惠州市房地产市场分析报告docWord文件下载.docx

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山、水、林、湖、泉、洞、瀑、海岸、岛屿等应有尽有。

1.2交通区位交通区位惠州水、陆、空、交通十分便利。

广汕、广梅公路干线及惠深高速、惠河高速、广惠高速、深汕高速把惠州联成一个四通八达的交通网络；

水路沿东江上航可至河源、龙川，下航可至石龙、广州；

惠州湾已对外籍船舶开放，已通航至香港；

惠州距离省内两大机场白云机场和深圳机场也只一个多小时车程；

惠州港已对外籍船舶开放，已通航至香港；

广梅汕铁路惠州站已开通至广州、衡阳、长沙、深圳、河源等班次。

广惠高速公路扩建工程、莞惠高速公路、惠深沿海高速公路都已经开工建设。

在交通发展规划中，高速公路网方面，拟延伸广惠高速公路至稔平半岛；

建设沿海高速公路、莞惠高速公路、广河高速公路、盐地高速公路、惠韶高速公路、惠澳高速公路。

预留轨道交通线位：

一是城际快线轨道交通，该线预计起点为广州，横向贯穿深圳从东部工业区延伸到大亚湾开发区规划的中心商务区；

二是深圳3号线延伸至惠州核心城区新火车客运站（新桥片区惠阳商务、商业中心区），与惠州南北向轨道交通接驳。

1.3城市规划城市规划1.3.1城市定位及职能城市定位及职能珠江三角洲地区性中心城市，以电子信息、石油化工为主的制造业基地，风景旅游城市和历史文化名城。

（1）中心城市职能：

惠州市是珠三角东部的次中心城市，随着规划区经济实力的提高，次中心城市的地位将会进一步突出。

由于扼守珠江三角洲东部交通门户的地理区位条件和处于政治、经济、文化中心的高端位置，惠州市对博罗、龙门、惠东、河源、汕尾等地将会发挥更大的区域辐射和服务功能，包括商务、教育、就业、居住、旅游等方面。

（2）产业职能：

惠州为广东省石化产业基地，积极培育石油及化学产业集群；

形成电子信息业产业集群，形成劳动密集型的轻加工业发展优势（如服装、毛织、运动器材、灯饰等）。

建立起旅游业产业集群。

1.3.2城市空间规划城市空间规划惠州市虽然在行政区划上分为三县两市区，但是从区域功能定位和发展布局考虑，惠州市也可分为惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾和北部山区四个次区域，下图是四个次区域的大致分布图。

1.3.3市域空间布局市域空间布局惠州市规划市域空间格局为“一区四核五轴七节点”的“核心网络放射”状。

一区：

惠城惠阳（市区）为全市的城镇核心区，核心区向北延伸至龙门形成城镇发展副轴；

四核：

惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城为市一级主核心，龙门县城为山区发展核心，促进核心城镇对周边城镇的辐射和带动作用；

五轴：

惠城数码工业园联想工业园三和开发区惠阳城镇轴；

深圳（香港）新圩陈江惠州市区杨村河源发展轴；

广州博罗县城惠城区惠东县城稔平半岛发展轴；

深圳（香港）惠阳惠东县城汕头发展轴；

惠城龙门城镇发展次轴；

七节点：

规划稔山、吉隆、新圩、多祝、杨村、圆洲、石湾为辐射轴上的中心城镇。

1.3.4城市产业布局城市产业布局惠州市已形成了一个以电（子）、汽（车）、化（工）、纺（织）为支柱产业的工业系雏型。

目前已成为世界最大的镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机生产基地，中国最大的电池、电脑、电视机、汽车音响、高级电工产品、线路板和照相机生产基地之一。

未来，惠州市将积极培育石油及化学产业集群；

形成电子信息业产业集群；

形成如服装、毛织、运动器材、灯饰等轻加工业发展优势；

1.3.5重点发展区域重点发展区域根据惠州市城市定位和产业发展布局，规划拟定以下7个重点发展区域：

惠城江北地区：

规划形成市级行政、会展和文化中心、铁路客运中心、物流商贸中心；

优先使用存量建设用地，优化、梳理和调整东江沿岸地区工业用地的调整与控制、城市主干道两侧、火车站周边地区等重要地区的土地利用和功能。

惠城西湖周边地区：

规划为市级商业中心、旅游服务接待中心。

培育现代服务业和旅游接待功能，提升服务能力和服务水平。

惠城水口地区：

规划以商业性开发为主的生活居住功能区域，临江地区将严格限制工业项目的选址，保护东江沿岸景观和水资源。

惠澳大道数码园地区：

作为城市战略性地区，将严格控制地区投资质量和项目等级，规划为城市体育中心、高等教育中心、高新技术产业聚集基地。

其中、远期发展将结合淡水河改造，建设新的山水城市形象。

陈江仲恺核心城区：

作为区级中心，通过空间整合，实施地区整体的效率开发战略。

形成高新技术产业聚集区（仲恺开发区以及其管辖的镇隆北部工业园区）、加工工业聚集区（重点布局在潼侨、沥林和镇隆）、物流产业园区（北连接广惠高速公路新通道，南连接惠州港疏港路）。

惠阳城区：

作为城市次中心，以现区政府位置向东延伸到新桥片区、与深圳龙岗区相邻地区集中规划为一定规模的商业和生活居住功能区；

片区西南部规划为加工工业聚集区。

大亚湾开发区：

作为基础产业基地，东部地区规划占地27.8平方公里的石油化学工业区；

北部地区建设港口与铁路联运一体化的物流基地。

第二章第二章惠州市社会经济状况分析惠州市社会经济状况分析2.1国民经济发展状况分析国民经济发展状况分析

（1）国内生产总值（GDP）表1.近几年珠三角城市GDP对比城市/年份2003年2004年2005年2006年2007年广州市37594451515460747051深圳市35864282495158146765珠海市477552635748887佛山市15781918238329283589惠州市5866868039351085肇庆市328391451516617江门市6186968059421095东莞市14531806218226273151中山市57270488010361211近年来，惠州市GDP呈现出快速发展态势，GDP增长率保持在10%以上，年平均增长率为14.6%；

2007年惠州市GDP突破千亿元大关，达到1085亿元，增长16%，跻身全国一类重点城市行列，成为广东“千亿元城市俱乐部”的新成员，经济发展跨越一个标志性的台阶。

从珠三角城市群来看，惠州市总体经济还相对落后，GDP仅高于珠海和肇庆市，位列珠三角第七。

（2）三次产业结构惠州的产业结构为“二三一”，第一产业比重逐年下降，二三产业比重增加；

2007年惠州市三次产业结构比例有2006年的8.5：

58.5：

33调整为7.9：

58.8：

33.3，产业结构进一步优化。

（3）社会固定资产投资年份固定资产投资额（亿元）GDP（亿元）比重2002年104.73525.4619.9%2003年224.53586.4638.3%2004年297.61686.4543.4%2005年351.9803.4343.8%2006年307.67934.9632.9%2007年484.231085.1144.6%惠州市社会固定资产投资总体上保持增长，受中海壳牌南海石化项目2005年同期有大投入，06年初已竣工的影响，2006年固定资产投资出现了12.6%的下降。

2003年惠州市固定资产投资增幅达历史最高，同比增长了114%。

主要是由于大亚湾区固定资产投资的推动，仅中海壳牌南海石化项目的完成投资94.91亿元，在其带动效应影响下，促使很多外商在大亚湾投资。

03年后惠州固定资产投资增幅下降，06年出现负增长后07年快速反弹，增幅达到57%。

惠州市固定资产在国民经济中的重要地位越来越明显，所占比例不断增大。

2.2居民收入水平居民收入水平惠州市城镇居民生活水平不断提高，人均可支配收入以年均9.6%增长，2003年增幅达到历史最高的18.5%，之后增速趋缓。

相对于惠州市经济的快速增长，惠州市人均可支配收入水平的增长速度偏低。

第三章第三章惠州市商品房市场分析惠州市商品房市场分析3.1房地产开发投资市场房地产开发投资市场年份房地产开发投资额（亿元）固定资产投资额（亿元）比重2002年15.9104.7315.2%2003年23.2224.5310.3%2004年29.6297.619.9%2005年43.8351.912.4%2006年67.9307.6722.1%2007年137.3484.2328.4%惠州市房地产开发投资保持快速增长，年平均增长速度为54.6%。

2007年惠州市房地产开发投资额达到137.3亿元，同比增长了102.2%。

房地产开发投资占固定资产投资比例不断增大，2007年该比例达到28.4%，这与一线城市的40-50%的比例还存在一定差距，但同时表明惠州房地产市场发展还有很大的空间。

房地产开发投资进入发展快车道，随着房地产投资的增长，房地产市场将呈现更大的活力。

3.2商品房供应市场商品房供应市场2007年，惠州商品房施工面积1276.97万平方米，同比增长74.6%。

住宅施工面积998.07万平方米，增长105.3%；

商品房竣工面积基本与2006年持平。

整体上看，惠州市商品房供应量逐年增加，施工面积增幅较快。

随着惠州市房地产投资的逐年增加，惠州市房地产市场无论是开工还是竣工面积都增长迅猛。

但随着国家宏观调控政策的逐步落实并显其威力，开发商为了降低风险，适当放缓了开发步伐，除了储备土地外，适当了拉长了投资周期，导致年度竣工面积呈现增幅减缓之势。

然而，地方政府一方面积极贯彻新政，积极推动签约项目尽早开工；

另一方面加大市场土地供应量，导致年度开工面积增幅呈加速之势。

3.3商品房需求商品房需求2007年惠州市商品房销售面积达383万平方米，同比增长50.4%；

而商品房销售金额首次突破百亿元大关，达153.3亿元，同比增长102.2%，从2002-2007年六年间惠州商品房销售面积与销售金额平均增长速度分别为43.8%、66.4%来看，惠州商品房总体销售形势良好，但是从周边市场影响和城市发展持续性来看，未来的增长速度将在货币从紧和宏观调控政策下会呈现反复震荡走势。

年份/指标商品房竣工面积（万）商品房销售面积（万）供求比2002年87561.54：

12003年104861.21：

12004年871010.86：

12005年1341490.89：

12006年1732550.68：

12007年1733830.45：

120022003年惠州市商品房供应量大于销售量，市场处于供过于求状况，之后几年供求比逐步减少，市场处于供不应求状况，2007年供求比更是达到0.45：

1，销售量远远大于供应量。

3.4商品房价格商品房价格惠州市房价持续走高。

2003年惠州商品