荆州市房地产行业调研报告Word文件下载.docx
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不仅在短短两三年的时间内将楼市库存快速去化,同时2017年全年大部分楼盘都开盘快速去化,量价齐升。
一、经济增速一般,典型人口流出型城市
荆州市,位于湖北省中南部区域,属于长江中游江汉平原地区,全市土地面积约1.41万平方公里,2017年总人口接近650万人。
2016年,荆州市全市地区生产总值1726.8亿,总量居全省第四,前三分别为武汉、宜昌及襄阳,荆州市经济总量位于全省中上游位置。
经济和人口方面,荆州市相对于湖北省其他城市并没有明显优势,由于人口基数较大,从人均GDP水平来看,劣势更为明显。
荆州市在湖北省排名前五的城市中,无论从整体经济体量亦或者是经济增速来看,相比武汉、宜昌、襄阳、黄冈均不占优势,2016年GDP增速仅8.6%。
而前四名城市GDP增速均超过9%。
经济结构方面,第一产业占比持续下降,经济结构处于典型的转型期。
由于位处江汉平原地带,农业为荆州市传统产业。
农业占比过高带来的则是人口的净流出,以常住人口减去户籍人口来看,整个湖北省除了武汉市持续不断的吸引人口流入以外,其他城市皆呈现出人口净流出的情况,而其中荆州市人口净流出76.6万人,净流出人口数量仅次于黄冈。
而从我们走访调研的情况来看,目前荆州市内大量的农业户籍人口外出务工,导致了人口的持续流出。
此外,荆州市常住人口在2015年及2016年出现了明显的下滑,户籍人口虽然2016年有所反弹,但自2011年以来整体下滑明显。
一方面,荆州市当地人口向外地城市流出明显,另外一方面,常住人口下滑也显示出荆州市自身对于周边城市人口吸附能力的减弱。
更为直观的中小学生新增入学人数来看,2010年至2015年中小学新增入学人数逐年递减,荆州市并不拥有与经济发达城市的产业发展水平以及公共服务资源,城市属于典型的人口外流型城市。
尽管经济与人口方面都处于不利状态,但荆州的房地产市场却在2017年呈现量价齐升,主要原因首先是棚改货币化安置在消除库存的同时盘活的当地的购房需求;
同时,在房价不断上涨的过程中,伴随着一二线城市调控政策不放松的背景之下,返乡置业购房需求增长明显。
二、货币化棚改,旧城换新颜
荆州市在湖北省整体人口基数较大,房地产销售面积维持较高水平,并且伴随着2012年荆州高铁站的开通,各大开发商分别进驻荆州,包括万达、绿地、恒大及碧桂园,荆州房地产投资在2014年迅猛发展,市场供过于求的现象明显。
2014年荆州城区商品房销售面积增速接近40%,但房地产投资增速高达127%,供求关系明显失衡。
伴随投资大幅上涨,2015年接近800万方的项目上市,而在2014年年底,存量可售库存接近200万方左右,全荆州城的库存水平在2015年达到高点。
整体库存接近1000万方,销售周期接近5年。
到2017年下半年,从我们调研的情况来看,整个荆州城区商品房库存已经下降至150万方左右,下降明显,库存去化周期仅5个月左右。
而房价方面,从我们走访的三个品牌开发商在售项目均价来看,目前销售均价都在10000元每平左右,而在三年前,2015年这三个项目平均销售均价则不到6000元每平。
在2016到2017年,荆州市楼市明显呈现量价齐升的状态。
在短短两到三年的时间里,在荆州市人口流出并没有明显改观的背景之下,楼市能够快速去化库存的原因主要在于荆州市大力推行的棚户区改造计划。
荆州由于历史原因,古城区内只拆不建,主要的开发区域都位于古城外,以荆北新区及沙北新区为主。
在此背景之下,荆州市大力推行货币化安置,有效化解房地产库存。
2016年荆州中心城区有40个棚改项目,其中24个实行货币化安置,而2017年棚改项目35个,其中31个施行货币化安置。
在货币化安置比例极高的背景之下,不建还建房,催生了购房刚需,快速化解房地产库存。
在大力推行棚户区改造的同时,荆州政府陆续出台政策鼓励农民进城买房,由财政给予每平方米200元的购房补贴,降低购房门槛。
在不断深化的去库存政策之下,房价也迎来了全面上涨,尤其是品牌开发商在新城市中心的改善型项目。
这类项目户型主要是三房或四房,面积大多在150平以上。
在房价上涨的同时,也带动了外流人口返乡购房的置业需求。
从我们走访的情况来看,前几年主要因为库存高企,房价涨不动,许多外流人口返乡时不看好房价未来的涨幅,与其在家乡三四线城市购房,不如选择武汉、宜昌等经济发展更好的城市置业。
而这两年房价上涨之后,相对于省会武汉,荆州的房价仍旧偏低,在出现房价上涨的趋势后,越来越多的外流人口选择返乡置业。
这一类需求主要由两个因素推升,一方面主要是看好未来荆州房价能够继续上涨,另外一方面则是拿着一二线城市的收入,回家购置房产改善家乡父母的居住环境。
从我们在不同项目走访的情况来看,超过半数的返乡购房需求为第二个因素催生。
在今年春节期间,各大售楼处都呈现人潮涌至的热闹情况。
在我们走访的三个项目中,除了恒大名都已经售罄外,绿地及碧桂园仅零星几套房源出售,主要是位置及楼层较差,销售情况相对一般。
三个项目开盘后一个月内去化率都在90%以上,受益于原荆州古城区核心功能外移的影响,三个项目都会在2018年加大推盘力度。
此外,由于棚改带来的城市空间的变化也是荆州市返乡购房热潮爆发的原因之一。
由于荆州市教育及医疗资源都位于古城区内,在荆州政府接连将荆州市重点中学及荆州市中心医院全部向外迁移,荆北新区成为新的城市中心。
因此,由于教育及医疗资源的迁移,城市空间结构的变迁,以及新城区新建商品房突出的产品力催生了返乡人口为家乡父母及子女的消费升级置业需求。
从我们走访的情况来看,三个楼盘中,已经交付的新房在1年以内入住率都达到了50%以上,交房时间较早的恒大名都入住率更是超过了80%,并不存在大量新房空置的情况。
三、棚改、返乡需求良性发展,楼市平稳上行
荆州市这个城市属于目前三四线城市中具有代表性的一类,在经济和人口形势都不太理想的状况之下,依靠货币化安置盘活存量需求快速去库存,货币化安置则是这一轮楼市上涨的推手。
在2018年货币化安置比例仍旧维持在70%的高位,加之由于棚改带来的城市空间结构不断变迁及配套功能的不断完善,返乡置业需不断复苏,楼市发展将呈现平稳发展的良好状态。
以荆州市为代表的这一类三四线城市,从2015年以来楼市快速的根本原因并非经济和人口的带动,而是棚改货币化安置;
而棚改货币化安置背后推升的原因在于在荆州市城镇化率不断提升的迫切需要。
2015年全国城镇化率为56.1%,湖北省户籍人口城镇化率为54.2%,而荆州市户籍人口城镇化率仅45.4%,显著较低。
在2014年以前,过渡的房地产投资开发造成了大量的库存,而城市自身经济与人口流出带来的需求疲弱,与高库存的房地产市场形成了强烈的对比。
而由于历史原因过渡依赖第一产业而导致的过低的城镇化率,则是提振本地购房需求的最大阻力。
在此背景之下,棚改货币化安置则将这一矛盾完美解决,将房地产投资更加充分的向购房需求端进行正向传导。
我们认为,荆州市是这一类三四线城市中的典型城市,而对于2018年来看,由于很多城市在十三五期间都明确了棚户区改造的具体目标,比如荆州,在2018年至2020年明确基本消灭城区内城中村,每年棚改项目数量将维持一定水平。
因此,在城镇化率不断提高的过程中,由棚改带来的需求将会持续释放。
市场普遍担心2018年货币化安置比例下降,主要由于近两年房价上涨幅度大幅超出预期,货币化安置成本将会水涨船高,地方政府或许转而采取安置房的方式,强制性的被动刚需将由新建安置房消化。
但实际上荆州市2018年货币化安置比例并未大幅下降,仍旧为70%,主要原因在于信贷层面对于棚改货币化安置的大力支持。
而在返乡置业方面,在我们走访了品牌开发商在售项目后,对比当地居民居住环境,品牌开发商的新建商品房确实在户型及产品力上大幅优于其他项目。
从我们调研的情况来看,外流人口此前并未出现明显的返乡购房潮的主要原因在于不看好房价上涨空间。
在棚改进程不断推进的过程中,房地产价格和销量走势都呈现良好的状况,返乡购房潮最首要的担忧也被打消,这也是为何在2018年春节,荆州市新城区的几个品牌开发商楼盘出现了明显的返乡购房热潮。
而更重要的是,随着古城区核心功能不断外迁,外围新城区配套设施不断完善,返乡人口对于家乡留守人口的改善型需求将会持续复苏,带来房地产市场的良性发展。
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