这是整个房地产参与主体中最为弱势的群体。
房地产永远具有两重属性,即功能属性和投资属性。
受政府政策与舆论导向的影响,新进入投资者锐减,原有投资者则由需求方转达为供应方。
而对自用需求,绝大多数需求者认为未来房地产价格不可能上涨,下降的可能性较大。
这就使得消费者的观望情绪较为浓厚。
在久盼不下的情况下,犹豫不决的市场特征非常明显。
在买方期望下降而开发商难以下降的情况下,当前房地产市场的价格仍然相对稳定,但成交量一直较为低迷,市场处于“胶着”状态。
这种状态沿续下去,无外乎三个结果,一是大多数开发商开始下调价格,则房价会进入下降通道,消费者更加持币观望,会使房地产整个行业“硬着陆”,几年之内难以复苏,目前来看这种可能性较小。
二是市场彻底恢复,房价开始继续上涨。
但就市场总量来看,全国范围近期有一个土地集中放量的过程,近期市场供应量较大,供过于求的局面短期难以改变,因此这种结果也难以出现。
三是大多数开发商坚持了当前价格水平,不作大的变化,则消费者观望一段时间后会恢复信心,由犹豫转向购买,成交量缓慢回升,目前来看,这种倾向较为明显。
总体来说,市场会在目前的价格的基础上略微下调,并在缺乏交易量的情况下,前行并稳步回升。
这种状况至少会待续到明年中期。
1、2005年成都房地产综述
从以上二表统计数据显示,在2005年3月的关于稳定住房价格通知出台后的短短两个月之后,政府继续重拳出击,建设部等七部委联合行动对房地产市场进行更为细化的调控,房产市场一时出现更大的恐慌与不确定氛围。
在这项政策出台后,成都房产市场也未能幸免,6-9月的房产开发投资一直处于低位,市场不够乐观。
与此同时,商品住宅新开工面积也与投资开发表现出一致,3月与6、7、8、9月新开工面积出现大幅减少。
但我们还可以看到,从去年10月份开始,房产市场又恢复信心,新开工面积大增增加,新政带来的观望效应逐渐淡去。
2、市政发展动态大成都规划浮出水面
按照规划,2020年,成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域,面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内,面积3681平方公里的“都市区”,这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式,城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。
成都地铁时代来临
1992年,成都开始着手地铁工程的前期工作……2005年9月11日,《成都地铁1号线一期工程可行性研究报告》通过国家发改委委托的专家组评审,目前国家发改委已批复,成都地铁一期工程全面动工。
成都市初步计划地铁1号线一期工程于2009年底全线试通车,2010年7月完成一期工程全线建设,提交国家验收,正式通车。
新政无疑是05年中国房地产市场最为引人关注的一个词语。
回顾新政对成都房产市场的影响,可以发现,新政的确对广大消费者的购房行为产生了一定影响,并对房产市场造成了一定冲击。
在新政刚出台后的几个月中,成都房地产开发投资以及销售均出现不同程度的下跌,但这种局面并未维持太久的时间,从10月开始,消费出现回暖,市场出现复苏。
在诸多利好因素的影响之下,相信这样的局面还会在成都得以继续。
但可以肯定的是,在经历了这次政策调控风波之后,消费者的购房行为将会更加理智,开发商在憧憬未来市场繁荣的同时,投资行为也应更加合理。
3、成都房地产市场新盘综述
城中05年住宅供应仅85.16万平方米,供应量有所减少,供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、(超)高层电梯公寓以及一些边角余料上修建的小规模多层项目;
出于土地供应方面的原因,整体价格一直是各区域的领头羊;
城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色;
受国家宏观调控的影响,大多数楼盘在推出产品的时候均比较谨慎,即便是规模不大,也采取分期分批次甚至是分单元推出的模式,从而造就了不少“开盘售罄”的楼市新闻;
在开盘时间的选择上开发商更是小心翼翼,在消费者持币观望的同时,开发商也捂盘观望,拉锯战由此展开。
04年,房地产市场较为火爆,开发商在产品设计方面重视不够,因此在户型方面一直没有很大的进步,“火柴盒”小户型也一度畅销;
05年在投资需求得到抑制的情况下,开发商开始为真实需求打造产品,因此在户型设计方面更加注重功能的分区,最明显的变化是,05年的小户型单套面积有所增大,50-60平方米的套一比例增大,“火柴盒”单间比例减少,功能划分较以前更加明显和合理;
另外,在居家户型中,除传统的通风采光要求外,观景面更大的户型受到市场的欢迎,包括观景露台、转角窗、入户花园等产品细节均成为产品的增值点。
供应总况——主城区占55%
2005年全年,成都市新开住宅楼盘247个,新增供应面积为1589.61万㎡。
其中成都都市区新增楼盘144个,新增供应面积880.32万㎡,占到总体供应的55%,郊区新增住宅楼盘在数量和体量上均小于市区。
月度走势——波动较大,下半年相对平稳
城西和城南作为成熟社区聚集的两个区域,仍然是成都新盘供应的热点区域,
新增供应量为528.53万㎡,占到05年新增楼盘供应的33.25%;
成都市区新增供应整体外移,主要集中在2-3环之间,
供应面积为479.78万㎡,占到总体供应的30.18%;
4、成都住宅户型特点及发展趋势
各面积段户型供应情况
抽样调查结果显示:
40㎡以下的小户型逐渐淡出市场。
房地产交易中心显示数据,成都市2005年1-11月,60-90㎡的户型共成交1795套,占总成交户数的26.61%,,是成交量最大的面积段,90-120㎡面积段的户型共成交1690套,交易量居第二。
而交易户数最少的面积段是180㎡以上的户型,共321套,仅占1-11月总成交户数的4.76%。
对比目前的供需情况,我们不难看出——90㎡以下的中小户型,供需失衡
2005年1-11月,90㎡以下的户型成交总户数为3205户,占总成交户数的47.51%,接近五成比重,而从新盘供应来看,100㎡以下的户型供应比重仅占23.13%,面向大众的经济型中小户型供需严重失衡,现实供应难以满足实际需求,特别是目前一些中高
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