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一房多卖案例Word格式.docx
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委托代理人庄月芳。
上诉人张仁清因与被上诉人金坛奥金房地产开发有限公司(以下简称奥金房产公司)商品房预售合同纠纷一案,不服金坛市人民法院(2010)坛民初字第2223号民事判决,向本院提起上诉。
本院受理后依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
原审经审理查明,2008年2月20日和21日,奥金房产公司与张仁清签订了62份商品房预销售合同,62份商品房买卖合同中所约定销售的房屋总价款为27683055元,同时也签订了补充协议,补充协议主要内容:
一、乙方(奥金房产公司)向甲方(张仁清)出售位于金坛市经济开发区华城中路的美丽华公寓商品房62套,面积为8400.75平方米。
二、甲乙双方一致确认,前述62套商品房面积为8400.75平方米,合同总价为27683055元的商品房,实际成交价为人民币1000万元,即甲方支付购房款1000万元就取得前述62套商品房的完全所有权。
三、甲方购买上述商品房的购房款人民币1000万元,由甲方指定的无锡山北金属容器有限公司于2008年2月22日代为甲方支付。
四、甲乙双方另协商一致同意乙方有权于2008年12月22日前一次性或分批次以甲方实际购买总价人民币1000万元的原价回购前述62套商品房,回购房款直接汇入甲方或甲方书面指定的单位;
若乙方未能于2008年12月22日前依前约回购,则乙方仍有权于2009年1月22日前以人民币1200万元回购前述62套商品房;
若乙方仍未能于2009年1月22日前依前约回购,则乙方应在2009年3月22日前为甲方办妥前述62套商品房的房地产权权属证书。
张仁清于2008年2月21日汇给奥金房产公司1000万元,双方到政府主管部门对该62套商品房进行了备案登记。
2008年年底,奥金房产公司因经营管理不善,高息融资,且将奥金房产公司的资金用于其关联企业的开发,致奥金房产公司资金链断裂,其所开发的美丽华公寓建设被迫停工至今,不能清偿到期债务,债权人纷纷起诉,购房者也为此集体上访,引发了社会矛盾。
2009年11月,债务人奥金房产公司以其不能清偿到期债务,且资产不足以清偿全部债务为由,向法院申请破产清算,经常州市中级人民法院指定,法院于2009年12月4日立案受理,并依法作出(2009)坛民破字第2号民事裁定书。
张仁清于2010年2月10日来奥金房产清算小组申报62套商品房财产所有权。
2010年4月17日奥金房产清算小组通知张仁清:
张仁清申报的美丽华公寓62套商品房财产所有权不符合法律规定,不能确认。
2010年4月28日,张仁清再次发函申明对62套商品房的财产所有权。
2010年9月10日,张仁清诉来法院。
原审法院认为,民事活动应当遵守法律。
根据国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第四条第
(二)项内容的规定,奥金房产公司与张仁清签订商品房买卖合同和补充协议的行为,其实质内容属于未经依法批准,以预售房屋为名,筹集资金的非法融资行为。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定,应认定双方签订的商品房买卖合同和补充协议违反行政法规的强制性规定,属于无效。
张仁清虽然与奥金房产公司双方到政府主管部门对62套商品房进行了商品房预销售合同备案登记,但该登记属于债权性质,仅能起到备案作用,不具有物权效力。
据此,原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及有关民事法律政策之规定,并经法院审判委员会讨论决定,作出如下判决:
一、张仁清与金坛奥金房地产开发有限公司于2008年2月20日和21日签订的商品房买卖合同和补充协议无效。
二、驳回张仁清其他诉讼请求。
案件受理费80200元,由张仁清负担。
上诉人张仁清不服上述判决,向本院提起上诉称,一、一审法院适用法律错误。
一审法院以国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》为依据作出的一审判决适用法律错误。
国务院这一办法不适用本案,上诉人和被上诉人不是非法金融机构,也未从事非法金融业务。
一审法院认为上诉人与被上诉人的行为是“以预售房屋为名,筹集资金的非法融资行为”,这一认定是错误的。
本案为公民和企业之间的商品房销售合同纠纷案,应当适用我国房地产方面的法律法规及最高院关于审理商品房买卖合同纠纷方面的相关司法解释来审理本案,来判定上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》和《补充协议》的效力。
上诉人认为,上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示,是合法有效的。
上诉人与被上诉人是具有民事行为能力的法人和自然人。
双方在签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的时候都能预见到最终的法律后果。
众所周知,合同、协议具有引领和规范民事活动的作用。
双方在《补充协议》中的“甲方支付购房款1000万元就取得前述62套商品房的完全所有权”、“乙方应在2009年4月30日前为甲方办妥前述62套商品房的房地产权属证书”等约定充分表示了双方的真实意思并明确了应承担的法律后果。
双方在《补充协议》中明确表示了交付和接受标的物,即涉争商品房的意思表示和行为。
双方在《补充协议》中的约定起到了对双方的民事法律行为进行引领和规范的作用。
该《商品房买卖合同》和《补充协议》合法有效,理应受法律保护。
二、一审法院认为上诉人的商品房备案登记“不具有物权效力”同样是错误的,商品房未竣工并不影响双方商品房财产所有权的转移。
我国商品房买卖预登记有两种形式,即依据《物权法》的预告登记和依据《房地产管理法》的备案登记。
预登记的目的就是购买人通过预登记达到对抗第三人的效力,将物权的公示手段用于债权的保护,是债权物权化。
上诉人购买的涉争商品房在政府主管登记部门备案登记的目的就是使得上诉人购买的涉争商品房具有对抗第三人的物权效力。
上诉人的购房行为与其他小业主一样合法有效,同样受法律保护。
本案涉争的商品房虽未竣工,但并不影响被上诉人将商品房所有权转移给上诉人。
被上诉人将尚未建成的涉争商品房销售并转移房屋所有权于上诉人,符合最高院审理商品房买卖合同纠纷的相关司法解释。
根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定,上诉人已经取得了涉争商品房的财产所有权,虽然尚未竣工,但并不影响上诉人已为涉争商品房财产所有权人这一客观事实。
三、被上诉人处置涉争商品房,应承担等值赔偿。
上诉人在被上诉人破产前已经取得了涉争商品房的财产所有权,上诉人的商品房的财产所有权依法不属破产财产,且在破产宣告前涉争商品房仍尚存在,并未灭失。
但在一审审理期间,被上诉人将涉争商品房进行了处置,根据最高院关于审理破产案件的相关司法解释,被上诉人依法应当承担等值赔偿责任。
综上,请求法院撤销原审判决,依法改判。
被上诉人奥金房产公司在法定期限内未作书面答辩。
二审中,双方当事人未向本院提交新证据,且对原审查明的事实无异议,故本院对原审查明的事实依法予以确认。
本院另查明,一审中,华东政法大学商法研究中心接受江苏高尔登律师事务所的委托,对本案进行了研讨,并出具了法律意见书,该意见书认为:
一、张仁清的购房行为合法有效。
张仁清与奥金房产公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议书》。
从合同和协议书的主体来看,张仁清作为具有完全行为能力的公民,有权购置商品房。
奥金房产公司是经工商行政管理部门核准登记、领取企业法人营业执照的房地产开发经营企业,并在建设行政主管部门取得相应的房地产开发企业资质证书。
奥金房产公司取得了所出售的62套房屋的商品房预售许可证,预售行为符合我国法律、法规的规定。
预售双方的意思表示真实。
从合同的内容看,双方的权利义务在《商品房买卖合同》及《补充协议书》中做了约定,充分体现了协商一致的原则,也没有违反法律、法规的情形。
由于张仁清支付的购房款是按《补充协议书》约定支付的,而《补充协议书》约定的价款低于合同价款,该行为是否显失公平。
从本案的履行情况看,也不存在显失公平问题。
因双方签订合同和协议后,张仁清已按约履行了全部义务,奥金房产公司一直没有异议(我国法律规定显失公平的撤销期限为1年)。
据此我们认为张仁清与奥金房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》合法有效,张仁清的购房行为应受法律保护。
二、关于《商品房买卖合同》及《补充协议书》的性质。
张仁清与奥金房产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》后,为保障所购62套商品房的权益,依法办理了备案登记。
商品房预售登记是不动产登记的一种,我国规定的形式有预告登记和备案登记,是为保全预购人的不动产物权。
商品房预售合同一经预登记,预购人对预购商品房取得了对抗第三人的效力,通过预登记,将物权的公示手段用于债权的保护。
预售人如果将预购商品房出卖给第三人,由于预购人的预登记在先,该第三人不能通过登记取得所有权,故预登记使合同债权具有物权性质,是一种典型的债权物权化。
在预登记作出后,只要预购人履行完毕了买卖合同中规定的义务,便取得房屋的所有权,这种所有权受法律保护。
而且,根据双方签订的《补充协议书》第二条规定,只要张仁清付清约定的全部购房款,即取得约定商品房的所有权。
据此应认为双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》是债权物权化的合同,具有物权合同的效力。
三、张仁清对所购商品房享有的权利。
本案中,奥金房产公司由于经营不善,进入破产清算程序。
张仁清所购的62套商品房应如何处理呢?
对于买卖中的特定物的性质,2006年颁布的破产法和之后的所有司法解释都没有做出明确的规定,而之前最高人民法院2002年7月18日发布的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》(法释{2002}23号)作出了规定。
法释{2002}23号第71条明确规定了几种不属于破产财产的情形,其中第四项为“依照法律规定存在优先权的财产,但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外”,第五项“特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”,此规定突破了我国法律买卖合同不转移占有或进行登记不发生所有权转移、相对人只能享有普通债权的规定,赋予了已经支付了完全对价的买受人在出卖人破产时对所购买标的物一种类似于所有人“取回权”的权利。
虽然该司法解释没有进一步明确特定物不属于破产财产后购买人是否如所有人一样可以“取回”,即要求交付和转移所有权,但从司法解释将其区别于第71条第四项规定的对特定财产存在优先权的权利及司法解释的精神看,应该肯定购买人可以进一步有要求交付特定物和转移特定物所有权的权利。
由于商品房预售合同的标的物为特定的房屋,因此自然可以适用此司法解释的规定。
也就是说,在商品房预购买卖中,支付了全部价款的购买人可以在出卖人破产时对所购买的房屋享有一种类似于所有权人“取回权”的权利,购买人的权利在此种情况下被司法解释明确赋予了物权的效力。
因法释{2002}23号关于特定物买卖的规定与之后的破产法及相关司法解释并不冲突,所以,法院在处理特定物买卖的破产案件中,法释{2002}23号第71条的规定继续使用,最高院至今没有废止。
尤其是在商品房的买卖中,付清全部购房款的购房者享有买卖商品房的所有权。
最高法院的司法解释的目的是保护作为消费者的购房者利益。
就购房者而言,只要购房,不论所购房屋的套数多或少,都属于消费者。
据此我们认为张仁清与奥金房产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》后,不但进行了物权性质的预登记,还付清了约定的全部购房款,而且《补充协议书》还约定张仁清付清房款后即取得62套房屋所有权,故在奥金房产公司破产清算时,张仁清所购的62套商品房不属于破产财产,张仁清享有这62套房屋的所有权。
本院又查明,2010年11月11日,一审法院第一次庭审中,一审法院询问上诉
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