房屋本体及附属设施维修与养护方案Word文件下载.docx
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(2)每日房屋、设施的巡视记录;
(3)每月的房屋、公共设备设施月检;
(4)巡视检查或用户报修未关闭的项目;
(5)月维护保养项目的统计与分析;
(6)根据各个房屋、设施设备不同的特点和使用频率;
(7)杭州市季节气候特点预防性要求;
(8)国家、地方法律法规强制要求。
5、物业维修养护计划的制定职责
(1)物业服务中心物业工程部主管负责编制物业维修保养计划;
(2)物业服务中心经理负责审核维修保养计划;
(3)公司主管领导负责批准物业维修保养计划;
(4)物业服务中心维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作,并做好标识及记录。
6、制定物业维修养护计划的流程
为保障物业维修养护计划的有效性和适宜性,制定标准的流程是关键。
结合业务实际情况,确定物业维修养护计划的制定流程如下:
(三)、建筑本体和公用设施养护流程
1、维护保养流程示意图
2、日常维修流程
(四)、建筑本体和公用设施养护计划
1、物业维修养护计划的内容
根据本项目的实际情况,我们拟定了房屋建筑本体及公用设施的维修养护计划和实施方案。
维护范围:
房屋的承重及抗震结构部位巡检、屋面、外墙面、内墙面、地面、天花板、通道、标识系统、楼梯间、门、窗、道路、停车场、沟渠、池井等。
(1)房屋本体及公用设施年维修保养工作计划
序号
保养项目
保养周期
保养内容与要求
1
屋顶
每月
每月对屋顶进行巡检,对面砖破碎和裂缝较大的及时报街道管理处,进行维修更换。
2
玻璃幕墙
外墙饰面
半年
每半年对重点部位进行检查,特别在雨季前的检查,每半年养护清洗一次。
3
内墙饰面
每半进行全面检查,重点破损部位进行维修保养。
4
楼梯间
每月用拖把进行擦洗,楼梯间踏步每半年进行一次全面检查,易破损部位进行保养。
5
门
1年
对防火门日常发现有生锈掉漆的应及时修理,其它类型门每年全面保养一次。
6
花园、围栏
每年除锈刷油一次。
7
窗
对门窗框松动、翘曲、铰链、风勾脱落及时维修,每年全部保养一次。
8
公共地砖
日常发现损坏及时维修,每年进行全面保养一次。
9
吊顶
日常发现有破损立即更换,1年揭开石膏板查看吊顶钢丝、全面检修一次。
10
车行道、人行道
日常发现的损坏及时修补,每年重点养护一次。
11
管道
室外一楼地面的管道每年刷油一次,井道内管道每年一次,刷油一次。
12
化粪池、污水井
每年揭盖检查清理污泥两次。
13
玻璃门
每年对玻璃门的玻璃胶进行全面检查。
14
公共照明系统
半个月
灯泡随坏随换,灯罩半个月擦一次。
15
水池、水箱
每年对地下室水池清洗一次、每半年对屋顶水箱清洗一次。
16
标识系统
每年对物业的所有标识系统全面检查一次。
(2)房屋本体及公用设施日、周、月维修保养计划
主要周期
房屋本体
室内:
小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内,48小时跟踪验证。
楼梯、墙面:
发现问题按原样及时修复,每年全面检查一次,每年全面修补刷漆一次。
天面:
每年全面检查一次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。
公共设施
室内污水系统:
每月检查1次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。
道路车场:
每天检查1遍,随时坏随时修;
路灯:
明暗沟:
每周检查1遍,随时坏随时修;
供水电气:
每月细查1遍,随时坏随时修;
楼道灯:
每天检查1遍,即坏即修。
标识系统:
检查项目及处理方法
检查项目
1、地基基础2、梁柱板主体3、墙体4、顶棚5、楼梯扶手6、公共门窗7、隔热层8、水箱水池9、天面扶栏10、消防设施11、电子对讲门12、信报箱13、标识14、散水坡15、楼板地面砖16、上下雨污水管17、设备房18、道路19、道路20、电缆沟盖板21、路牙22、踏步阶23、给排水24、路灯25、清洁设备。
处理方法
按照公司标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报总经理并提出纠正措施。
2、房屋本体及公用设施维修养护标准
(1)土建分项工程维修质量检验评定标准
房屋维修项目
质量检验标准
一
墙体维修及零星砌体
砌体材料、砌筑方法符合有关规定
修补后与原墙面保持一致,色泽协调、清洁美观
二
砖墙面抹灰及修补
各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘结牢固,无脱层空鼓,面层无爆灰和裂缝(风裂除外)等缺陷
表面光滑、洁净,按槎平整,线角顺直清晰,墙面均匀一致
三
瓷片镶贴及修补(高2米内)
镶贴牢固,以水泥为粘结料时,严禁空鼓,无歪斜、缺楞、掉角、裂缝等缺陷。
地面镶贴符合排水要求,无明显积水现象
表面基本平整、洁净,色泽协调一致,上口线平顺
四
墙面修刷乳胶漆
刷后无掉粉、起皮、漏刷、透底
刷缝通顺,均匀,面洁白,新老颜色一致
五
油漆补刷
刷后无脱皮、漏刷、反锈
面无流坠、透底、皱皮,新老油漆无明显区别,基本光滑光亮
六
木工制作及维修
木门扇的拼接槽嵌全严密,粘胶结合牢固
表面平整光洁,无槎缝、创痕、毛刺、锤印缺、棱掉角,油漆均匀,色泽光亮
(2)给排水分项工程安装及维修检验评定标准
室内排水、水落管安装及维修
安装必须牢固,管箍固定方法正确,排水畅通,无渗漏
排水管接口的捻口填料密实、饱满,凹入承口边缘不大于5mm,且无抹环缝均匀,灰口平整,光滑,养护良好
止节管连接紧密,承插方向、长度和管箍间距符合原设计要求
上下水管油漆均匀,无脱皮、漏涂出现
室内给水管道、附件安装及维修
螺纹接口必须清洁、规整、无断丝,连接牢固,接口处无外露油麻等缺陷
焊接接口表面无穿、裂纹和明显的结瘤,夹渣及气孔等缺陷
管理支架埋没平整,排列整齐,支架与管子接触紧密
阀门安装:
进出口方面正确,连接牢固、紧密,启闭灵活,朝向合理,表面洁净
卫生器具结水配件的安装及维修:
镀铬件完好无损伤,接口严密,启闭部分灵活,安装端正,表面洁净,无外露油麻
下水道堵塞
疏通后下水管必须下水畅通无阻,不破坏管壁
坐厕更换
污水口与下水道接口必须接合严密,安装位置正确,无渗漏,泄水现象
安装后,坐厕必须无破损,无堵塞现象
(3)室内电器、照明分项工程安装及维修质量检验评定标准
查线、换线
导线截面容量不能小于原设计的截面容量,严禁有扭绞、死弯、绝缘层损坏和扩套断裂缺陷
导线间和导对面间的绝缘电阻值必须大于0.5MK
管内穿线:
在盒内导线有适当余量,导线在管内无接头;
不进入盒的垂直管子的上口穿线后密封处理良好,导线连接牢固;
包扎严密,绝缘良好,不伤芯线;
盒内清洁无杂物,导线整齐护套线全不脱落
换线后的导线必须与插座及用电设备接触良好,并达到使用要求
室内低压电器安装及维修
电器的导电接触面和母线连接的接触面必须接触紧密
电器安装后部件完整,安装牢固,排列整齐,绝缘器件无裂缝缺损,电器的活动接触部分接触良好,表面整洁、固定,电器的支架或盘、板平整,电器的引出导线整齐,固定可靠,电器及其支架油漆完整,通电后无异常噪音
接地(接零)支线敷设:
连接紧密,接地支线截面选用正确,需防锈部分涂漆均匀,无遗漏,线路走向合理,色标准确
(4)门窗分项工程安装及维修质量检验评定标准
门窗安装及维修
门窗安装,开启方向必须与原设计要求一致
门窗安装与维修必须牢固,预埋件数量、位置埋设方法必须符合原设计要求
安装或维修后,关闭严密,间隙均匀,开头灵活
表面洁净、无划痕、碰伤、锈蚀,涂胶表面光滑、平整,厚度均匀,无气孔
门窗玻璃安装
玻璃裁割尺寸正确,安装必须平整,牢固,无松动
橡皮垫与裁口、玻璃及压条紧贴,整齐一致
玻璃胶打边必须均匀,线条一致,与玻璃、铝合金粘贴必须紧密,无渗水现象出现
洁净、无油灰、浆水等斑污,朝向正确
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