酒店行业分析报告Word格式文档下载.docx

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（单体酒店引流依赖OTA，若要达到品牌酒店的入住率则获客成本将大幅提升。

）

酒店行业规模扩大、连锁化率提升、行业集中度提高，酒店集团发展空间仍大。

1.酒店行业总规模持续扩张，17年全国酒店总数约30.1万家，年均增速约5%。

2.连锁酒店整合单体酒店，连锁化率逐年提升。

17年全国连锁酒店2.9万家，年均增速约20%。

3.大型酒店集团持续整合其他小品牌酒店集团及单体酒店，行业集中度不断提高。

我国酒店集团CR3（房间数口径）为15.8%，美国为32.3%，有超一倍提升空间。

国际比较研究：

我国酒店ROE提升空间大，具备长期配置价值。

加盟店占比差异是我国ROE较低的主要原因。

加盟店属于轻资产运营，净利率水平在30-40%，加盟店占比越高，净利率水平越高。

国内酒店集团加盟占比在75-85%左右，而国外在98%以上。

国外酒店集团17年ROE水平可达30%（修复后），华住/锦江/首旅分别为20.9%/6.8%/8.9%，仍有较大提升空间。

一、行业概述：

存量整合期到来，加盟为发展方向

1、简介：

酒店的分类与盈利模式

酒店业是指出售住宿、宴会及会议等服务换取房间租金及服务报酬的行业。

按照服务提供的类型可以分为全服务酒店及有限服务酒店。

全服务酒店所提供的服务主要包括住宿、会议、宴会、度假休闲相关的服务。

有限服务酒店剥离了全服务酒店的非核心功能，只提供B&

B（早餐+床）服务。

酒店按所有权来分类主要分为自营与加盟两大类型。

自营酒店所有权及经营成果归属酒店集团，而加盟店所有权及经营成果都属于加盟业主，酒店集团收取一定的加盟费。

自营业务中，酒店集团承担经营性风险，同时也享受收益。

因此，划分自营业务和加盟业务的主要标准为酒店集团是否承担了大部分经营风险。

自营业务又分为自持物业（Owned）与租赁经营（Leased）。

两者的主要区别在于用于经营的酒店物业所有权是否属于酒店集团，目前绝大多数酒店集团的经营物业来自于租赁。

加盟业务分为管理加盟（ManachisedHotel）与特许加盟（FranchisedHotel）两类。

两者的主要区别是是否由酒店集团派驻管理人员，目前国内以管理加盟为主要合作形式。

国外管理加盟与品牌加盟并重。

某些较为知名的国际品牌会通过“长期管理协议”（longterm-agreement）来规避经营性风险，虽然单体酒店的人事权/财务权/经营权（由酒店集团交租金）都属于酒店管理集团，但是由于经营性风险通过“协议”规避了，所以本质上这种业务应该属于管理加盟范畴。

自营的盈利来自酒店经营，主要的营收为房费及其他服务性收入。

自营为重资产经营模式，经营性风险相对较高，固定成本主要为人工、租金、物料能源及折旧摊销，占比相对较高。

以目前我国酒店集团为例，自营成本占营收比重在70-80%之间。

在自营模式下，租金与RevPAR是两个核心变量，两者的驱动因素都是商业的繁荣程度，自营模式是出租者与酒店管理集团对未来经济繁荣程度的对赌，酒店管理者承担波动风险。

加盟的收入主要来自于首次加盟费和持续加盟费（一般按照加盟商营收的百分比提取，4%-8%）。

加盟为轻资产经营模式，成本主要有人工及后台支持成本（销售及市场推广费用、一般行政费用的分摊），加盟成本占营收比重在10%-15%之间，远低于自营占比，经营性杠杆低，加盟主要考验的是酒店品牌的输出能力，长远来看加盟模式具有较强的规模效应。

以加盟形式为主导是酒店集团做大后的必然选择，加盟模式相较自营模式具有更低的经营性风险，在具备品牌及管理输出能力后，将成为主要的业务拓展模式。

酒店集团的核心能力是对酒店业务的管理能力，而加盟模式能够更好的体现这一能力。

从加盟商的角度来看，他们比集团自营店具有更好的风险匹配（多数加盟经营者为自有物业的所有人或者对当地商业租赁市场有较强信息优势），可以对冲大部分的租金波动风险，但是缺乏客户引流与管理能力。

因此，加盟模式在酒店集团具备一定的品牌输出能力后，将会成为主要的业务拓展模式。

2、酒店业发展综述：

从野蛮生长到存量整合

我国酒店业从最初的“五星级+招待所”的哑铃型产品结构，逐步发展到目前的豪华、中高端、经济型的“金字塔结构”。

供需关系逐步从总量供给不足向结构性供需失衡转变。

第一阶段（49-80年代），酒店业发展初期。

建国初期百废待兴，以计划经济为主导的经济体系下，我国形成了以“五星级+招待所”的基础住宿体系。

五星级酒店多针对外宾，国内差旅需求通过“招待所+宾馆”形式解决。

酒店产品结构呈现“哑铃型”。

第二阶段（80年代至10年前后），酒店业快速发展期。

改革开放后经济高速发展，住宿业固定资产投资快速增长。

供给的增长速度显著慢于需求的增长，成本端处于低位，酒店利润较高。

酒店业需求快速发展，国内品牌、国外酒店品牌以及单体酒店在中国快速发展。

第三阶段（11-16年），温和增长时期。

酒店供需关系逐步饱和，叠加13年“抑制三公消费”，高端酒店亏损面扩大。

固定资产投资增速趋缓，16年首次出现负增长，酒店业增速趋缓。

第四阶段（起始于16年），存量整合期。

这一时期住宿业固定资产投资首次出现负增长，大型酒店集团以并购的形式实现资源的快速整合。

例如：

锦江收购7天/维也纳，首旅收购如家，华住收购橘子水晶。

单体酒店生存空间逐步被压缩，连锁酒店集团以加盟店形式逐步整合单体店（大酒店集团加盟店新开店增速仍然维持高位）。

存量整合阶段将会持续很长一段时间，酒店行业集中度也会逐步抬升。

二、行业景气度：

地域性差异明显，供给是决定因素

供给端是行业景气度的主要因素，只有供给扩张受限城市景气度能够持续上扬。

RevPAR是衡量行业景气度的价格指标，是供求关系的结果。

需求端平稳增长，供给端呈现地域分化，供给扩张受限城市供给周期中断，RevPAR持续上涨，供给扩张未受限城市RevPAR随供给周期性变化。

1、需求端保持平稳增长

住宿业需求一般比较难量化，通常住宿业需求由商旅住宿需求及消费旅游住宿需求构成。

我们用机场客流量及铁路客流量作为需求端的替代指标。

旅游需求可以用旅游人次作为替代，商旅需求却较难统计，只能进行定量分析。

一般产生住宿需求多为长途旅行者，可以从交运的角度可以找到一些替代指标来表示住宿的需求变化，比如机场客流吞吐量及铁路客运量增速等。

需求端伴随经济平稳增长，我们推断酒店总需求以每年10%左右的速度平稳递增。

酒店的总需求基本等于过夜旅客数。

人们出行概括为四种运输途径，即为：

铁路、公路、民航与水运（占比极小）。

我们尝试用交运数据来倒推住宿需求（只能定性分析，假设每个旅客到达目的地后留存的天数未改变）。

从出行平均距离来看，公路及水运都较短，对应出行时间小于1小时，并不能产生住宿需求。

而铁路与民航出行距离分别在447公里及1700公里，当天往返的可能性较小，与我国酒店需求基本匹配。

近年来，民航客运量与铁路客运量基本维持在年均10%的增速，我们推断酒店的需求侧也以10%左右的速度递增。

2、供给端呈现周期性波动

供给呈现短周期波动，供给周期是商业地产周期的映射。

行业景气度稳步向上时，供求关系向投资端反应，住宿业投资开始增加，新增住宿业供给需要2-3年的投资周期，当新增供给增加，需求较为稳定时导致RevPAR下跌，行业景气下行，投资开始减少。

住宿业能够保持充足供给的前提是商业地产供给充足，因此供给周期是商业地产周期的映射。

酒店供给端传导路径：

酒店供给由新建酒店和存量合适物业转化两部分构成。

新建酒店由新增商服用地供给决定，新增商服用地包括商业用地、金融保险用地、餐饮旅游用地和其他商服用地。

商业用地主要包括零售、批发、办公楼及旅馆等，根据我国各城市商服用地明细，新建酒店与商服用地呈现正相关关系，商服用地中约5-15%为住宿业规划用地。

新增商服用地与新增酒店是具有时滞的因果关系，时滞约2-3年。

存量物业需要约9个月装修时间转化为“扩建和改建”住宿业固定资产投资完成额。

本文用住宿业固定资产投资完成额作为供给端的替代指标，其中，新建酒店可由新增商服用地供给和新建住宿业固定资产投资完成额作为替代指标，存量合适物业转化由“扩建+改建”住宿业固定资产投资完成额代替。

从全国100个城市新增商服用地数据来看，增速由60%下滑至-20%。

13年达到峰值，对应新建住宿业固定资产投资在15年达到峰值。

2013年商服用地供给达到15084万平方米，此后呈不断下降趋势。

考虑到2-3年投资周期，对应到新建住宿业固定资产投资完成额在15年达到峰值，表明我国新建酒店在16年左右达到峰值，此后将开始下滑。

“扩建+改建”住宿业固定资产投资完成额代表我国酒店供给端存量物业转化部分。

从14年开始，“扩建+改建”维持低速增长，“扩建+改建”投资占比逐步上升，新建投资在住宿业投资中占比有逐年下降的趋势，表明我国存量物业转化酒店维持一个较为稳定的态势。

从全国住宿业固定资产投资完成额来看，增速由40%下滑至-11%，16年首次出现负增长，存量整合时代逐步来临。

从13年开始，住宿业固定资产投资完成额呈现明显下滑趋势，14/15/16年住宿业固定资产投资额分别为4576/4673/4138亿元，增速分别为2.7%/2.1%/-11.5%，增速由正转负，表明存量整合时代逐步到来。

而“扩建+改建”投资额绝对值仍在小幅上升，表明16年全国住宿业固定资产投资完成额下降主要是由于新建指标的下降导致。

3、供给端是RevPAR的决定性因素

供给端的波动性明显大于需求端，供给是RevPAR的决定性因素。

需求端：

从10-16年，我国铁路客运量增速基本保持在9%左右，民航客运量增速保持在11%左右，对应酒店的总需求基本以每年10%的速度平稳递增。

供给端：

从全国住宿业固定资产投资完成额来看，增速中枢由35%下滑至-12%，变化明显，波动性较大。

17年RevPAR呈现全国性的普涨，是16年全国住宿业固定资产投资完成额下降所致。

16年全国住宿业固定资产投资完成额首次出现负增长（二三线城市占全国比重为97%，主要为二三线城市住宿业固定资产投资下降），导致17年酒店供给总量收缩，在需求端维持较为稳定的增长下，17年供需剪刀差出现并传导至RevPAR，导致RevPAR呈现全国性的普涨。

一、二、三四线星级酒店RevPAR较16年分别上涨11.3%/4.5%/3.9%，其中，一线城市RevPAR上涨最为明显，三四线城市相对缓慢，全国综合RevPAR上涨5.5%。

4、RevPAR持续上涨驱动力：

地域性供给扩张受限

RevPAR是价格指标，是供求关系的结果。

供给端呈现地域性结构变化与周期性波动并存，需求端呈现平稳增长，如前文所述，供给端波动性大于需求端，供给端变化是RevPAR的决定性因素。

供给扩张受限城市酒店供给由于可获得物业的限制将不会跟随需求同步上涨，供给波动周期中断，当供给跟不上需求上涨出现剪刀差，RevPAR将会稳步上升。

二三线城市不存在供给扩张受限，供给仍呈周期性波动，导致RevPAR周期性变化。

酒店行业景气度需要